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　　11月21日-22日，由四川省工商聯(lián)、《趨勢(shì)》雜志、清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)聯(lián)合主辦的"清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)暨2009(第二屆)中國(guó)地產(chǎn)新趨勢(shì)年會(huì)"，在中國(guó)·成都世紀(jì)城天堂洲際大飯店隆重召開(kāi)。此次盛典陣容強(qiáng)大，匯聚了全國(guó)600家主流房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)掌門人齊聚一堂。

　　強(qiáng)大的嘉賓團(tuán)隊(duì)，讓年會(huì)的權(quán)威性和話語(yǔ)權(quán)再度升級(jí)。全國(guó)政協(xié)副主席厲無(wú)畏，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌教授，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)董事長(zhǎng)、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)孟曉蘇，王志綱工作室掌門人王志綱，中信國(guó)安控股有限公司董事長(zhǎng)柳明，清華大學(xué)職業(yè)經(jīng)理訓(xùn)練中心主任駱建彬，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬，四川省委統(tǒng)戰(zhàn)部副部長(zhǎng)、四川省工商聯(lián)黨組書記鐘家霖等以及城建地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、金泰地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等大型國(guó)企負(fù)責(zé)人代表，均出席年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)。

　　本次論壇，來(lái)自學(xué)界和業(yè)界的30余位專家就房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和趨勢(shì)進(jìn)行了深入探討。其中，關(guān)于明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)、房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心技術(shù)、地王誕生帶來(lái)的真正影響等話題，受到了廣大會(huì)員和業(yè)界同行的廣泛關(guān)注。

　　地王是“帝王”還是“地雷”？

　　北京萬(wàn)科副總肖勁：

　　地王的提法經(jīng)不起推敲

　　地王這詞實(shí)在經(jīng)不住推敲，因?yàn)闆](méi)有什么標(biāo)準(zhǔn)，不同的城市可能地王也不一樣，就算同一個(gè)城市也有單價(jià)和總價(jià)，容積率不同，商業(yè)和住宅也不一樣�，F(xiàn)在就像是別人娶老婆咱們?cè)谶@里討論，為什么呢？娶得值不值，以后怎么樣呀，挺酸溜溜的。我可能沒(méi)有錢我就不娶大家閨秀，這是人家有錢。第三個(gè)我覺(jué)得老婆娶回家以后也許真能生小孩，我娶一個(gè)可能希望生一個(gè)，也許人家娶一個(gè)能生四五個(gè)。第四個(gè)我覺(jué)得有些公司買了地王，就如同娶了好老婆一樣，趕上了。第五我覺(jué)得一塊好的地就像好的老婆一樣，可能是賢妻良母有可能會(huì)帶來(lái)非常好的效果，總的來(lái)說(shuō)咱們不應(yīng)該去對(duì)別人取得的地王橫加干涉。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：

　　一線城市地王更多

　　明年的地王，無(wú)論是房?jī)r(jià)上漲幅度還是地價(jià)的上漲幅度，我們看到的一線城市包括東部沿海的這些比較活躍的城市，它的房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于二三線城市。這個(gè)可以轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)，就是說(shuō)哪些城市，哪些區(qū)域，當(dāng)然成都重慶也出現(xiàn)過(guò)下滑，但我想數(shù)量上一般會(huì)出現(xiàn)在一線城市。

　　北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷總監(jiān)楊青：

　　地王頻出不是一件好事

　　關(guān)于地王，我想這樣表達(dá)幾個(gè)觀點(diǎn)。第一，如果頻繁出現(xiàn)高價(jià)拿地，地王現(xiàn)象的話不是一件好事，而且對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來(lái)講，我個(gè)人認(rèn)為也不是一件好事，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)不是純粹的經(jīng)濟(jì)型，但是這個(gè)出現(xiàn)了地王也罷，高價(jià)也罷，責(zé)任不出在開(kāi)發(fā)商，大家應(yīng)該研究整個(gè)社會(huì)的有效的供給和保障體系，包括健全的住房體系，這一塊我覺(jué)得應(yīng)該研究。第二，國(guó)企拿地沒(méi)有值得特別關(guān)注的問(wèn)題，這些都是通過(guò)經(jīng)濟(jì)行為而取得的地，國(guó)進(jìn)民退。僅僅從地王來(lái)表述的話，我認(rèn)為只是一個(gè)提法，并非體現(xiàn)一個(gè)趨勢(shì)，大家可以看，目前我們中國(guó)銷售額過(guò)百億的國(guó)有企業(yè)能占多少，不多。而且我們僅僅是劃分一種國(guó)企、民企，但是我們有很多上市企業(yè)這種專業(yè)化的房地產(chǎn)公司，它是多種經(jīng)濟(jì)成分的。第三，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)講，我覺(jué)得我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入應(yīng)該是多元化的，應(yīng)該是不同經(jīng)濟(jì)成分的企業(yè)著陸的，不能搞制度的歧視。

