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5月北京樓市成交量出現(xiàn)全面下滑,面對(duì)高企的房?jī)r(jià),撬動(dòng)起三四月份瘋狂成交量的自住型買(mǎi)家開(kāi)始重返觀望態(tài)勢(shì),但與此同時(shí),樓市部分項(xiàng)目卻出現(xiàn)了投資客活躍的身影。不僅有項(xiàng)目出現(xiàn)三成以上的投資型購(gòu)買(mǎi),而且有個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)整層、成批量購(gòu)買(mǎi)。業(yè)內(nèi)專家指出,受產(chǎn)品定位和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面的優(yōu)勢(shì)影響,個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)較大比重的投資型購(gòu)買(mǎi)并不能說(shuō)明投資型需求全面復(fù)蘇,而且受宏觀經(jīng)濟(jì)面影響,樓市仍處于調(diào)整期,此時(shí)投資需謹(jǐn)慎。
多個(gè)項(xiàng)目投資客超三成
5月初,就有傳言某項(xiàng)目出現(xiàn)神秘大買(mǎi)家,4個(gè)人買(mǎi)了6層樓。近日,傳言被核實(shí),該項(xiàng)目就是位于望京地區(qū)的方恒國(guó)際中心。
“全部是整層購(gòu)買(mǎi),最多的投資者一次性購(gòu)買(mǎi)了2層。4月份下旬投資者和我們談判整層購(gòu)買(mǎi),5月初簽訂的購(gòu)買(mǎi)合同!狈胶銍(guó)際中心有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。據(jù)了解,這四位大買(mǎi)家均為外地投資者,共購(gòu)買(mǎi)88套房子,整購(gòu)金額上億元。
6層的整售大單,讓方恒國(guó)際中心迅速完成年初制定的銷售任務(wù),目前價(jià)格從春節(jié)后的12800元/平方米提到了14800元/平方米。
無(wú)獨(dú)有偶,據(jù)記者了解,近兩個(gè)月,高頻率出現(xiàn)投資客身影的項(xiàng)目還有金隅·可樂(lè)+、金泉時(shí)代、復(fù)地國(guó)際公寓、潤(rùn)楓嘉尚等項(xiàng)目,甚至有別墅項(xiàng)目也出現(xiàn)比例頗高的投資客。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍介紹,亞豪機(jī)構(gòu)代理的金隅·可樂(lè)+、金泉時(shí)代兩項(xiàng)目,投資客的比例約占到三成以上,投資客的占比雖然并未達(dá)到06、07年市場(chǎng)高峰期的水平,但也比08年樓市低迷期有所回升。
記者了解到,金泉時(shí)代一期認(rèn)購(gòu)的468套物業(yè)中,有40%是購(gòu)買(mǎi)了多套物業(yè)的,其中5%是購(gòu)買(mǎi)了4套以上的。“購(gòu)買(mǎi)多套物業(yè)的客戶絕大多數(shù)是投資客”。
只是少數(shù)人在行動(dòng)
面對(duì)這些大手筆成交,有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這說(shuō)明由于看好未來(lái)樓市,投資型需求開(kāi)始紛紛入場(chǎng)。此前,業(yè)內(nèi)多數(shù)的觀點(diǎn)認(rèn)為,經(jīng)過(guò)前4個(gè)月的釋放,剛性需求基本會(huì)釋放完畢。有專家認(rèn)為,目前支撐樓市熱銷的已經(jīng)從單純的剛性需求,過(guò)渡到剛性需求、改善性需求及投資性需求三方共存的局面。其中后兩者的需求目前成為樓市需求的主力。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,目前投資客已經(jīng)入市了,樓市成交量大幅回升,如果光靠自住型買(mǎi)家的話,肯定不能支持這么大的量,自住型買(mǎi)家對(duì)價(jià)格非常敏感,中心區(qū)樓價(jià)門(mén)檻高,很多都是高端物業(yè),那就注定是投資型需求。再者很多的投資者也認(rèn)為樓市已經(jīng)見(jiàn)底,樓價(jià)下調(diào)的空間不大,因此入市踴躍。方恒國(guó)際中心等項(xiàng)目出現(xiàn)的投資者都基本是建立在這樣認(rèn)可的基礎(chǔ)上。
但北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬并不這么看。他認(rèn)為目前僅僅是投資客蠢蠢欲動(dòng)的時(shí)候,雖然目前個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)了投資者的身影,但仍舊是少數(shù)投資客在行動(dòng),他們還暫時(shí)無(wú)法對(duì)市場(chǎng)形成影響。目前樓市仍處于調(diào)整期,如果真的想投資房產(chǎn),則需要對(duì)其投資的樓盤(pán)進(jìn)行合理的評(píng)定和選擇!叭绻顿Y的話,應(yīng)該謹(jǐn)慎入市!
值得注意的是,目前記者了解到的投資客比較集中的樓盤(pán)多為酒店式公寓項(xiàng)目,這些項(xiàng)目或者占據(jù)良好的區(qū)域位置,或者位于地鐵站附近,普遍具有面積小、總價(jià)低、租金回報(bào)較高的特點(diǎn)。此類項(xiàng)目歷來(lái)是穩(wěn)健性投資客重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。在當(dāng)下樓市剛開(kāi)始恢復(fù)元?dú)鈺r(shí),此類項(xiàng)目最先集中出現(xiàn)投資客并不為怪。
調(diào)整期投資警惕風(fēng)險(xiǎn)
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,之所以出現(xiàn)投資型需求抬頭的現(xiàn)象,一是今年以來(lái)全國(guó)樓市成交量強(qiáng)勁反彈,從而帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。今年3月,全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅,在連續(xù)7個(gè)月下跌之后,首次增長(zhǎng),4月加速。房?jī)r(jià)上漲抑制了剛性需求,而投資需求卻有追漲的嗜好。二是流動(dòng)性過(guò)剩正在形成,人們對(duì)未來(lái)通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲有所擔(dān)憂,所以投資房產(chǎn)保值、增值一舉兩得。但他并不認(rèn)為當(dāng)下是投資型需求入場(chǎng)的好時(shí)機(jī),“一方面流動(dòng)性過(guò)剩會(huì)推高資產(chǎn)價(jià)格,另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之路艱難,利好與利空并存,房?jī)r(jià)短期還會(huì)上漲一些,但下半年或明年可能回調(diào)”。
據(jù)金泉時(shí)代項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)韓樂(lè)介紹,金泉時(shí)代的客戶需求統(tǒng)計(jì)顯示,當(dāng)下投資客最看重的因素是價(jià)格,占到了訪問(wèn)量的73%,其次是區(qū)位、交通,從中顯示出投資客看重的是項(xiàng)目的性價(jià)比。
該數(shù)據(jù)不僅透露出投資客的保守態(tài)度,也透露出投資客對(duì)價(jià)格的敏感度并不像一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的那么遲鈍。
高姍也同時(shí)提示開(kāi)發(fā)企業(yè),投資傾向發(fā)生變化是一把雙刃劍,雖然投資客一次性購(gòu)買(mǎi)多套,有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金,但是帶給開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也有所加大,投資客一旦后續(xù)購(gòu)房款支付能力出現(xiàn)問(wèn)題,選擇退房,必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)收益和項(xiàng)目形象造成一定的損傷。
本報(bào)記者 魯歡
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