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從使用用途來(lái)分,住房需求可以劃分為自住型需求和投資型需求兩大類,兩種需求相互糾纏、齊頭并進(jìn),激蕩房?jī)r(jià)。近日主管部門對(duì)二套房、三套房市場(chǎng)連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施,基本上對(duì)樓市上涌動(dòng)的投資型需求做了嚴(yán)密的防范和阻擊。
首先要肯定的是,主管部門此次出招,力度之大、發(fā)力點(diǎn)之細(xì)致,實(shí)為樓市調(diào)控歷程中所罕見,必然能夠?qū)钴S在樓市上的投資、投機(jī)資金造成沉重打擊和深遠(yuǎn)影響。事實(shí)上,在政策出臺(tái)前的時(shí)間里,一些資金風(fēng)聞?wù){(diào)控政策后,就已經(jīng)受其影響,開始調(diào)整投資策略,如降低收益預(yù)期、縮減投入樓市的資金比例,或者開始離開樓市?梢灶A(yù)見,在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi),受調(diào)控政策影響的資金將陸續(xù)出逃,這對(duì)一些城市被爆炒的房?jī)r(jià),將起到立竿見影的抑制效果。
但需要注意的是,樓市中不光存在投資需求,也存在更為旺盛的自住型需求。很多人對(duì)自住型需求占比多少始終存在爭(zhēng)議,極端者甚至認(rèn)為投資需求已經(jīng)成為樓市主流,但通過(guò)筆者多年來(lái)對(duì)北京諸多樓盤的觀察來(lái)看,投資資金雖始終存在、并規(guī)模不小,但自住型需求依然是樓市需求的主流,要占據(jù)市場(chǎng)份額的6到7成。對(duì)二套房、三套房政策的收緊,確實(shí)讓投資資金受到了控制,但能否讓這些自住型需求得到滿足呢?
從歷史經(jīng)驗(yàn)看,上世紀(jì)90年代的海南泡沫、2008年的樓市拐點(diǎn),兩次樓市調(diào)整都是以對(duì)投資型資金的驅(qū)逐、甚至絞殺為調(diào)控手段,但隨著投資型資金離場(chǎng)后,真實(shí)需求和市場(chǎng)真實(shí)供應(yīng)之間的矛盾逐漸明晰,房?jī)r(jià)在調(diào)整之后又在真實(shí)買家的支持下抬起牛頭,而投資型資金則通常重新入場(chǎng),再度推波助瀾。
對(duì)過(guò)熱的樓市來(lái)說(shuō),投資型資金離場(chǎng)是大好事一件,但房?jī)r(jià)問(wèn)題,不可能隨著投資型資金的出局而全部厘清。房?jī)r(jià)問(wèn)題是個(gè)系統(tǒng)問(wèn)題,牽扯了土地、貨幣、稅收、信心、人口、發(fā)展模式、收入分配、社會(huì)保障等等諸多問(wèn)題,這些問(wèn)題錯(cuò)綜復(fù)雜、復(fù)合在一起影響著房?jī)r(jià),如設(shè)想能夠通過(guò)清理投資資金,就理順樓市問(wèn)題、畢其功于一役,未免失之樂(lè)觀。從某種程度看,對(duì)投資資金的清理,是諸多復(fù)雜因素中,最容易處理的一環(huán),在接下去的調(diào)控歷程中,房?jī)r(jià)調(diào)控問(wèn)題才是真正進(jìn)入了深水區(qū)。
可以預(yù)見,在投資型資金離場(chǎng)期間,樓市將出現(xiàn)波動(dòng)。而相關(guān)各方應(yīng)設(shè)定好中、長(zhǎng)期目標(biāo),保證樓市的平衡調(diào)整,如準(zhǔn)備好平準(zhǔn)資金,防止投資資金如撤出過(guò)快,造成個(gè)別區(qū)域短期失衡;如持續(xù)地增加保障房供應(yīng),以保證真實(shí)需求反彈時(shí),應(yīng)對(duì)自如;并應(yīng)進(jìn)一步做好制度建設(shè),本欄目在前幾次的評(píng)論中已反復(fù)建言過(guò),如調(diào)整一下土地出讓制度,把“價(jià)高者得”的規(guī)則變一下,讓提供“最多經(jīng)濟(jì)適用房”設(shè)計(jì)的開發(fā)商勝出;如拓寬資金渠道,加大對(duì)保障房的建設(shè)力度。
在城市化高速發(fā)展、人口向優(yōu)勢(shì)區(qū)域大規(guī)模集中的趨勢(shì)、背景下,如何應(yīng)對(duì)、滿足真實(shí)的自住型需求,對(duì)任何一個(gè)管理者都是一個(gè)沉重的難題。在對(duì)投資型需求進(jìn)行調(diào)控的同時(shí),如何增加供應(yīng)量、如何增加保障房、如何讓社會(huì)各個(gè)收入階層都能“有所居”,讓自住型需求獲得滿足,這遠(yuǎn)不是對(duì)二套房、三套房采取收緊政策,就能夠見到效果的,這還需要各地政府以及有實(shí)力企業(yè)在制度上持續(xù)地有所突破、在行動(dòng)上持續(xù)地有所作為。 □肖賓
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