　　中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇：

　　地王現(xiàn)象反映了制度缺陷

　　第一，目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地只能從拍賣市場(chǎng)取得，特別是新企業(yè)沒(méi)有別的選擇，而在市場(chǎng)上舉牌一定是舉的最高的那個(gè)，但是地王一般指的是價(jià)格高出人們想象，這是企業(yè)沒(méi)辦法選擇。

　　第二拿了地王效果會(huì)怎么樣，兩種前景，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)正是發(fā)展初期，雖然有些地價(jià)拿高了，但是未來(lái)的市場(chǎng)能支撐這樣的面粉做出面包的價(jià)格，那么它能做好，有不少企業(yè)當(dāng)前拿的高價(jià)地也做活了，再一個(gè)做死的也不少，現(xiàn)在有不少企業(yè)到處拿地王，他想超過(guò)別人成為第一，不久就死掉了，所以我當(dāng)時(shí)就提醒，我們企業(yè)家在某種環(huán)境下這種舉牌一直舉到底，那個(gè)有可能是智商低的那個(gè)，所謂價(jià)高所得很可能是智商低所得。

　　第三，為什么近期不斷出現(xiàn)地王，是因?yàn)橥恋毓��?yīng)量太少，如果要解決土地供應(yīng)量多供應(yīng)的問(wèn)題，多供應(yīng)市場(chǎng)，那么地王現(xiàn)象就可以消除，地王現(xiàn)象本身反映了制度缺陷，我們要想辦法改善我們的招拍掛制度。最后，誰(shuí)最關(guān)心地王現(xiàn)象，不是開(kāi)發(fā)商，是老百姓，因?yàn)槔习傩罩�道面包賣得貴，未來(lái)的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，他們就擔(dān)心，所以社會(huì)輿論和老百姓更關(guān)心地王現(xiàn)象，他們關(guān)心這個(gè)地王現(xiàn)象是有道理的。

　　拿地企業(yè)中，國(guó)進(jìn)，民真的退了嗎？

　　中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇：

　　民營(yíng)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的主流

　　前年我作了一個(gè)總結(jié)，在整個(gè)房地產(chǎn)比例當(dāng)中，股份制的企業(yè)已經(jīng)占到房地產(chǎn)企業(yè)的87%，國(guó)有企業(yè)已經(jīng)退到百分之幾，這個(gè)應(yīng)該說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)本身造成的。總體來(lái)說(shuō)，民營(yíng)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的主流。那么，這一輪為什么這么多國(guó)企拿地？

　　首先，要理解他們的難處。國(guó)有企業(yè)保值增值壓力很大，更不要說(shuō)衰落的行業(yè)。如化工行業(yè)的中化(中國(guó)化工集團(tuán))現(xiàn)在出口沒(méi)有市場(chǎng)，但這么多錢拿來(lái)干什么，在效益下滑的市場(chǎng)環(huán)境下最后選擇了房地產(chǎn)。所以說(shuō)，對(duì)于要保值增值的企業(yè)，特別是作為新進(jìn)來(lái)的，他們沒(méi)有土地儲(chǔ)備，拿的地比較大，成為了新地王。在投資不足的情況下人家進(jìn)來(lái)，能增加整個(gè)行業(yè)投資量，對(duì)房地產(chǎn)本身發(fā)展是有利的。我們應(yīng)該歡迎而不是過(guò)多指責(zé)他們。

　　北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷總監(jiān)楊青：

　　未來(lái)是專業(yè)化地產(chǎn)公司占主導(dǎo)地位

　　首先，國(guó)有企業(yè)的錢是有嚴(yán)格規(guī)定，打醬油的錢不能買醋。應(yīng)該說(shuō)，未來(lái)的趨勢(shì)應(yīng)該是大型、有實(shí)力的專業(yè)化房地產(chǎn)公司占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，中小型房地產(chǎn)公司淡出。第二，很多人說(shuō)國(guó)企和央企有錢。其實(shí)現(xiàn)在上市企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)就能夠得到資金，民營(yíng)企業(yè)也能夠通過(guò)私募得到資金，我國(guó)很多專業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)公司的授信絕不僅僅是授信給國(guó)有企業(yè)，有實(shí)力、有品牌、服務(wù)水平高的公司同樣可以獲得銀行授信。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：

　　地王多國(guó)企、央企是正常的

　　實(shí)際上，我不太同意“國(guó)進(jìn)民退”的提法。我們既有國(guó)進(jìn)的，也有民進(jìn)的，所以明年的市場(chǎng)地王，我想有可能在央企誕生也有可能在民企或者上市公司誕生。市場(chǎng)上出現(xiàn)的“國(guó)進(jìn)民退”討論熱，是因?yàn)槲覀兡?9年和07年相比。今年以來(lái)，參與土地招拍掛的房企當(dāng)中，既有中海、保利這樣的國(guó)有企業(yè)，也有萬(wàn)科、浙江綠城這樣的上市企業(yè)，土地籌備投資都在200億以上。與07年相比，09年我們的確看到了更多的央企和地方國(guó)企參與到土地市場(chǎng)競(jìng)拍，這是一個(gè)基本事實(shí)。

