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在刺激政策取向沒(méi)有根本性改變的情況下,明年房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)震蕩向上。
⊙伍超明 ○主持 于勇
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了上半年火爆行情后,在“金九銀十”的秋天正面臨著一絲絲涼意,出現(xiàn)了價(jià)漲量跌現(xiàn)象,前期漲幅過(guò)大過(guò)快讓需求者進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望狀態(tài),對(duì)后市的判斷也陷入分歧。本人的基本結(jié)論是,未來(lái)短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的可能性很小,仍將震蕩小幅向上,盡管房?jī)r(jià)已超出許多居住需求者的支付能力。
房地產(chǎn)作為一種較為特殊的資產(chǎn),一方面具有類似機(jī)器設(shè)備等實(shí)物資產(chǎn)所具有的使用價(jià)值特性,但另一方面又具有實(shí)物資產(chǎn)所不具有的價(jià)值虛擬化特征。因此,房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素,一方面取決于房地產(chǎn)在生產(chǎn)和生活中提供使用價(jià)值的大小,另一方面與其他資產(chǎn)如股票的決定因素相似,取決于預(yù)期服務(wù)流或預(yù)期現(xiàn)金流、貼現(xiàn)率等。此外,房地產(chǎn)資產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比,還有許多不同之處。比如房地產(chǎn)供給的地方性;對(duì)外部融資的高依賴性;用于貸款抵押的普遍性;市場(chǎng)價(jià)格缺乏透明度;由于計(jì)劃與建造的長(zhǎng)期性而導(dǎo)致流量供給的時(shí)滯性等等。正是由于這些特征,使房地產(chǎn)價(jià)格與商業(yè)周期密切關(guān)聯(lián),同步變動(dòng)趨勢(shì)明顯。
對(duì)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,經(jīng)歷2008年的冬天后,隨著刺激性政策的出臺(tái),2009年房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存快速消化,資金得到回籠,加上在寬松貨幣政策信貸資金的支持,陷入困境的房地產(chǎn)企業(yè)得到重生的機(jī)會(huì),企業(yè)利潤(rùn)快速回升,流動(dòng)資金充裕,可以說(shuō)最艱難的時(shí)期已經(jīng)成為過(guò)去。所以即使今年余下月份銷(xiāo)售量繼續(xù)下降,房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況仍然會(huì)好于去年,或者說(shuō)死扛房地產(chǎn)價(jià)格的能力大為改觀。
從政府尤其是地方政府層面的財(cái)政收支情況來(lái)看,保持房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定是比較理想的一種選擇。為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),中央政府采取的一系列宏觀經(jīng)濟(jì)政策,其主要實(shí)施者是各級(jí)地方政府,而地方政府為了獲得銀行信貸資金支持,組建了3000多家地方政府融資平臺(tái),這些融資平臺(tái)以財(cái)政收入以及投資項(xiàng)目的收費(fèi)收入等來(lái)償還銀行信貸資金的本息。由于融資平臺(tái)投資項(xiàng)目大多是公益性的基礎(chǔ)設(shè)施,所以收費(fèi)收入占比較少,大部分本息的償還依賴財(cái)政收入,而財(cái)政收入中的很大一塊來(lái)源于出讓土地收入。因此由房地產(chǎn)價(jià)格下跌導(dǎo)致土地出讓價(jià)格下降,甚至出現(xiàn)土地流標(biāo)的現(xiàn)象,這是地方政府不愿看到的。
從維護(hù)金融穩(wěn)定、避免出現(xiàn)大量呆壞賬的角度來(lái)看,房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定也是首選。如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌,地價(jià)可定也會(huì)下降,那么地方政府融資平臺(tái)的貸款成為呆壞賬的可能性大增,這對(duì)我國(guó)金融體系穩(wěn)定的維護(hù),保護(hù)金融改革成果來(lái)說(shuō),無(wú)疑是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
從房地產(chǎn)價(jià)格的接受能力來(lái)看,我國(guó)收入差距的不斷拉大為高房?jī)r(jià)提供了真實(shí)有效需求基礎(chǔ)。收入較高的群體能承受較高的房?jī)r(jià),在房?jī)r(jià)上升后,收入較低的群體只能接受抬高的市場(chǎng)價(jià)格,與高收入群體無(wú)異,但償債能力與高收入群體存在很大差異,后者能很快償還債務(wù),出售或以現(xiàn)有房產(chǎn)作抵押,繼續(xù)投資新的房產(chǎn),并在投資中得到投資收益,而低收入群體只能依靠收入和積蓄來(lái)償還房貸本息,這樣就出現(xiàn)了收入差距拉大與房?jī)r(jià)上升的正向循環(huán),即正反饋機(jī)制形成。
從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看,我國(guó)明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平會(huì)高于受金融危機(jī)影響嚴(yán)重的今年,根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格與商業(yè)周期聯(lián)系密切的規(guī)律,房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升的可能性較大。反之,從2009年8月房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的作用日益提高的角度看,明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)離不開(kāi)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)。
總之,在刺激政策取向沒(méi)有根本性改變的情況下,明年房地產(chǎn)價(jià)格仍然會(huì)震蕩向上。
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