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2009年各地房價普遍暴漲,打碎了眾多“蝸居”者的安居夢想。因此,許多人都寄望2010年召開的“兩會”,能出臺新的房價調(diào)控政策。
日前,就有專家直言,“兩會”將成為樓市走向的關(guān)鍵,或成房價漲與跌的分水嶺。這話不無根據(jù),剛剛結(jié)束的地方“兩會”上,“控制城市高房價”的呼聲都是各地的熱點(diǎn)話題。
對此,中國住宅房地產(chǎn)研究會副會長、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房政策專家委員會副主任顧云昌2月23日在接受《投資者報》記者采訪時表示,“今年‘兩會’的房地產(chǎn)政策很可能延續(xù)去年12月底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神!
從扶持到打壓
2009年,房地產(chǎn)政策從年初國家出臺一系列優(yōu)惠政策到年末的“遏制部分城市房價過快上漲”,短短一年,房地產(chǎn)政策上演了一出“過山車”。
2009年,當(dāng)眾多行業(yè)尚未從金融危機(jī)中復(fù)蘇之時,房地產(chǎn)市場卻迎來最輝煌的一年。在2009年“兩會”中,溫總理在政府工作報告中對2009年房地產(chǎn)的發(fā)展方向是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”,“穩(wěn)定”成為房地產(chǎn)市場的第一要義。
在國家相繼出臺的優(yōu)惠政策扶持下,房地產(chǎn)行業(yè)從年初的“試探性抄底”,到年中的“放量大漲”,再到年底的“恐慌性搶購”,短短一年,中國樓市迅速由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^,由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s,由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。
不過,時至年末,一系列的緊縮政策撲面而來。為遏制部分城市房價過快上漲,中央接連釋放房地產(chǎn)市場調(diào)控信號。在2009年12月9日的國務(wù)院常務(wù)會議上,中央政府決定不再延長2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策。
僅僅5天后,國務(wù)院常務(wù)會議提出“增加普通商品住房的有效供給;繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房;加強(qiáng)市場監(jiān)管;繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)”四條具體措施。
隨后,財政部等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商“首付比例不得低于全部土地出讓款的50%”。
對這種“過山車”的變化,顧云昌告訴《投資者報》記者,變化很正常,是宏觀政策的需要,也是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的需要。
房價將平穩(wěn)發(fā)展
“目前,房價上漲勢頭減弱,不過今年房價下降的可能性不大,基本趨勢是房價保持基本穩(wěn)定,既要保增長又要防止房價過快上漲!睂τ2010年大家關(guān)注的房價問題,顧云昌對《投資者報》表示。
他分析,由于2009年樓市銷售火爆,開發(fā)商回籠了資金,資金充裕,因此沒有降價的壓力和動力。未來的一段時間內(nèi),房價應(yīng)該是在高位保持相對平穩(wěn)。
與此同時,長期關(guān)注房地產(chǎn)問題的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開發(fā)也對《投資者報》表示,“房價下降很困難,即使物業(yè)稅等政策出臺,但這不能從體制上解決房地產(chǎn)問題!
不過,即使上述抑制房地產(chǎn)的政策不會對開發(fā)商即時帶來大沖擊,但會加重部分購房者的觀望情緒,令樓市交易下降。
據(jù)最新公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,今年2月第一周,34個重點(diǎn)城市中,成交量環(huán)比下跌的城市多達(dá)21個。尤其是北京、上海等一線城市集體滯脹。1月份,上海商品住宅成交量環(huán)比銳減57%,僅成交65萬平方米。
對此,業(yè)內(nèi)專家分析,由于購買二手房稅收優(yōu)惠政策正式終止,加之去年年底房地產(chǎn)市場透支了部分購房需求,今年1月份,房地產(chǎn)市場成交明顯萎縮,房價漲幅也普遍回落。但由于慣性,以及開發(fā)商資金較為充裕的因素,近期新建商品房價格仍將在高位小幅波動。
同時公布的國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,1月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲1.3%。
加大土地與保障性住房供給
對于房地產(chǎn)問題,顧云昌建議,全國“兩會”可從兩個方面來解決問題:其一,加大房源總量的供應(yīng)量。在加大土地供應(yīng)量與開發(fā)力度的同時,打擊囤地現(xiàn)象。
對此,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭也表示,房源緊缺是推高2009年房價的“元兇”。
數(shù)據(jù)顯示,2009年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米,比上年增長12.8%,竣工面積7.02億平方米,增長5.5%,新開工面積11.54億平方米,增長12.5%;完成土地開發(fā)面積23006萬平方米,同比下降19.9%。由此可見,開發(fā)建設(shè)增速明顯低于商品房銷售增速,出現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求,部分大城市比較嚴(yán)重。
其二,調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。提高經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的比例!吧鲜鰞蓚方面同等重要,不可偏袒任何一方面!鳖櫾撇龔(qiáng)調(diào)。
李開發(fā)告訴《投資者報》,2009年“兩會”前,曾給政府遞交過一份《國家住房建設(shè)制度建議稿》,“這份建議稿后來反響很大。同樣,今年我們也交了一份學(xué)者版的建議稿,很符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場的情況!逼渲械3與第39條跟顧云昌持類似觀點(diǎn)。
第3條建議,堅持住房的基本保障制度與住房商品化相結(jié)合的方針。國家制定政策保障人民群眾的基本住房需求,同時支持人民群眾積極創(chuàng)造條件改善住房條件,通過住房商品化市場滿足自己的住房需求。
第39條則建議,國土出讓管理部門與建設(shè)管理部門應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)單位簽訂開發(fā)工期合同,限期建成上市。國家通過建設(shè)土地增值稅來約束房地產(chǎn)開發(fā)單位延緩開發(fā)、囤地升值的行為,對其地價升值的部分征收60%的增值稅。
此外,李開發(fā)還建議,外國人在中國經(jīng)商與投資滿一年的,購房享受國民待遇。同時,“國家住房建設(shè)制度是我國城鄉(xiāng)居民住房保障的基本制度,建議可依據(jù)社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況每五年修訂一次,并在合適的時候更名為《住房法》!庇浾 譚志娟
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