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　　在樓市調(diào)控已初顯成效之時(shí)，上周的土地市場(chǎng)上卻拍出了新的區(qū)域地王。18日，房山長(zhǎng)陽(yáng)8號(hào)地拍出了樓面地價(jià)7500元的新高。按照以往的經(jīng)驗(yàn)，地王一出，周邊的二手房業(yè)主會(huì)立即向上跳價(jià)。但是，這次地王的拉動(dòng)效應(yīng)卻消失了。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，房山地王不會(huì)助漲只能維穩(wěn)。

　　●房山房?jī)r(jià)未因地王上漲

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：在2009年房山區(qū)土地總成交額達(dá)到100.3億，全年的樓面價(jià)在4125.4元每平方米，其中住宅樓面價(jià)為4342.9元每平方米。

　　繼18日房山新地王(長(zhǎng)陽(yáng)站8號(hào)地)誕生后，20日下午，北京市國(guó)土局對(duì)房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目用地進(jìn)行掛牌出讓?zhuān)�中鐵建以14.6億元競(jìng)得，樓面地價(jià)6095元每平方米。因此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為上述兩塊都可歸為區(qū)域新地王。

　　不過(guò)，地王誕生后，周邊二手房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)上漲。對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為原因主要有兩點(diǎn)：

　　首先，二手房整體量?jī)r(jià)齊跌的大環(huán)境使得房山地王周邊二手房?jī)r(jià)不會(huì)逆市上漲。在這個(gè)大環(huán)境下，房山的二手房業(yè)主如果冒然提價(jià)，那也只能是有價(jià)無(wú)市。

　　其次，目前房山長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域二手房均價(jià)已達(dá)13000左右，新地王上市后的房?jī)r(jià)并不會(huì)大幅高于這一價(jià)格。

　　●地王無(wú)力拉動(dòng)房山房?jī)r(jià)

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為房山已經(jīng)出現(xiàn)租售比偏高，供應(yīng)量偏大，產(chǎn)業(yè)支撐不足等抑制成交的因素。

　　首先：區(qū)域土地存量多。2009年來(lái)房山土地供應(yīng)已經(jīng)新增住宅2600125平方米。按照一套商品房100平方米計(jì)算，房山2009年可以新增商品房26000套，可以滿(mǎn)足房山以最近的銷(xiāo)售量銷(xiāo)售4年以上。

　　其次：缺少經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)拉動(dòng)。雖然通州及大興、昌平三區(qū)也是遠(yuǎn)郊區(qū)，但是因?yàn)槎季嚯x有大量上班族及產(chǎn)業(yè)人口聚集區(qū)不遠(yuǎn)，比如通州距離CBD，大興距離內(nèi)城區(qū)，昌平距離中關(guān)村都比較近。而房山所在的北京西南更多為休閑區(qū)域。

　　第三：房山樓市均價(jià)已經(jīng)1萬(wàn)多，相比2009年初已經(jīng)翻番，這樣租售比達(dá)到了1：900以上，.遠(yuǎn)遠(yuǎn)超全市平均水平。

　　第四：房山在同一日拍出的土地價(jià)格接近昌平土地價(jià)格，區(qū)域供應(yīng)量過(guò)多及價(jià)格過(guò)高，房山可能出現(xiàn)量大跌、價(jià)穩(wěn)定的情況。

　　●地王對(duì)房山房?jī)r(jià)有一定的支撐作用

　　與通州，大興等房?jī)r(jià)下跌幅度比較的區(qū)域相比，房山的房?jī)r(jià)表現(xiàn)算是穩(wěn)中少降。

　　去年房?jī)r(jià)出現(xiàn)瘋漲的通州、大興、順義等區(qū)域，在“國(guó)十條”和“北京樓市新政”出臺(tái)后，出現(xiàn)領(lǐng)跌，但房山樓市卻表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，房山樓市抗跌主要受益于之前的穩(wěn)漲，以及該區(qū)域多是滿(mǎn)足剛性置業(yè)需求的價(jià)格適中的中小戶(hù)型項(xiàng)目。此外，隨著地鐵房山線(xiàn)的年底開(kāi)通，也將吸引更多的購(gòu)房者選擇到房山置業(yè)，所以未來(lái)房山二手房的總體價(jià)位仍然會(huì)維持相對(duì)穩(wěn)定。

　　房山地王的出現(xiàn)后，北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部認(rèn)為將抑制區(qū)域房?jī)r(jià)下跌。按6號(hào)地7500元的土地價(jià)格計(jì)算，商品房建成項(xiàng)目均要賣(mài)到15000元以上，而目前區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目均價(jià)僅為14000元每平方米。在這樣的比價(jià)效應(yīng)下，會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)起到一定的支撐作用。但買(mǎi)房人可能會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)未降到心理價(jià)位而持續(xù)觀望，導(dǎo)致區(qū)域成交量大幅下降。