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- 2009地王兇猛 獨特風(fēng)景：6成地王國企打造
房價瘋狂，比房價更無厘頭的是什么？地價！據(jù)傳有開發(fā)商抱怨地方政府搶了開發(fā)商的風(fēng)頭，地王頻現(xiàn)，地價屢創(chuàng)新高，連房價都甘拜下風(fēng)。雖說是戲談，但是從今年的地價走勢上看，地價的漲幅的確不遜于房價，地方政府收入的土地出讓金更是讓開發(fā)商們自愧不如，此起彼伏、一浪更比一浪高的地王，連成了樓市的勝景。
2009，地王來勢兇猛。
-現(xiàn)象
從冰封到酷暑
就如同沒人能看懂今年的房價一樣，也很少有人看得懂今年的地價走勢。
5月份以前，北京有關(guān)部門還在為土地出讓發(fā)愁，流標率居高不下，地價卻總也上不去。為此，北京市甚至推出了“勾地制度”，以期了解市場需求，減少土地流標。但進入5月份，土地市場卻搖身一變，從凄風(fēng)冷雨轉(zhuǎn)向了紅紅火火，尤其是5月20日，富力地產(chǎn)力挫群雄，以10.22億元獲得廣渠門外10號地之后，土地市場溫度急速飆升，一下從零度左右，直奔高溫區(qū)。不僅四環(huán)左右的地價升到了15000元/平方米以上，而且通州、大興，甚至房山的地價都開始奔7000元/平方米。
土地市場的驟然火爆，讓北京市政府樂開了花，僅6月26日一天的時間，就多收入13億元。收入驟增的不僅僅是北京市，全國各大城市均“喜獲豐收”。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，截至11月23日，北京市收入639億元土地出讓金，比去年增加27%；上海收入821億元，同比增長115%。
配合突然升溫的土地市場，大興區(qū)、房山區(qū)政府更是趁勢召開土地推介會，向市場大力推介本區(qū)土地，并一舉穩(wěn)固了沖上來的地價，房山區(qū)政府更是借勢推廣自己的土地開發(fā)模式。
價格屢創(chuàng)新高
與土地市場迅速升溫伴隨而生的是地價飛速上漲，各大地王平均樓面單價全面超越此前土地市場最輝煌的2007年。
從廣渠門外10號地成為第一塊地王開始，每一幅地王的樓面單價都打破了區(qū)域地價最高紀錄。
中化方興以16000元/平方米的價格拿下廣渠路15號地，而此前該區(qū)域樓面地價最高紀錄是2007年萬科拍的西大望路27號時創(chuàng)下的11400元/平方米，漲幅高達4600元/平方米。
萬科拿下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地前，房山的最高樓面地價僅為2800元/平方米，萬科一舉將該區(qū)域地價推上6470元/平方米高峰，漲幅高達3670元/平方米。
最離譜的漲價出現(xiàn)在亦莊新城三羊居住區(qū)地塊的競拍中，遠洋地產(chǎn)拿下的樓面地價高達18000元/平方米，而僅在兩年前，金融街拿下毗鄰地塊的樓面單價僅為3135元/平方米，兩年漲價14865元/平方米，漲幅高達474%！
面對如此離譜的地價，難怪有開發(fā)商直言“看不懂，太瘋狂！”
但正是這看不懂的地價一波接一波，將北京的房價推向現(xiàn)在的高點。
-原因
天量信貸提供資金
談及今年地王如此兇猛的原因，業(yè)內(nèi)人士首推寬松的信貸政策。天量信貸大量流入房地產(chǎn)行業(yè)，使得開發(fā)商的資金狀況突然寬裕起來，不僅貸款非常容易，而且針對部分優(yōu)質(zhì)企業(yè)，尤其是大型央企，紛紛獲得巨額銀行授信，如萬科獲得500億元銀行授信，金地地產(chǎn)獲得300億元銀行授信，中化方興獲得245億元授信，中海地產(chǎn)獲得200億元授信……
“腰包鼓了自然要‘置業(yè)’，而開發(fā)企業(yè)最重要的資源就是土地，自然全力買地”，一位開發(fā)商這樣告訴記者。
樓市復(fù)蘇恢復(fù)信心
天量信貸進入樓市，不僅刺激了開發(fā)商的購買欲，更刺激了購房者的購買欲。
隨著國家一攬子經(jīng)濟刺激計劃的出臺，銀行加大房貸優(yōu)惠力度，加上企業(yè)自身的促銷行為，商品房銷售出現(xiàn)火爆場面。短時間內(nèi)，開發(fā)商就賺得盆滿缽滿，一掃去年的愁眉不展，開始信心十足地展望未來，紛紛出手搶占生產(chǎn)資料——土地。
供應(yīng)偏緊造就動力
土地市場的供應(yīng)情況又助長了開發(fā)商的判斷——被去年慘淡的土地交易嚇怕了的各地地方政府，對2009年的土地市場非常保守，大幅消減土地供應(yīng)計劃。面對開發(fā)商異常的熱情，各地土地市場都呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。
以北京為例，北京2009年計劃供應(yīng)住宅用地(含政策性住房用地)共1300公頃，而2008年計劃供應(yīng)1700公頃，同比減少24%。
-2009地王獨特風(fēng)景
6成地王國企打造
曾經(jīng)，地王們總是相似的，除了一塊更比一塊價高外。但2009年的地王市場卻分外特征鮮明，首先就是“國家隊主戰(zhàn)”。
