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- 物業(yè)稅平抑房?jī)r(jià)的殺手锏？開征八大“存疑”
2009年，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大背景下，一路上躥，近乎癲狂。房?jī)r(jià)在飛漲，期待政府調(diào)控的呼聲也在上揚(yáng)，醞釀多時(shí)的物業(yè)稅風(fēng)聲再起，被賦予了太多的使命，其一舉一動(dòng)都分外惹人關(guān)注。物業(yè)稅年內(nèi)是否開征？開征后，是否能夠平抑房?jī)r(jià)？業(yè)界的觀點(diǎn)各不相同。
傳聞：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”全國(guó)推廣
據(jù)報(bào)道，今年稅務(wù)部門將在全國(guó)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。專家指出，這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快。
所謂物業(yè)稅的模擬“空轉(zhuǎn)”就是虛擬計(jì)稅，是指雖然沒有實(shí)際征稅，但一切步驟與真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。在我省，焦作、濮陽(yáng)于2007年10月國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部批準(zhǔn)河南等4省市成為第二批物業(yè)稅試點(diǎn)地區(qū)后，成為我省首批物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)城市。。
物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”是否將要改為“實(shí)轉(zhuǎn)”？來(lái)自省地稅局、財(cái)政廳的官方答復(fù)，皆為“暫時(shí)保密”。這一說法無(wú)疑使物業(yè)稅更加重了神秘色彩，引來(lái)業(yè)界一片熱議。
專家：商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒃囌魇?/strong>
對(duì)于物業(yè)稅的開征，無(wú)論是財(cái)稅專家、經(jīng)濟(jì)界人士還是房地產(chǎn)專業(yè)人士，幾乎眾口一詞地表示，由于操作成本高，今年內(nèi)開征幾乎不可能，因而房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)受到影響。
國(guó)稅總局一位負(fù)責(zé)人曾表示，物業(yè)稅還面臨眾多跨不過去的門檻，例如稅基、稅率如何確定，稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定，委托什么樣的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)作評(píng)估等，這些關(guān)鍵點(diǎn)目前決策層內(nèi)部均尚未明確。
在河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京看來(lái)，目前中國(guó)征收物業(yè)稅條件還不成熟，今年不太可能開征。但從長(zhǎng)期看，征稅是大勢(shì)所趨。他認(rèn)為，如果要征收物業(yè)稅，一定要逐步實(shí)施，而且物業(yè)稅征收可能從商業(yè)地產(chǎn)和別墅開始。
持同樣觀點(diǎn)的還有中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓，他坦言，今年在全國(guó)范圍內(nèi)開征物業(yè)稅的可能性還不大，但在局部地區(qū)試點(diǎn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)征收，還是很有可能的。
不過，也有人認(rèn)為今年會(huì)開征物業(yè)稅。某位房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人表示，“如果要等2011年或2012年，樓市更加瘋狂了，調(diào)控基本達(dá)不到什么效果了。”
激辯：是否將平抑高漲房?jī)r(jià)
有人認(rèn)為物業(yè)稅的開征對(duì)于當(dāng)前的高房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生直接的抑制作用，是平抑房?jī)r(jià)的殺手锏。對(duì)此，鄭州同致行地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理耿大勇認(rèn)為，這種觀點(diǎn)太片面，如果土地出讓金不降低的話，征收物業(yè)稅就可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)殚_發(fā)商的成本增加了；而如果因?yàn)殚_征物業(yè)稅而導(dǎo)致土地出讓金降低了，那么就有可能抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，物業(yè)稅一旦推出，對(duì)于房產(chǎn)商來(lái)說是利空，持有房產(chǎn)的成本上升；對(duì)于購(gòu)買者來(lái)說，自然是利好，但是也不排除房產(chǎn)商將多出的稅收加到購(gòu)買者身上的可能性，那么就會(huì)加重購(gòu)買者的負(fù)擔(dān)，并未真正起到抑制房?jī)r(jià)的作用。
但是可以肯定的是，由于物業(yè)稅屬于長(zhǎng)期的、累進(jìn)式的成本支出，因此會(huì)直接影響到購(gòu)房者的未來(lái)承受能力，從而影響消費(fèi)者的購(gòu)房預(yù)期，使投資更加理性。
對(duì)此，鄭州大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任、教授杜書云表示，物業(yè)稅的開征是一種呼聲，是有效抑制高房?jī)r(jià)的措施之一，能夠有力控制目前房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的投資、投機(jī)需求，對(duì)平抑房?jī)r(jià)有一定作用。同時(shí)她也談到，物業(yè)稅的出臺(tái)，必須伴隨完善的政策細(xì)則，防止出現(xiàn)政策漏洞，才能達(dá)到好的效果。
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物業(yè)稅八大“存疑”
起征基本單位家庭如何定義
比如，三口之家，擁有90平方米房屋，假如合理的保障性住房標(biāo)準(zhǔn)是每人30平方米，那么三口之家減扣90平方米，實(shí)際需交稅額是零。
多套住房的物業(yè)稅如何計(jì)算
一套自住房是一個(gè)稅率，如果有第二套甚至第N套房稅率是否一樣，或者為了抑制多套持有，稅率逐步提高。
物業(yè)稅扣減點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)如何確定
人均30平方米是小康住房標(biāo)準(zhǔn)，那么保障性住房的扣減標(biāo)準(zhǔn)是多少？
人均房地產(chǎn)面積如何計(jì)算
如果全國(guó)統(tǒng)籌，有一套房要交物業(yè)稅。如果不搞全國(guó)統(tǒng)籌，許多人在多個(gè)城市炒房將無(wú)法受到稅收的調(diào)節(jié)。
合理家庭房產(chǎn)投資如何保護(hù)
作為合法投資，即使新的規(guī)定出臺(tái)，要抑制家庭投資房地產(chǎn)，也要和過去的規(guī)定銜接。
物業(yè)稅的征收比例如何定
比例小了，沒有制約作用；比例大了，顯然又不合適，如何找到適合的度？
假名物業(yè)如何打擊
近年來(lái)，有些投資者并不以本人的名義購(gòu)買物業(yè)，而是以自己的子女、親友甚至他人的名義投資物業(yè)。
遠(yuǎn)郊第二套房如何處理
如果第二套房在郊區(qū)，與在市中心區(qū)擁有第二套房性質(zhì)是完全不一樣的。
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我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了，但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲，高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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