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　　武漢一項目，客戶群體調(diào)查、項目定位正在緊鑼密鼓地進行著。而該項目的用地一個月前才剛剛拍下�！澳壳伴_發(fā)商的開發(fā)速度越來越快了，相對以前拖拖拉拉的一貫風格，顯然是擔心土地閑置被收回的風險。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　開發(fā)商加緊動工開發(fā)

　　在中央的三令五申之下，近來各地已經(jīng)加大了對閑置土地的處置力度，國土部也決定掛牌督辦其中一些房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。在廣州已經(jīng)傳出消息，5宗涉及國內(nèi)幾大開發(fā)巨頭的高價土地，大部分重新回到政府儲備當中。而相比從前收地的“空穴來風”，廣州的“動作”對所有開發(fā)商更有震懾力。

　　政府早就出臺明確規(guī)定，閑置土地滿1年的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年的，可以無償收回土地使用權(quán)。

　　“土地閑置，開發(fā)商拖延開發(fā)，以期從土地增值中獲得更多的利�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少土地被閑置圈地不建，都是開發(fā)商出于土地儲備的考慮。與此同時，由于多年里樓價與地價一直呈上漲趨勢，不少開發(fā)商拖延開發(fā)也是期望從土地增值中獲利。

　　“不過，也有不少是因為拿地時地價太高，開發(fā)十分棘手，所以閑置。”對于囤地，有開發(fā)商道出了另外的原因。由于開發(fā)企業(yè)在2007年、2009年拿地價格太高，開發(fā)就意味著賠錢，因此閑置；另外，拍出的地塊或因拆遷不順等原因而未及時交地，或因政策變動導致開發(fā)企業(yè)被迫修改開發(fā)目標，而導致開工延遲。

　　另外，一些開發(fā)企業(yè)并不是不想開發(fā)，而是由于房地產(chǎn)開發(fā)所需啟動資金大、同時又面臨融資困難，部分中小企業(yè)出現(xiàn)資金短缺無力開發(fā)的情況。此外，還有因為地上物拆遷困難，項目沒有辦法取得實質(zhì)性進展的企業(yè)。

　　業(yè)界回應

　　打擊囤地意在平抑房價

　　在此前的國土資源部“掛牌督辦房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地處置新聞通氣會”上，國土部宣布全國閑置土地1萬公頃，其中有25宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地被國土部掛牌督辦。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，國土部選擇此時高調(diào)宣布處理逾期閑置土地，意在向日漸明顯的囤地現(xiàn)象動刀，促進供應土地的及時開發(fā)利用，盡快形成住房的有效供給，改善住房供求關(guān)系，“背后的目的是平抑房價”。

　　“這又是近期房產(chǎn)調(diào)控的組合拳之一”。武昌某項目的開發(fā)商說，從廣州的收地看來，這次打擊囤地開始下“狠藥”了。尤其是“囤地型”的開發(fā)商，往年拿到的地塊大量積壓在手中，如果不想被收回，只能在政策壓力下聯(lián)合開發(fā)，或自行開發(fā)。

　　他分析，國土資源部此時高調(diào)宣布打擊囤地，目的在于督促已購土地的開發(fā)使用，增加市場供給，“受到一系列組合拳的影響，明年年初的市場將出現(xiàn)比較明顯的下滑”。

　　對于打擊囤地的政策，他說這將會加大小開發(fā)商的資金壓力，“小開發(fā)商獲得土地將越來越難，以后的地產(chǎn)市場將是一個巨頭壟斷的時代�！�

　　專家說法

　　“土地閑置”界定是關(guān)鍵

　　“不過從目前的武漢市場看來，大多項目基本已經(jīng)在這一年內(nèi)上馬開動�！敝袊�指數(shù)研究院華中分院分析師李國政告訴記者，在2007年到2009年期間拿到的地，一年期已經(jīng)到期甚至已過期限，所以，武漢不少開發(fā)商擔心土地閑置一年征收閑置費，都趕在2010年前啟動；另外，武漢的地價相對來說，還不算很高，即使拿地價格過高，也不至于出現(xiàn)虧損的局面，因此能開發(fā)的項目都已經(jīng)啟動。

　　“不過對土地閑置問題缺少實在的嚴厲處置辦法，或不能有效得到落實，也是打擊囤地過程中的一個重要問題”。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，不少囤地者為了躲避法規(guī)，拿出“上有政策、下有對策”的做法。一塊地擺出了開工架勢，打一個樁、建幾棟樓就稱為“開工”，而項目的建設、竣工則遙遙無期。該人士認為，對待土地閑置這樣的具體問題，還需要對于“閑置”界定到位才能徹底打擊囤地。

