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　　市民買賣二手房不用擔(dān)心碰到“霸王條款”了。昨天,廣州市國土房管局會同市工商局發(fā)布了最新版的《房地產(chǎn)中介服務(wù)合同示范文本》(下稱《中介合同》)和《存量房買賣合同》(下稱《買賣合同》),在全市推廣使用。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,前者一反業(yè)主的口頭放盤不簽約的習(xí)慣,規(guī)定業(yè)主放盤應(yīng)保證房產(chǎn)資料屬實(shí),出售意愿真實(shí)；后者則明確規(guī)定在二手房買賣過程中,中介公司最高只能收取買賣雙方合共房價3%的中介費(fèi),不能胡亂收費(fèi)。

　　中介服務(wù)

　　一反業(yè)主口頭放盤不簽約習(xí)慣

　　記者從一些中介機(jī)構(gòu)了解到,目前很多業(yè)主放盤時只提供物業(yè)的大概情況,對房產(chǎn)不利情況避而不談,如面積夸大、存在抵押查封情況等。等買家發(fā)現(xiàn)為時已晚,不但白費(fèi)精力,還可能損失金錢。

　　作為業(yè)主放盤時與中介公司簽訂的服務(wù)合作協(xié)議的《中介合同》,詳細(xì)列出了出售物業(yè)的基本情況、中介和賣方的真實(shí)情況、中介服務(wù)費(fèi)給付等重要信息,其中便規(guī)定:業(yè)主應(yīng)提供該房地產(chǎn)的權(quán)屬資料及業(yè)主主體資格資料,保證對該房地產(chǎn)擁有完整產(chǎn)權(quán),并保證向中介提供的資料屬實(shí),出售意愿表達(dá)真實(shí)；而中介則應(yīng)當(dāng)核實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬情況的真實(shí)性并應(yīng)現(xiàn)場察看該房地產(chǎn),不得故意隱瞞與訂立二手房買賣合同有關(guān)的事實(shí)或者提供虛假情況。

　　“此舉有效地確保了業(yè)主及中介公司雙方的利益。一反業(yè)主的口頭放盤不簽約的習(xí)慣,大大顛覆了業(yè)主的慣性。”中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示,新版《中介合同》內(nèi)最大的優(yōu)勢是,要求業(yè)主提供物業(yè)的真實(shí)情況,使業(yè)主無法隱瞞房產(chǎn)不利情況,規(guī)避了交易的風(fēng)險。

　　根據(jù)新版合同,業(yè)主逾期支付中介服務(wù)費(fèi)的,應(yīng)當(dāng)每日按未付款0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向中介公司支付違約金；而中介公司若存在隱瞞、欺詐或未盡義務(wù)等情形,使業(yè)主利益受損,業(yè)主有權(quán)拒絕支付中介服務(wù)費(fèi),并要求賠償損失。

　　二手房買賣

　　全部傭金不能超過房價3%

　　此前廣州市對二手房買賣中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定為房價的3%。但這個3%是指買賣單方付費(fèi)的最高限價,還是買賣雙方合共付費(fèi)的最高限價,有關(guān)部門一直沒有給出明確答案。有個別中介公司就鉆空子,各收取買賣雙方房價3%的中介費(fèi),如一套80萬元的房子,賺取的中介費(fèi)甚至可達(dá)4萬多元。

　　對此,《買賣合同》明確規(guī)定,房屋買賣代理收費(fèi),按成交價格總額的0.5%—2.5%計(jì)收。實(shí)行獨(dú)家代理的,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商,可適當(dāng)提高,但最高不超過成交價格的3%。而這個標(biāo)準(zhǔn)是指向房屋買賣雙方合計(jì)收取的總費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。如發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)超標(biāo)收費(fèi)的,可致電12358向物價部門反映。

　　《買賣合同》還清楚地規(guī)定了各方責(zé)任:如果基于買賣任何一方的違約行為導(dǎo)致合同解除,違約方應(yīng)代守約方支付中介費(fèi),如果守約方已支付的,中介公司不予退還,應(yīng)由違約方直接賠償守約方。此外,買賣雙方中,不按本合同約定導(dǎo)致交易失敗的當(dāng)事方應(yīng)當(dāng)向另一方支付房價10%的違約金。

　　很多時候買家購房是為了子女入學(xué),若原戶主遲遲不肯將戶口遷出,新業(yè)主又未能將戶口遷入,將會影響新業(yè)主的子女入學(xué)辦理。有專家認(rèn)為,如果原業(yè)主未將戶口于規(guī)定時間前遷出,《買賣合同》并未列明有何處罰,應(yīng)該完善。