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房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi),既然是消費(fèi)品,房?jī)r(jià)理應(yīng)納入CPI中,像調(diào)控物價(jià)一樣進(jìn)行調(diào)控,這至少可以避免越調(diào)越高的尷尬。
隨著樓市調(diào)控政策密集出臺(tái),一路飆漲的房?jī)r(jià)漸露疲態(tài),一線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始松動(dòng)。那么,這一輪調(diào)控會(huì)否重蹈此前歷次調(diào)控的覆轍?這一回,房?jī)r(jià)新“拐點(diǎn)”會(huì)不會(huì)真的出現(xiàn)?以下三篇文章將作見(jiàn)仁見(jiàn)智式的分析。
——編者的話
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月份公布的數(shù)據(jù)顯示,盡管1月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%,但環(huán)比只上漲1.3%,漲幅比去年12月份降低0.2個(gè)百分點(diǎn)。接受采訪的專家表示,中國(guó)樓市在房地產(chǎn)調(diào)控政策的作用下將逐漸“退燒”,市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)各方有利。
隨著“國(guó)11條”、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、收緊二套房貸款等措施的相繼出臺(tái),一系列調(diào)控政策密集作用于房地產(chǎn)市場(chǎng),使得樓市出現(xiàn)了漸次“退燒”的跡象,一些城市出現(xiàn)了價(jià)格橫盤整理、成交量萎縮的局面。這會(huì)不會(huì)是房?jī)r(jià)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的前兆?按照通常的經(jīng)濟(jì)理論而言,一旦成交量萎縮,就意味著賣方市場(chǎng)的出現(xiàn),價(jià)格就有下調(diào)的機(jī)會(huì)和空間。然而,在房地產(chǎn)市場(chǎng),“價(jià)升量減”的現(xiàn)象已不是第一次出現(xiàn),成交量萎縮和價(jià)格下調(diào)之間很難畫(huà)上等號(hào),這一次恐怕也不能例外。而經(jīng)驗(yàn)也表明,不能因?yàn)闃鞘械某山讳J減就斷定價(jià)格掉頭往下,從而出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。
實(shí)際上,回顧以往的幾次樓市調(diào)控即可發(fā)現(xiàn),僅靠調(diào)控很難形成樓市的“拐點(diǎn)”,在短暫地壓抑火爆的樓市之后,反而有可能引起價(jià)格上的報(bào)復(fù)性反彈。有例為證:2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”出臺(tái)以后,北京、廣州、深圳等絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍呈不斷攀升的勢(shì)頭,有的漲幅還超過(guò)了前幾年的同期水平;2007年的“貸款新政”等樓市調(diào)控,卻遭遇創(chuàng)下房?jī)r(jià)新高的尷尬,被媒體形容為“調(diào)控聲聲急,房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高”;如今新一輪的調(diào)控會(huì)否再次上演“狼來(lái)了”的結(jié)局,還很難說(shuō),但要想寄望于調(diào)控帶來(lái)“拐點(diǎn)”,恐怕只是購(gòu)房者的一廂情愿。
究其原因,在于現(xiàn)有的調(diào)控體系存在諸多缺陷,進(jìn)而影響樓市調(diào)控的落實(shí)和效用。房地產(chǎn)不同于其他商品,地域性差別很大,不同的城市適用于不同的房地產(chǎn)政策。比如說(shuō)一線城市的房?jī)r(jià)已出現(xiàn)泡沫,二線城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲,三線城市的樓市才剛復(fù)蘇,四線城市的樓市還處于低迷狀態(tài)。但現(xiàn)在的調(diào)控措施都是由國(guó)家相關(guān)部門統(tǒng)一制訂,且不說(shuō)“一藥難治百病”,而且這些措施需要房地產(chǎn)的直接管理者——地方政府的配合才能落實(shí)。這就使得調(diào)控的效果要看地方政府的配合程度,也就是執(zhí)行力問(wèn)題。調(diào)控措施在執(zhí)行過(guò)程中往往被打折,導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難被調(diào)控。
因而,有必要將房?jī)r(jià)納入進(jìn)CPI統(tǒng)計(jì)中,將其視為宏觀調(diào)控的重要指標(biāo),從而改進(jìn)現(xiàn)有的調(diào)控體系。房?jī)r(jià)沒(méi)有進(jìn)入CPI,傳統(tǒng)的解釋是,房地產(chǎn)是投資性需求,而投資品的價(jià)格不應(yīng)該算在CPI中。但房地產(chǎn)本質(zhì)上應(yīng)是居民的最終消費(fèi),屬于消費(fèi)品市場(chǎng)。既然是消費(fèi)品,房?jī)r(jià)理應(yīng)納入CPI中,像調(diào)控物價(jià)一樣,在價(jià)格宏觀調(diào)控的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)控,如此至少可以避免現(xiàn)在越調(diào)越高的尷尬。在這方面有關(guān)物價(jià)的調(diào)控已經(jīng)給出了很好的啟示。
此外,既然將房地產(chǎn)定性為消費(fèi)性需求,那么在調(diào)控時(shí)就應(yīng)堅(jiān)持不同需求分類調(diào)控的原則。對(duì)低收入群體的住房需求,以各種優(yōu)惠的廉租房形式予以保障,并在土地供應(yīng)、財(cái)政資金等方面要優(yōu)先滿足;對(duì)居民的自住性購(gòu)房需求,在確定按揭首付比例、利率優(yōu)惠時(shí),應(yīng)從國(guó)家宏觀調(diào)控政策平衡出發(fā),統(tǒng)一確定,并保持相對(duì)穩(wěn)定;在二套房交易上,以稅收調(diào)控政策,引導(dǎo)居民分散投資渠道,打擊炒樓者。(李龍)
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