　　◇拿地紀錄

　　2009年土地拍賣比2007年更瘋狂

　　從2009年已拍出的住宅土地結(jié)果來看，大集團拿地勢頭更加兇猛，甚至超越了2007年，而中小開發(fā)商則幾乎沒有出手的機會。

　　從2009年的單價紀錄看，9月，武漢土地市場也上演了國企躍進一幕，武漢地產(chǎn)集團戰(zhàn)勝萬科、保利等企業(yè)，以14.75億元拿下徐東麥德龍對面的一塊159畝居住用地，溢價率99.59%，樓面地價達4628元/平米，為2009年最高紀錄。

　　2009年12月底，華僑城在東湖風景區(qū)招標所得地塊，面積3167畝，總價43億元，成為武漢的“新地王”，此前，中北路武重地塊以35.02億成為武漢“地王”。

　　從2009年出讓的地塊分布情況來看，市中心區(qū)土地已經(jīng)相當稀少。2009年僅武漢中心城區(qū)(包括東湖高新和武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū))累計出讓土地75幅，出讓土地達11200余畝，總成交金額286億元，而去年武漢市中心城區(qū)土地出讓面積僅為1516畝。

　　如果加上蔡甸、新洲、漢南等遠城區(qū)2009年出讓的2500多畝土地，2009年全市土地出讓達到13700畝，總成交金額近300億元，無論是總量還是金額，都是武漢有史以來的一個紀錄。

　　土地交易的高峰主要出現(xiàn)在2009年下半年，絕大多數(shù)都是住宅與商業(yè)用地，7月-11月，武漢市土地成交面積近4500畝，12月底華僑城在東湖風景區(qū)招標所得地塊面積就高達3167畝，從拿地方式看，大連萬達在漢口、積玉橋分別招標共獲得296畝商業(yè)用地，以及世茂在蔡甸以1.686億元拿地561443平方米，都是“勾地”制度在漢實施的一種嘗試。

　　此外，福星惠譽通過城中村改造方式拿地，達成合作開發(fā)協(xié)議，也是政府加快城中村改造，推進城市建設背景下的有益嘗試和探索。

　　◇記者有話說

　　僅增加土地供應量　遏制房價只是“九牛一毛”

　　2009年12月初的中央經(jīng)濟工作會議只是調(diào)控的開始，之后總理頻頻開會表明態(tài)度：“要遏制部分城市房價上漲”，于是，我們現(xiàn)在就看到各職能部委陸續(xù)落實會議精神舉動。

　　先是國務院常務會議出臺“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”的規(guī)定，接著住建部強調(diào)要加大中低價普通商品房供應，力爭解決1540萬戶低收入住房困難家庭住房問題；然后是財政部等五部委要求嚴控土地出讓金的征收管理；緊接著國土部等要求開發(fā)商拿地首付不低于50%。

　　由于前幾年調(diào)控時政策太猛了，造成樓市暴漲暴跌，特別是一線城市，2009年思路是走一步看一步，摸著石頭過河。希望能夠達到“溫水煮青蛙”的目的，逐步消滅炒房者，鼓勵自住和改善型購房。比如二手房營業(yè)稅，剛說收緊，轉(zhuǎn)眼間國稅局又拋出一個溫和的“普通房未滿五年按照差額征稅”，就是害怕這個雙刃劍太猛，一旦房東轉(zhuǎn)嫁成本又把房價托高了。

　　現(xiàn)在問題是，錢多了，物價不停漲，大家都覺得通貨膨脹了，投資渠道有限，那總不能等著財產(chǎn)縮水吧。于是，老百姓投資房產(chǎn)的意愿都空前高漲，武漢現(xiàn)在城區(qū)開盤的項目，八千九千單價的還是有人在搶，2009年武漢平均每天賣掉300多套房子，全市價格平均漲15%，2009年毫無疑問是過去十年最牛的一年。開發(fā)商也不例外，特別是不差錢的國企拼命買地，2009年最后幾天，廣州出了一個255億的全國總價地王，上海出了一個32484元/平方米樓面地價的全國紀錄。

　　為此，國務院提出“遏制部分城市房價過快上漲”并明確要求“做好土地供應工作”之后，各級地方政府也迅速調(diào)整動作，試圖通過“儲地”最終實現(xiàn)“供地”。

　　盡管2009年國土部曾對房地產(chǎn)成本進行了摸底調(diào)查，認為地價占房價的比例在15%-30%之間，并不認為是高地價導致了當前的高房價。但是，不可否認的是，土地價格的快速上漲是導致當下房價上漲的基本影響因素之一。

　　不過仔細分析當前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以發(fā)現(xiàn)有不少政策都是圍繞著土地打轉(zhuǎn)的，基本上可以分為兩個方面——一方面打擊開發(fā)商捂地囤地，另一方面要求地方政府加大土地供應。

　　一般而言，樓市的供求兩方有不同特點，需求彈性相對較大，而供給彈性相對較小。究其原因，供給經(jīng)歷了從土地入市、開工建設到最終批準預售的一個過程，周期較長，導致彈性變小。這樣的特點也更凸顯了穩(wěn)定土地供應的重要性，保證每年有足夠的住宅土地供應量和開工面積，這是保持各地房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定的一個關(guān)鍵性舉措。 （長江商報）