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　　公積金收緊傳遞樓市新信號(hào) ——

　　保護(hù)剛性自住需求 抑制投機(jī)投資炒房

　　昨日南京將個(gè)人住房公積金最高可貸額度由30萬(wàn)元降為20萬(wàn)元，同時(shí)暫停發(fā)放二次(含)以上個(gè)人住房公積金貸款。此前，上海、揚(yáng)州、鹽城等城市也紛紛嚴(yán)控住房公積金貸款。

　　南京樓市迎來(lái)今年第一個(gè)新政。昨天下午4點(diǎn)30分，南京住房公積金管理中心發(fā)布消息：自2月23日起，個(gè)人住房公積金最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬(wàn)元調(diào)整為20萬(wàn)元，同時(shí)暫停發(fā)放二次(含)以上個(gè)人住房公積金貸款。

　　公積金貸款4個(gè)月兩度緊縮

　　這已是4個(gè)多月來(lái)，南京市兩度出臺(tái)住房公積金緊縮政策。

　　去年10月9日，南京已出臺(tái)過(guò)住房公積金貸款緊縮措施，其時(shí)政策調(diào)整主要針對(duì)的是購(gòu)買(mǎi)高檔房的職工，規(guī)定從2009年10月10日起，將個(gè)人還貸能力系數(shù)由0.45調(diào)整為0.3；對(duì)所購(gòu)房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度減半，即從30萬(wàn)/人減至15萬(wàn)/人；“二次貸款”額度也減半。

　　昨天的新聞發(fā)布會(huì)上，南京市住房公積金管理中心副主任張明遠(yuǎn)表示，初步調(diào)整政策并未從根本上控制個(gè)貸率的高攀。

　　記者注意到，相關(guān)負(fù)責(zé)人在講話中使用了“個(gè)貸率已超極限”、“資金管理極度困難”的字眼，這在過(guò)去從未出現(xiàn)過(guò)。數(shù)據(jù)顯示：2009年南京市公積金歸集額為69.71億元，當(dāng)年放貸卻接近120億元，截至2月8日，純公積金個(gè)貸率高達(dá)106.47%，包括新職工住房補(bǔ)貼在內(nèi)的個(gè)貸率也達(dá)到100.04%。而按照相關(guān)規(guī)定，公積金個(gè)貸率的“紅線”為80%。

　　“因?yàn)榇汗?jié)放假、交易系統(tǒng)停止等原因，一季度又是全年公積金歸集的較低時(shí)段，這更加劇了目前的資金危機(jī)程度。”據(jù)悉，今年1月份南京市公積金放出了5億元的貸款，而還有超過(guò)8億元的貸款，雖已經(jīng)過(guò)審批，卻遲遲無(wú)錢(qián)放貸，要等到4月份才有望放貸。

　　在此背景下，南京市降低了最高可貸額度，將個(gè)人最高可貸額度由現(xiàn)行的30萬(wàn)元下調(diào)為20萬(wàn)元，夫妻雙方最高可貸額度由60萬(wàn)元下調(diào)為40萬(wàn)元；暫停發(fā)放二次(含)以上個(gè)人住房公積金貸款，夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的職工，無(wú)論貸款是否結(jié)清，再次購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款的均暫不辦理。

　　經(jīng)初步測(cè)算，2010年南京市公積金歸集額在75億元左右。按收支平衡、可持續(xù)發(fā)展及保持合理的個(gè)貸率，該市提出了今年放貸規(guī)模控制在40億元左右的目標(biāo)。

　　南京市住房公積金管理中心貸款處處長(zhǎng)宋寧解釋說(shuō)，近幾年該市公積金貸款的戶數(shù)平均每年在2.5萬(wàn)-3萬(wàn)戶，其中2009年要多一些，貸款戶數(shù)為40960戶。按調(diào)整前的最高貸款額度30萬(wàn)/人計(jì)算，戶均貸款額為25.4萬(wàn)元，現(xiàn)在最高貸款額度降到20萬(wàn)/人之后，以2.5萬(wàn)戶需要貸款來(lái)計(jì)算的話，預(yù)測(cè)戶均貸款額為15萬(wàn)-17萬(wàn)元。正是根據(jù)這樣的測(cè)算，南京市提出了放貸規(guī)模40億左右的目標(biāo)。

