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追不上房?jī)r(jià)漲速的故事情節(jié),在過(guò)去10年間屢屢上演(2008年金融海嘯沖擊下的市場(chǎng)為特例)。然而,2009年房?jī)r(jià)的價(jià)格反彈幅度之高還是出人意料,而且,這是在經(jīng)濟(jì)前景尚不明朗的情況下發(fā)生的。
2009年的這種走勢(shì)也給2010年留下更多不確定性。
這種不確定性首先是在經(jīng)濟(jì)掣肘和高房?jī)r(jià)輿論壓力雙重指標(biāo)作用下的政府態(tài)度騎墻;其次是市場(chǎng)泡沫吹大了之后的后市難料:房?jī)r(jià)和交易量不斷刷新歷史紀(jì)錄,地價(jià)在以央企為代表的非傳統(tǒng)地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)后被迅速推向新的價(jià)格平臺(tái),且毫無(wú)扭頭跡象;第三在參與者心態(tài)上,房?jī)r(jià)永漲不跌的神話似乎一統(tǒng)天下,而這種判斷出奇統(tǒng)一的心態(tài)同“一年翻一番”的漲法一樣,明顯不符合標(biāo)準(zhǔn)的理性走勢(shì)圖。
其一,政府態(tài)度,刺激還是打壓?2009年開(kāi)端,房地產(chǎn)行業(yè)是在政策呵護(hù)和相對(duì)寬容的社會(huì)輿論環(huán)境中開(kāi)始的:2008年年底出臺(tái)的一系列刺激內(nèi)需政策生效,交易環(huán)節(jié)政府讓利減免買(mǎi)賣(mài)相關(guān)稅費(fèi),初次購(gòu)房和“改善型”需求銀行貸款首付一律低至兩成,還享受7折利率優(yōu)惠。
然而到了年末,卻先是取消營(yíng)業(yè)稅“紅包”,然后把土地款首付比例提至50%,打擊囤地,出臺(tái)“國(guó)四條”等等“打壓”政策—平靜一年的政策面在“保持刺激經(jīng)濟(jì)方向不變”的大基調(diào)下,以高層不斷放出對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高的擔(dān)憂聲音為結(jié)尾。
其二,脫韁之市場(chǎng)野馬,什么時(shí)候到頭?人們往往拿2009年和2007年做對(duì)比,不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景,類(lèi)似的特征:天價(jià)房頻現(xiàn),土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高。
在交易量上,2009年創(chuàng)下了有史以來(lái)的新高,中國(guó)約消化了全世界50%的房子。以北京為例,全年二手房的交易量超過(guò)25萬(wàn)套,超過(guò)過(guò)去3年的總和。
在價(jià)格上,從年初的“小陽(yáng)春”到四季度的狂瀾突進(jìn),熱點(diǎn)區(qū)域的反彈高度甚至超過(guò)100%,某些熱點(diǎn)城市房子火爆的程度讓人瞠目結(jié)舌,比如傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市北京、上海、深圳、廣州,比如在“國(guó)際旅游島”概念刺激下的海南三亞,比如全運(yùn)會(huì)舉辦地、次熱點(diǎn)城市的代表濟(jì)南,坐地漲價(jià)的現(xiàn)象比比皆是。
土地價(jià)格水漲船高,地王頻現(xiàn),面粉貴過(guò)面包比比皆是。從北京廣渠路10號(hào)地開(kāi)始,史上有紀(jì)錄的地王數(shù)字屢屢被刷新:上海長(zhǎng)風(fēng)地塊破上海紀(jì)錄,北京順義22號(hào)地破京城年度總價(jià)和單價(jià)紀(jì)錄,廣州亞運(yùn)城以255億元人民幣成交額年度收官,創(chuàng)有史以來(lái)地塊總價(jià)歷史新高——更讓人吃驚的是,在年末政策打壓傾向明顯時(shí),依然有區(qū)域性高價(jià)地塊頻繁成交。
市場(chǎng)參與者的心態(tài),也經(jīng)歷了從觀望到參與、癲狂的過(guò)程:年初看看,年中動(dòng)心,年底價(jià)格漲上去了拼命追漲。目前的狀況于買(mǎi)家而言,普通住房排隊(duì),高端住房排隊(duì),連別墅也要排隊(duì)托關(guān)系,需求層面無(wú)論是“剛需”還是投資保值熱情仿佛一夜之間被激發(fā);于賣(mài)家而言,開(kāi)發(fā)商以及同開(kāi)發(fā)商有交情的人儼然成為這個(gè)社會(huì)最有面子的人:從年初的乏人問(wèn)津,到積極促銷(xiāo)生怕趕不上“小陽(yáng)春”末班車(chē),年末捂盤(pán)惜售,生怕賣(mài)便宜了,開(kāi)發(fā)商的心態(tài)也在發(fā)生顯著的變化。
其三,在流動(dòng)性過(guò)剩的背景下,樓市是否又要吹一個(gè)大泡泡?
同2007年相比,2009年的市場(chǎng)方向從貨幣角度出發(fā),共同點(diǎn)是通脹壓力下的理性選擇。買(mǎi)房者要么是出于投資保值需求,“再不買(mǎi)就更買(mǎi)不起了”;要么是因?yàn)橥涱A(yù)期,貨幣貶值“持有房產(chǎn)比存銀行劃算”,資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從銀行到房屋的一次大搬家。于企業(yè)而言,2009年在外需整體乏力投資無(wú)門(mén)的情況下,資金只有往債券房地產(chǎn)等虛擬市場(chǎng)流動(dòng),以央企為代表的非地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)拿地,多是出于此類(lèi)考慮。
泛濫的流動(dòng)性是明顯的,為刺激經(jīng)濟(jì)投放虛擬貨幣,政策選擇合乎邏輯,而吹出來(lái)的這個(gè)地產(chǎn)泡泡也合乎工具理性。那么2010年,流動(dòng)性會(huì)收緊嗎?是繼續(xù)吹這個(gè)大泡泡,還是擠壓些水分出來(lái)?
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策市,2009年市場(chǎng)繁榮多拜政策所賜,這是獲得評(píng)論高度認(rèn)可的觀點(diǎn)。而上述市場(chǎng)現(xiàn)象多可以解釋為政策“打雞血”的效果,因?yàn)橹С种袊?guó)經(jīng)濟(jì)“三駕馬車(chē)”之一的進(jìn)出口不行了,政府必須要擴(kuò)大內(nèi)需,不得不扶持房地產(chǎn)發(fā)展以拉動(dòng)上下游50多個(gè)行業(yè)的復(fù)蘇。而在政府不再扶持之后,2009年12月,交易量驟降,這似乎預(yù)示著某種方向性的態(tài)勢(shì)變化——一旦政府撒手為常態(tài),還瘋得起來(lái)嗎?
(馬磊 作者系中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任)
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