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由于二手房交易雙方信息不對稱,買家對房屋瑕疵情況往往一無所知,一旦入住后發(fā)現(xiàn)問題,就會與賣家或原開發(fā)商產(chǎn)生無休止的糾紛。目前,國內(nèi)只對新房有一房一驗(yàn)的指導(dǎo)意見,二手房方面卻始終“缺位”。全國政協(xié)委員、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長周嵐建議,國家應(yīng)盡快建立二手房交易過程中房屋性能評價制度,讓消費(fèi)者買得放心。
二手房交易,房屋質(zhì)量問題不少
記者:這幾年,不少官司都與二手房交易相關(guān),尤其是二手房的質(zhì)量問題。
周嵐:的確,房地產(chǎn)市場的活躍帶動了二手房交易的火爆。今年1月,中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2009年主要城市二手房市場回顧與2010年展望》報(bào)告指出,自2007年以來,北京、上海等地二手房成交量(套數(shù))占住宅(新房+二手房)市場成交量比重均達(dá)到甚至超過40%—50%。
隨著成交量的上升,二手房交易中質(zhì)量糾紛案件也隨之增加。一些二手房存在著嚴(yán)重的質(zhì)量問題,甚至是裝修時擅自破壞承重結(jié)構(gòu)遺留的嚴(yán)重隱患,比如說墻體開裂,屋面、墻體、衛(wèi)生間滲漏,下水道堵塞,管線老化等。購房者要等到房子過戶完畢,已經(jīng)入住一段時間,才能發(fā)現(xiàn)這些毛病。
不能單純相信民間驗(yàn)房
記者:為什么二手房會有這么多問題?市場上也有民間驗(yàn)房機(jī)構(gòu),他們是否可以保障二手房的房屋質(zhì)量?
周嵐:和新建商品房交易相比,二手房買賣主要靠中介公司推動和完成,他們只想著賺取傭金,往往會想盡一切辦法推動交易成功,甚至包括和房主一起隱瞞房屋質(zhì)量等性能問題,最后,二手房房屋質(zhì)量風(fēng)險就得完全由購房者自我承擔(dān)。
目前,在一些發(fā)達(dá)國家,二手房買賣必須由驗(yàn)房師出具房屋質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告,這是不可缺少的程序。二手房質(zhì)量等性能評價是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作,這種已裝修房,其質(zhì)量瑕疵具有較強(qiáng)的隱蔽性,在評價技術(shù)和手段上要求高,且難度大。國內(nèi)市場上看到的這些所謂的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)和“驗(yàn)房師”,普遍缺乏相應(yīng)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)設(shè)備,也缺乏相應(yīng)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)約束,雖然現(xiàn)階段有一定的市場需求,但他們形成的評價結(jié)論往往缺乏科學(xué)性。
需建立專業(yè)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍
記者:如何讓消費(fèi)者買得放心,您有什么好的建議?
周嵐:據(jù)我了解,目前,全國還沒有一個城市建立完整的二手房性能評價制度。因此,我建議,我國應(yīng)將二手房性能評價作為二手房交易的重要環(huán)節(jié),并制定二手房性能評價的方法、指標(biāo)體系。如:既有住宅公共部位檢查評價、單戶住宅現(xiàn)狀檢查評價、住宅整體性能檢查評價、特定現(xiàn)狀檢查評價、個別性能檢查評價(構(gòu)造安全、消防、維護(hù)管理、空氣環(huán)境、光線、殘疾人設(shè)計(jì)、防盜等)。同時,建立房屋性能評價機(jī)構(gòu)許可和人員注冊制度,為市場提供一支專業(yè)的驗(yàn)房隊(duì)伍,對于購買二手房的消費(fèi)者來說,這才是最可靠的保障。
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