　　不過(guò)宋寧也表示，樓市充滿變數(shù)，今年買(mǎi)房的人到底有多少，還很難說(shuō)，所以放貸規(guī)模究竟是向左還是向右，都有待根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀適時(shí)調(diào)整。

　　公積金緊縮并非南京獨(dú)有

　　事實(shí)上，不僅是南京，國(guó)內(nèi)住房公積金資金流動(dòng)性緊張的城市大多已經(jīng)采取了控制公積金貸款規(guī)模的措施，如上海和我省的揚(yáng)州、鹽城等地。

　　據(jù)了解，由于住房公積金是地區(qū)性封閉運(yùn)作資金，資金來(lái)源固定有限，也沒(méi)有機(jī)構(gòu)為資金托底，所以，主管部門(mén)只能量入為出。

　　從去年11月25日起，揚(yáng)州市暫停了多項(xiàng)公積金貸款業(yè)務(wù)：一是“小公寓”貸款，二是揚(yáng)州市行政區(qū)域外的異地貸款，三是住房公積金“又提又貸”項(xiàng)目，規(guī)定職工購(gòu)房時(shí)需辦理住房公積金貸款的，本人、配偶及直系親屬(限父母、子女，下同)的公積金賬戶余額不能提取。

　　在此基礎(chǔ)上，該市控制了“二次房貸”，規(guī)定職工首次購(gòu)房住房公積金貸款結(jié)清后，再次申請(qǐng)公積金貸款，在按現(xiàn)行政策計(jì)算可貸額度后減半發(fā)放。同時(shí)，將夫妻雙方最高可貸額度從50萬(wàn)調(diào)回至35萬(wàn)；1人正常繳存住房公積金的，最高可貸額度由30萬(wàn)調(diào)回至21萬(wàn)。

　　鹽城市從去年7月至今年1月半年內(nèi)，更是三度出臺(tái)公積金緊縮政策。去年7月22日，當(dāng)?shù)爻雠_(tái)的政策規(guī)定，每筆貸款最高從此前的不超過(guò)30萬(wàn)元調(diào)整為不超過(guò)20萬(wàn)元；去年9月26日再度出臺(tái)的政策則規(guī)定，雙職工申請(qǐng)公積金貸款的最高限額調(diào)整為30萬(wàn)元，正常繳存住房公積金的單職工貸款最高限額調(diào)整為15萬(wàn)元；2010年新年第一天，鹽城又發(fā)布了住房公積金貸款輪候新政。

　　當(dāng)?shù)毓�積金管理中心解釋說(shuō)，住房公積金貸款輪候，是指當(dāng)住房公積金貸款余額與住房公積金繳存余額比高于90%時(shí)，住房公積金貸款暫停劃款；在貸款余額與繳存余額比降低到90%以下時(shí)，按照職工申請(qǐng)住房公積金貸款的先后順序逐步劃款。

　　南京、揚(yáng)州、鹽城三地公積金管理部門(mén)均表示，以上只是應(yīng)對(duì)目前住房公積金資金緊張而采取的階段性、臨時(shí)性應(yīng)急措施，待資金狀況好轉(zhuǎn)，會(huì)再將政策進(jìn)行回調(diào)。

　　房貸“四面楚歌”急了誰(shuí)

　　盡管公積金部門(mén)在政策調(diào)整時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)并非對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控，但公積金貸款的限制，還是從政策層面給樓市釋放出了降溫的信號(hào)。而在此之前，各地商業(yè)貸款門(mén)檻也抬得更高，早在春節(jié)前，南京各大銀行已取消“7折利率優(yōu)惠”，而據(jù)銀行人士透露，接下來(lái)對(duì)于放貸的控制應(yīng)會(huì)更緊。商貸和公積金貸款雙雙嚴(yán)控，有業(yè)內(nèi)人士就此形容說(shuō)，目前南京房貸可謂“四面楚歌”。

