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　　2008年以前，房地產價格經歷了較長時期的大幅上漲，出現了泡沫化傾向，2008年下半年以來，房地產價格又隨著經濟的下滑而回落，到今年5月份前后出現了反彈，這是否構成了房地產市場長期回暖的信號呢？

　　我個人的看法，目前房地產市場出現的情況，更多的是之前積累的剛性需求的釋放，并不意味著房地產市場的長期回暖。判斷房地產市場的走向，不能只看房地產內部指標變化，更需要將其放在宏觀經濟的大環(huán)境中來分析。從宏觀經濟環(huán)境的角度，我國經濟總體好轉的趨勢并不明顯，經濟還沒到底，房地產市場也就不可能見底。經驗也告訴我們，當經濟下行壓力增大，個人預期收入的前景會受到負面影響，購房需求也受到影響。由此得出結論，由于現在宏觀經濟的未來走向仍不明確，在經濟尚未企穩(wěn)的情況下，房地產市場的走向也面臨著很強的不確定性。

　　目前有一種觀點認為，適度寬松的貨幣政策是造成房地產市場回暖的主要動力，其主要例證之一就是購房貸款在貸款增長中占比在提升。而在我看來，這種觀點有失偏頗。

　　適度寬松貨幣政策的目的是為了拉動增長。增長是財富的創(chuàng)造過程，人們的收入都是從經濟增長當中獲得的。但現在有一個相互矛盾的情況：一方面貸款投放的增速很快；而另一方面經濟啟動的跡象卻并不明顯。

　　在此次啟動經濟的過程中，我們遇到了和以往歷次經濟增長都不同的現象：投資上去了，工業(yè)下來了。在過去拉動經濟增長的過程中，采取的基本模式是以投資拉動工業(yè)增長。但目前，大量資金的投入主要是加速現有項目的完成。全國大概有20萬億規(guī)模的在建項目，其中還有很大一部分投資需要完成，之前一段時間投資商因為受到危機影響，加上資金鏈緊張，相當一部分定單下給了生產企業(yè)，到結算時卻付不了錢，設備生產出來就成為企業(yè)庫存。

　　但現在貸款一放松，資金給了生產商，實際上生產商并沒有增加生產，而只是一個去庫存化的過程，即把已產出的產品發(fā)貨銷售。所以，這就意味著貸款投放之后，去庫存化導致投資完成額的上升，而工業(yè)生產卻不增加。這些投資實際上是延續(xù)了原來的產業(yè)結構，原來的產業(yè)結構是一個過剩的結構，是產生不了效益的。產生不了效益，勞動者的工資就增加不了。所以適度寬松的貨幣政策，如果只是維持了原有的生產過剩的結構，那么對于提高居民收入、房地產市場回暖，都不能構成根本的支撐�，F在的購房是實現前一階段抑制的需求，而并不是當經濟持續(xù)增長，人們收入普遍增加所產生的新增需求。

　　這一判斷并非否定把刺激購房需求作為拉動內需的重要舉措，而是提出經濟增長的基礎還沒有穩(wěn)固的時候，房地產市場的反彈就是有限的。貨幣政策與其他啟動內需的政策對刺激樓市都有一定的作用。但是在大環(huán)境不變的情況下，發(fā)揮的作用會很有限。

　　個人認為，如果政府想要把房地產作為在短期內啟動內需的重要舉措，那么有一件事是可以做的，就是加大保障性住房的建設力度。一個社會總是有相當一部分人買不起商品房。我曾經做過一個估算，我們城市在這一輪經濟增長之中，大概有40%的城市人口的收入增長低于房價增長，也就是說他們永遠買不起房。對于這些居民，全面市場化的道路就有問題，政府需要用公共福利的形式，把居住作為一種公共產品來提供給他們�，F在政府在推進廉租房，中央每年對廉租房的投入不斷增加，目前解決了約5%的城市人口的住房問題。但覆蓋面還比較小，比較理想的覆蓋率是50%，如果有一半的城市人口居住在保障性住房里，就會對商品房市場產生很大的減壓作用。保障性住房的推進是一個長期工程，從現在開始每年進行一定量的投入，就會逐漸覆蓋更多的城市中低收入人口，能夠推進城市化，打開更大的經濟需求。從這點看，雖然目前保障性住房的投資在4萬億元刺激計劃中已經占了1/10，還是不夠，還應該加大。

　　此外，就個人看來，當前房價的上漲，也并不意味著房地產業(yè)自身的回暖。數據顯示，今年一季度，我國房地產開發(fā)投資同比增長4.1%，增幅比去年同期減少28個百分點，比同期固定資產投資增幅低22個百分點，是1998年以來同期最低水平。而購置土地面積和商品房新開工面積繼續(xù)負增長，且降幅增大。從這些情況看，房地產市場似乎已經陷入了困境。但我相信，這個困難是暫時的。從長期看，中國房地產市場有著巨大的增長前景。

　　有關人士預測，20年后，我國將新增8億城市人口，而要解決他們的居住問題，以及現有4億城市人口的住宅條件改善問題，必然會拉動一個巨大的房地產市場。同時，從國際經驗看，在發(fā)達國家財富積累形態(tài)中，有2/3是房地產，也說明了在未來中國房地產市場的前景廣大。

　　(王 建 作者單位：中國宏觀經濟學會)