　　為什么會(huì)地王頻現(xiàn)？這和我們土地市場(chǎng)供求有關(guān)系。由于當(dāng)前土地市場(chǎng)這樣一個(gè)供求不平衡的關(guān)系，目前招拍掛的出讓方式導(dǎo)致了新的地塊出讓，特別是一些一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求。一塊優(yōu)質(zhì)地塊出讓可能引來(lái)若干家企業(yè)爭(zhēng)奪，地王是必然的。尤其是寬松的信貸環(huán)境，讓我們央企或者國(guó)企具備了資金方面的優(yōu)勢(shì)，所以我覺(jué)得地王當(dāng)中出現(xiàn)更多的國(guó)企、央企是正常的，國(guó)企首先也是企業(yè)。

　　北京萬(wàn)科副總肖勁：

　　國(guó)企當(dāng)?shù)赝跏呛檬?/p>

　　現(xiàn)在是一個(gè)公開(kāi)、公平的市場(chǎng)，既然是招拍掛，那么就不分是國(guó)企還是民企，是個(gè)人還是團(tuán)體。但是我覺(jué)得這么三個(gè)問(wèn)題。首先我覺(jué)得是戰(zhàn)略，就是民企的戰(zhàn)略跟國(guó)企的戰(zhàn)略也許不同，大家追求的東西不一定是一致的，這一點(diǎn)可能導(dǎo)致不同時(shí)期的決策不同。第二個(gè)算賬方式不一樣，大家注意一下所有地王的地不管是誰(shuí)拿的，一定有一項(xiàng)極端優(yōu)勢(shì)，可能位置極端好，地塊極端大，容積率極端低，我覺(jué)得算賬方式不同。第三個(gè)我覺(jué)得考核方式不同，你對(duì)我的考核是長(zhǎng)期，我就做長(zhǎng)期決策，你對(duì)我的考核可能是今年的，那我就今年做。這個(gè)可能是短期的，可能今年四五月份大量出現(xiàn)"地王"的現(xiàn)象，不管是什么原因我們認(rèn)為是好事。為什么說(shuō)是好事呢？我覺(jué)得國(guó)企還真是有值得學(xué)習(xí)的地方，他們有領(lǐng)導(dǎo)，他不是私企，有領(lǐng)導(dǎo)就有人管。另外，國(guó)企聚集了大一批人才，這些人才會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)積極的影響。

　　地王會(huì)造成資產(chǎn)泡沫嗎？

　　中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇：

　　未來(lái)會(huì)出現(xiàn)，但現(xiàn)在沒(méi)有

　　在房地產(chǎn)發(fā)展后期，當(dāng)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)已經(jīng)過(guò)熱的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)的地王往往會(huì)把企業(yè)陷在里面，但是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的時(shí)候，市場(chǎng)需求還很大，"地王"開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不大。但真正的危險(xiǎn)是在于不斷的按照同一個(gè)模式繼續(xù)進(jìn)行下去，再過(guò)到三五年的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。而風(fēng)險(xiǎn)是由誰(shuí)承擔(dān)呢，那個(gè)時(shí)候很多拍地王的公司都是利用國(guó)內(nèi)和國(guó)外資本市場(chǎng)的力量，就拿這塊地去IPO了。從這個(gè)觀點(diǎn)來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)近期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是不大的，包括在市場(chǎng)上拿地風(fēng)險(xiǎn)。但是，未來(lái)慢慢就會(huì)出現(xiàn)泡沫，但現(xiàn)在沒(méi)有泡沫。

　　北京萬(wàn)科副總肖勁：

　　新地王產(chǎn)生，老地王肯定沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)

　　我們沒(méi)法用一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)衡量，我覺(jué)得有一部分地王不存在風(fēng)險(xiǎn)，有一部分存在風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)在于是否有新地王的產(chǎn)生，如果有新地王產(chǎn)生，這個(gè)老地王肯定沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)核心。那么，地王又都出現(xiàn)在什么產(chǎn)品上呢？肯定出現(xiàn)在豪宅上！沒(méi)有說(shuō)誰(shuí)拿一塊地王去做普通住宅的，沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)，它一定是這種屬性。房地產(chǎn)有句俗話叫"豪宅領(lǐng)漲，陋室領(lǐng)跌"。只要有新的地王產(chǎn)生，能去領(lǐng)漲，那就什么風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有。

　　北方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的營(yíng)銷總監(jiān)楊青：

　　不一定。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：

　　可能會(huì)出現(xiàn)成也地王，敗也地王。