　　南京市住房公積金管理中心負(fù)責(zé)人說(shuō)，2010年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)包括相關(guān)的金融政策作出了進(jìn)一步的完善和微調(diào)，傳遞了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房、提高存款準(zhǔn)備金率等要求，此時(shí)進(jìn)行貸款政策調(diào)整有利于貫徹落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控精神，保持住房公積金可持續(xù)發(fā)展。

　　值得一提的是，無(wú)論南京、揚(yáng)州還是鹽城，公積金政策的調(diào)整都透出一個(gè)基調(diào)，即保護(hù)剛性自住需求。張明遠(yuǎn)稱(chēng)，住房公積金是一種以互助性和普惠性為特性的公眾資金，為保證公平互助，他們對(duì)多次使用住房公積金貸款作出限制，從而在有限資金內(nèi)確保從未使用過(guò)住房公積金貸款的繳存職工能貸到住房公積金。

　　揚(yáng)州公積金管理部門(mén)表示，政策調(diào)整的原則是“有保有壓”，既支持剛性住房消費(fèi)，又抑制投機(jī)、投資炒房現(xiàn)象，以確保資金安全和貸款有序發(fā)放；鹽城在住房公積金貸款輪候期間，也優(yōu)先保證購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房和首次使用住房公積金購(gòu)買(mǎi)90平方米以下二手住房的困難職工家庭貸款資金的劃撥。

　　滿堂紅(南京)置業(yè)有限公司副總經(jīng)理袁小玲表示，公積金額度的減少以及貸款次數(shù)限制到一次以內(nèi)，對(duì)投資炒房客來(lái)說(shuō)影響不小，因?yàn)檫x擇商業(yè)貸款無(wú)疑會(huì)增加其炒作成本。不過(guò)，她同時(shí)表示，政策同時(shí)可能波及到改善居住需求。

　　南京再次調(diào)低公積金最高可貸額度，消息既出，當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商感到不安。盡管有開(kāi)發(fā)商表示自己銷(xiāo)售的是高檔樓盤(pán)，使用公積金貸款的只是少數(shù)，但私下也坦陳政策對(duì)市場(chǎng)心理的影響不可忽視，這樣的影響將影響到市場(chǎng)成交。房產(chǎn)中介同樣著急，一家大中介公司的市場(chǎng)負(fù)責(zé)人說(shuō)，與他們合作的銀行已經(jīng)明確表示，1季度的貸款額度在今年1月份就已經(jīng)用完，目前處于無(wú)錢(qián)可貸的局面。由于銀行現(xiàn)在沒(méi)錢(qián)可貸，導(dǎo)致大部分買(mǎi)房人都推遲了購(gòu)房計(jì)劃，近期的交易量也出現(xiàn)明顯下滑。

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　　省級(jí)機(jī)關(guān)公積金政策暫不調(diào)整

　　由于同城的關(guān)系，省級(jí)機(jī)關(guān)公積金政策過(guò)去一直與南京市的公積金政策保持同步。眼下，南京市政策調(diào)整后，省級(jí)機(jī)關(guān)公積金政策走向如何尚無(wú)明確說(shuō)法。

　　省級(jí)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局下屬公積金管理中心負(fù)責(zé)人昨天下午接受記者采訪時(shí)表示，南京調(diào)整政策的情況還要向局里匯報(bào)�！笆〖�(jí)機(jī)關(guān)公積金的資金狀況要比南京緩和一些，一方面公積金歸集比較好，另一方面目前購(gòu)房需求有所減少，春節(jié)后至今才放出十幾筆貸款，放貸額才在300萬(wàn)元左右。而在過(guò)去，每天放貸少的1000多萬(wàn)元，多的兩三千萬(wàn)元�！�

　　昨天的最新數(shù)據(jù)顯示，省級(jí)機(jī)關(guān)公積金個(gè)貸率為93.7%，比春節(jié)前的94.2%略有下降。 （汪曉霞 曹旭超）