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　　當“國資委要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務”的消息傳得沸沸揚揚時，廣州樓市并沒有掀起任何漣漪。

　　原因？就在于廣州樓市的“民強國弱”。在廣州房地產(chǎn)銷售市場上，民營房企表現(xiàn)突出，去年廣州房企銷售金額十強里，民營房企占據(jù)了其中8席(見表一)。在廣州土地拍賣市場上，攻城略地的往往是民企，而不是央企和國企。2005年以來，廣州一級土地市場出讓的住宅地塊，往往收歸民營房企囊中。由此可以看出，廣州和北京等城市不同，能真正影響廣州樓市走勢的，是民營房企而不是國營房企。

　　對此，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家表示，78家央企的退市，“對廣州樓市的影響為零”。

　　銷售：十強占八席，民營房企獨大

　　要考量央企退出房地產(chǎn)市場對廣州樓市的影響到底有多大，首先要看央企對廣州消費者的影響力有多大。

　　答案是：只有個別央企有較大影響力。

　　日前，記者在廣州看樓車集中點宏發(fā)大廈做了一次簡單的調(diào)查，讓看樓者“說說你所知道的大開發(fā)商”，被調(diào)查的15個市民中，富力、恒大、碧桂園、保利、萬科幾家房企被提及的次數(shù)最多。在這些房企當中，只有保利一家為央企，其余的均為民企。

　　央企如此，同為“國字號”的地方國企也是如此。有一個簡單的例子可以說明。去年下半年，廣州某中型房企的市場研究部要做一份關于國有房企在售樓盤的分析報告，但該市場研究部總監(jiān)也只是知道保利、城建、粵海、珠實等少數(shù)幾家開發(fā)商有“國字號”背景。

　　市民、業(yè)界對廣州“國字號”房企的熟悉程度不高，原因是什么？當然是其市場占有率較低，市民接觸得不多。這有數(shù)據(jù)為證。上海易居房地產(chǎn)研究院、中國房產(chǎn)信息集團以及中國房地產(chǎn)測評中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，去年，廣州房企銷售金額十強的總銷售額為493.49億元，約占廣州房地產(chǎn)企業(yè)總成交金額的四成。在這十強里，民營房企占據(jù)八強席位。十強尚且如此，十強之外更是民營房企的天下，廣州一大批中型房企絕大部分都是民企。在廣州房地產(chǎn)市場，就是民企獨大，“民強國弱”是主流。

　　廣州房地產(chǎn)之所以形成“民強國弱”的態(tài)勢，主要原因就在于廣州市場競爭相對比較充分，其利潤率相對其他城市要低。這樣的市場，更適合于經(jīng)營靈活、對成本控制嚴格的民營房企生存。央企中，也只有保利、中海等和廣州房地產(chǎn)一起成長、發(fā)展壯大的企業(yè)能夠活得比較滋潤。那些可以憑借自身優(yōu)勢在全國拿地開發(fā)的央企，當然會選擇利潤更高的地方，而不是到廣州打拼。當年曾轟轟烈烈進入廣州房地產(chǎn)市場的中房集團，后來甚至連天馬河國際公館也出手轉讓，所得資金抽回北方；至于中糧地產(chǎn)，總是“躲”在別人背后……以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企尚且如此，78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，則幾乎都沒有到過廣州市場一展身手。

　　連央企在內(nèi)的“國字號”房企整體影響力都不足，當中的一小部分退出市場，根本引不起廣州樓市一絲震蕩。只有民營房企的動向，才能影響到廣州樓市的走勢。因此，也就不難理解，當去年銀行放貸將近10萬億元，央企、地方國企憑借借貸方面的優(yōu)勢，以龐大的資金實力在各行業(yè)攻城略地、引起“國進民退”全民討論的時候，廣州樓市依然波瀾不驚。所以，業(yè)內(nèi)人士吳定金才會有“78家央企退市對廣州樓市影響為零”的結論。

　　土地：八成歸民企，決定未來供應

　　要考量央企退市對廣州樓市的影響到底有多大，其次還要看央企手中掌握的土地多不多。

　　答案是：央企掌握的土地不多。

　　國資委要求78家央企退市，很多人將其歸結為央企在土地市場上過于鋒芒畢露。北京日前出現(xiàn)的三個地王，全部為“央企制造”。在北京土地市場予取予求的央企，在廣州則沒有這樣的風光。最明顯的一個例子就是，去年底亞運城“地王之王”出讓，富力、雅居樂、碧桂園三家民企聯(lián)合體以更高的價格擊敗包括兩家央企在內(nèi)的聯(lián)合體而成功競得。當時，媒體將兩家聯(lián)合體之間的競爭描述成央企和民企之間的競爭，最終以民企的勝出告終。雖然去年廣州的另兩幅地王不是民企制造，但同樣也不是央企制造(見表二)，可以說，在地王的爭奪上，無論是數(shù)量還是質量，央企都不敵民企。

　　其實，這是廣州土地市場歷年來的普遍現(xiàn)象。數(shù)一數(shù)廣州各區(qū)域真正的住宅地王(包括曾經(jīng)成為地王然后又被收回的)，被央企拿下的地王就只有金沙洲一個，珠江新城和大學城兩個地王，被還算是“國字號”的地方國企越秀城建地產(chǎn)奪得，至于其他地王，則全部由民企瓜分。

　　央企在地王上爭不過民企，在其他地塊上亦然。從2005年至今，廣州一級土地市場上出讓的住宅用地，約八成被民企收歸囊中。奪得土地的企業(yè)中，根本沒有“78家央企”的身影。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)中，土地就是原材料，民企掌握了大量的原材料，也就掌握了住宅的未來供應量，也等于在樓價上有很大的話事權。擁有話事權的民營房企沒有變化，市場就不會產(chǎn)生動蕩。從這個意義上來說，不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退市對廣州樓市的影響甚微。張秀欽