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昨天,國土部出臺了19條土地調(diào)控新政,是繼“國十一條”之后的又一重大舉措。
國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中說,要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭,滿足人民群眾的基本住房需求。溫總理的“堅決”二字,給了不少買房人極大的信心。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新說:“肯定是穩(wěn)定的?偫矶颊f了,房價必須保持一個合理的程度,這是必須得做到的!薄跋乱徊綍懈鼮榧(xì)化的遏制房價上漲的系列措施。保障房方面,要加大建設(shè)力度,商品房那部分要加強(qiáng)管理,普通商品房要加大供給,另外還有土地等方面,這都是各個方面共同起草,總理最后定的!北緢笥浾 李海霞 D155
新政要點(diǎn)
-競買保證金不得低于兩成
-成交后一個月內(nèi)繳50%的首付款
-余款最遲付款時間不得超過一年
-不繳納出讓價款的必須收回土地
不繳出讓金就收回土地
昨天出臺的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》明確,今后開發(fā)商拿地,一律按照底價的20%繳納保證金,逾期不簽訂合同的,終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如能確保實(shí)施,將有效防止囤地,并對降低地價起到一定作用。
拿地成本將進(jìn)一步提高
《通知》要求:土地出讓最低價不得低于出讓地塊所在地級別基準(zhǔn)地價的70%,競買保證金不得低于出讓最低價的20%。
土地出讓成交后,必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。上述條款約定不完備的,不得簽訂合同,違規(guī)簽訂合同的,必須追究出讓人責(zé)任。受讓人逾期不簽訂合同的,終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。
可借鑒限價房土地出讓方式
國土部還建議,對于房價過高、上漲過快的城市,市、縣國土資源管理部門可選擇部分地塊,按照政府確定的限價房項(xiàng)目采用競地價辦法招拍掛出讓土地,發(fā)揮抑制房價上漲過快的調(diào)節(jié)作用。
此外,要按照提高土地開發(fā)利用效率的原則,探索綜合評標(biāo)的具體方法。在確定土地出讓最低價的基礎(chǔ)上,將土地價款交付、開發(fā)建設(shè)周期、中小套型建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度等影響土地開發(fā)利用的因素作為評標(biāo)條件,合理確定各因素權(quán)重,完善評標(biāo)專家?guī),?xì)化評標(biāo)規(guī)則,規(guī)范運(yùn)作,依法依紀(jì)嚴(yán)格監(jiān)督。
囤地開發(fā)商將被限制購地
據(jù)悉,對于開發(fā)商在土地市場上的各種“貓膩”,比如欠繳土地出讓價款、閑置土地、囤地炒地以及不履行土地使用合同等現(xiàn)象,《通知》也明確要求市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競買。
《通知》規(guī)定,從下月起,將實(shí)施住房用地開發(fā)利用申報制度。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時,向國土資源管理部門書面申報對不執(zhí)行申報制度的,要向社會公示,并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動。
保障房用地不低于70%
加強(qiáng)保障性住房建設(shè),已經(jīng)寫入政府工作報告。新公布的《通知》,也在政策上給予了相當(dāng)大的支持。
《通知》規(guī)定,各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地,確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%,并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地,嚴(yán)禁向別墅供地。
而商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房的,必須在土地出讓合同中明確保障性住房的建筑總面積、分?jǐn)偟耐恋孛娣e、套數(shù)、套型建筑面積、建成后由政府收回或收購的條件、保障性住房與商品住房同步建設(shè)等約束性條件。
國土部重申保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā),因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的,應(yīng)由政府收回,另選地塊供應(yīng)。
業(yè)內(nèi)說法
增加供地才可降地價
從2009年12月9日,國務(wù)院常務(wù)會議決定“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年”到現(xiàn)在,國家已接連出臺7條新政,調(diào)控房價過快上漲。
據(jù)了解,北京之前拿地的保證金最低為出讓底價的10%,國土部的新規(guī)則將之調(diào)高一倍!斑@也是對之前一些土地政策的梳理,主要是提高了開發(fā)商的拿地成本和違約成本”,中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示,“目前對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸政策收緊,因而20%的保證金、50%地價款一個月內(nèi)付清對不少開發(fā)商來說難度比較大,逾期不簽合同保證金不退,企業(yè)的違約損失也就更大。”
不過,李文杰認(rèn)為,北京的土地監(jiān)管已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格,比如中服地塊,起價50億元,保證金要求是30億元,“保證金比例已經(jīng)達(dá)到60%,很高了!
對于該項(xiàng)新政是否有效降低地價,李文杰稱“一定程度上應(yīng)該可以”。因?yàn)閺馁Y金上調(diào)高了拿地“入場費(fèi)”,參與的開發(fā)商少了,炒高地價的氛圍隨之弱化!暗要看政府推地的數(shù)量,只有結(jié)合市場對增加供地的預(yù)期才行,否則僧多粥少地價還是降不下來!
新政在打壓囤地方面采取了明確的態(tài)度,李文杰表示贊同,他指出,“就北京來說,囤地一半是開發(fā)商的責(zé)任,有意囤積炒賣土地,這個比較好判定,還有一半是在限定日期內(nèi)拆遷或規(guī)劃審批程序走不完,無法開工的責(zé)任在政府,處罰自然很難實(shí)現(xiàn)。主管部門應(yīng)該對這方面作出更細(xì)致的規(guī)定!北緢笥浾 姚麗穎 D140
搶眼觀點(diǎn)
暫停高價地塊拍賣
北京畫院國家一級畫家王為政代表提出,為了讓“居者有其屋”,應(yīng)該盡快制定“住房保障法”,并同時采取暫停高地價地塊拍賣、禁止房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)留15%房源等措施,讓那些“高不成低不就”中等收入人群也能夠住得起房。
王為政認(rèn)為,現(xiàn)在土地出售都是公開拍賣,高價者得,因此才會頻頻出現(xiàn)地王。開發(fā)商用很高的價格購買下地塊后,必然會把購地的成本加在房子的成本上,最終以高價出售房子,使得老百姓望房興嘆。其實(shí),像北京一類的高房價地區(qū),也可以考慮借鑒一些地方性的法規(guī),F(xiàn)在有的地方已經(jīng)在采取一些措施抑制房價,比如說深圳禁止開發(fā)商預(yù)留15%的房源。還有不少人建議取消二套房貸款,這樣就可以杜絕投機(jī)性購房。臺北的房價如今也已經(jīng)飆升到了每平方米五六萬元,為此,臺灣最近已經(jīng)采取措施,暫時停止高地價地塊的拍賣。(記者 張楠)
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