無論從北京的土地市場看，還是全國的土地市場看，至少6成以上的地王背后都有國字號開發(fā)商的身影。
今年在北京成交的地塊中，有8塊地曾被冠以地王之稱，其中，僅有3塊地是被民企獲得的。
朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊是被中國電子集團旗下的成都中澤置業(yè)獲得，廣渠路15號地塊是被中化集團下的中化方興獲得，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊被順義區(qū)政府背景的大龍地產(chǎn)獲得，亦莊新城地塊則是被中遠集團旗下遠洋地產(chǎn)獲得，房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)5號地則是由中糧集團旗下的中糧地產(chǎn)和萬科合作公司——中糧萬科獲得。
在中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的2009年中國十大地王中，7塊地王獲得者均為央企或地方國企。值得注意的是，就在這些國字頭企業(yè)在一線城市戰(zhàn)略布局的同時，也加快了在二三線城市的拿地步伐。
記者親歷的每一場地王拍賣現(xiàn)場上，相對于國字頭房企頻繁而果斷的舉牌動作，民營地產(chǎn)企業(yè)的小心謹慎、頻頻計算成了鮮明的陪襯。
當業(yè)內(nèi)人士紛紛指出房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴重的“國進民退”趨勢后，國企尤其央企在各地土地市場中卻更加頻繁的屢屢勝出，制造出一個接一個的地王。
>>權(quán)威解讀
面對2009年土地市場由“國家隊”主戰(zhàn)的特點，易居研究中心分析認為：首先，在經(jīng)歷了2008年的市場低迷后，2009年初土地市場依然較為冷淡，地方政府往往會要求國資背景企業(yè)參與土地競拍，以保障土地成交。其次，國有房企具有強大的資本優(yōu)勢。這一方面是受益于母公司對于國有房企的大力支持，另一方面也與今年上半年的天量信貸資金有關(guān)。相比于民營企業(yè)，國企放貸風(fēng)險小，因而更受銀行歡迎，特別是國有控股或間接控股的混合經(jīng)營體，在土地市場上表現(xiàn)尤為活躍。而從新“地王”的開發(fā)前景來看，雖然高價地塊層出的場面與07年有些類似，但相對于民營企業(yè)來說，國有房企在地塊未來的開發(fā)運營上擁有更多的資源優(yōu)勢，需要面對的市場壓力也相對較低，有助于避免2007年地王由于資金緊張而大量陷入困境這一局面的重現(xiàn)。
-北京2009地王回顧
5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元獲得廣渠門外10號地，平均樓面地價15141元/平方米，成為今年首塊地王。
6月25日，名不見經(jīng)傳的北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億獲得通州區(qū)九棵樹地塊，平均樓面地價6259元/平方米，創(chuàng)造通州區(qū)最高樓面地價。
6月26日，中國電子集團旗下的成都中澤置業(yè)以19.6億元拿下朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地塊，平均樓面地價15217元/平方米，一舉刷新一個月前富力地產(chǎn)創(chuàng)造的地王紀錄。
6月30日，中化集團旗下的中化方興在諸多地產(chǎn)大鱷中突然殺出，最終以40.6億元獲得一直被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的廣渠路15號地塊，平均樓面地價高達16000元/平方米，再次刷新地王紀錄。
7月6日，上海綠地以30.25億獲得大興區(qū)黃村19號、20號地，樓面地價達6605元/平方米，成為大興地王，并開啟大興區(qū)域房價暴漲之門。
9月7日，中糧集團旗下的中糧地產(chǎn)和萬科合作公司——中糧萬科以22億元拿下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1號地，平均樓面地價達6470元/平方米，首次將房山區(qū)地價推上6000元/平方米大關(guān)。
11月20日，有著順義區(qū)政府背景的大龍地產(chǎn)以50.50億力克群雄，將順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊收入囊中，平均樓面地價高達29859元/平方米，而周邊類別墅二手房價僅在28000元/平方米左右。
12月3日，遠洋地產(chǎn)以48.3億元獲得東南五環(huán)外的亦莊新城三羊居住區(qū)地塊，平均樓面地價高達18000元/平方米，而該地塊毗鄰的在售項目售價為19000元/平方米。
本報記者 魯歡
我國實施高溫補貼政策已有年頭了，但是多地標準已數(shù)年未漲，高溫津貼落實遭遇尷尬。
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