- 法官解析：城鎮(zhèn)居民購宅基地上建的房屋無效
房價一上漲，小產權房往往就會受到熱捧。目前不少地方的樓市有了回暖的跡象，小產權房也隨之又開始受人青睞起來。
6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，被不少人解讀為將對小產權房“轉正”。一石激起千層浪，《決定》的出臺，立刻助推了小產權房話題的熱度。雖然深圳市人大有關負責人迅速出來澄清：“轉正”一說屬于誤讀，但小產權房的問題卻在百姓的生活中繼續(xù)存在。
事實上，在我國現(xiàn)有的法律中，“小產權房”只是一個民間的說法，而非一個真正的法律概念。目前，我國法律尚沒有對小產權房的統(tǒng)一規(guī)定，經常被大家作為依據(jù)援引的，往往都是相關部門的一些政策。
然而，盡管如此，與小產權房有關的糾紛卻頻頻出現(xiàn)在訴訟領域。通過法院裁判的三個案例，我們可以看出，在目前沒有法律統(tǒng)一規(guī)定的情況下，對于小產權房的問題，司法實踐中是區(qū)別對待的，一律說買小產權房有效或無效似乎都有失偏頗；而在能否成為小產權房主的過程中，是否具有小產權房所在農村集體經濟組織成員的身份是個至關重要的問題。
希望我們約請法官精心采寫的以下案例，能夠為大家提供一些關于小產權房的法律知識。
——編者
賣小產權房給城里人 房價上漲想毀約被駁回
舊村改造得房兩套 賣房后悔主張合同無效
2009年4月3日，一紙終審判決讓王強(化名)想收回房子再賺錢的“好夢”碎了。
事情還要從2005年說起。這年12月，王強所在的村進行舊村改造，村委會跟王強簽了房屋拆遷貨幣補償協(xié)議和房屋拆遷安置合同。隨后，王強得到兩套二居室樓房。
王強妻子曾經的同事孫林(化名)，聽說王強拆遷得了兩套房子，就與王強協(xié)商購買其中的一套。王強一想，反正也住不了這么多房子，賣了還能賺點錢。
雖然王強是農村戶口，孫林是城鎮(zhèn)戶口，但王強所在的村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有做出禁止性規(guī)定，對王強賣房的事情也表示不予干涉。
2006年1月，王強與孫林簽訂《房屋轉讓合同》，約定：王強為原房屋產權人(小產權)。經雙方協(xié)商，產權人王強愿將本套房屋的所有權賣給孫林。本房屋的出售價格為135000元。本房屋屬于小產權房屋，買受人應遵守當?shù)卮逦瘯挠嘘P制度和規(guī)定。隨后，王強與孫林履行了該合同，房款兩清。
哪知天有不測風云。房子賣了以后，當?shù)氐姆績r卻一路飆升。
2008年4月，王強以國家禁止城市居民購買農民房屋，且孫林是城市居民，故房屋轉讓合同屬于無效合同為由，起訴要求法院確認雙方簽訂的房屋轉讓合同無效，讓孫林騰房。
孫林對于被訴一事認為，簽訂合同時，雙方明知該樓房是小產權房。而且，雙方簽訂合同時是完全自愿的，房屋已經交付完畢；經過兩年的時間，該房子已經有很大的升值。孫林辯稱：“王強是受利益驅動才起訴我。法律不應支持這種見利忘義、背信毀約的行為。我保留進一步追究王強的濫用訴權的行為給我造成的經濟損失的權利。”
庭審中，法官問孫林房屋的現(xiàn)狀如何，孫林氣憤地說：“我買房后進行了簡單裝修就把房子出租了。王強想把房子要回去，我不同意，他就騷擾租房的人，說他才是真正的房東，要把租我房的人趕走�，F(xiàn)在，租房的人都不交房租了�！�
自愿買賣小產權房被法院認可
法院經審理后認為，公民合法的民事權益受法律保護，王強與孫林在簽訂《房屋轉讓合同》時，已經明知該房屋為小產權樓房；對小產權樓房是否可以轉讓，當?shù)卮迕裎瘑T會并沒有具體的限制性規(guī)定。王強與孫林在雙方自愿基礎上簽訂的《房屋轉讓合同》，內容并未損害國家、集體及第三方的合法權益，且雙方在合同簽訂后，已各自履行了支付房屋價款和交付房屋的義務，該合同所約定的內容已實際履行完畢。在此情況下，王強要求確認其與孫林簽訂的《房屋轉讓合同》無效、孫林退房的請求，理由不充分，對其訴訟請求，法院不予支持。法院依據(jù)《民法通則》第五條之規(guī)定，判決駁回原告王強的訴訟請求。
一審宣判后，王強不服判決，提出上訴。二審法院經審理后，判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法——
城里人買農民的小產權房在一定條件下有效
近幾年來，隨著舊村改造、小城鎮(zhèn)建設步伐的加快，以及國家基礎設施建設用地的需求猛增，征房占地現(xiàn)象較為普遍，由此導致的城市郊區(qū)小產權樓房層出不窮。其中很大一部分是農村村民拆遷后以優(yōu)惠價款購買的自住樓。這些小產權樓房中的一部分通過買賣等方式被城鎮(zhèn)居民購買。隨著小產權樓房的升值，部分賣房人在利益的驅使下，起訴要求確認雙方的買賣合同無效，讓買房人退房。
對于城鎮(zhèn)居民購買農民小產權樓房的效力問題，目前尚沒有任何一部法律對此作出明確的規(guī)定。鑒于法官不得拒絕裁判的法理精神，法院在沒有明文規(guī)定的情況下，仍然必須作出裁判。一般而言，法官在裁判此類案件時需要綜合考慮以下幾個因素：一、當事人之間的行為是否符合民法的基本原則：平等原則、自愿原則、公平原則、誠實信用原則、公序良俗原則；二、是否存在導致合同無效或者可撤銷的法定情形，即能否適用合同法第52條至第54條的內容；三、基層組織比如村委會、黨支部的意見。由于我國實行村民自治，因此，村民委員會的意見至關重要。
在本案中，王強與孫林在簽訂的《房屋轉讓合同》中明確寫明“本房屋屬于小產權房屋”，因此，對于這一事實，雙方均明知，不存在欺詐或者重大誤解的情形。另外，雙方對于買賣房屋一事，也是自愿進行的，沒有任何脅迫或者乘人之危的情形。而且，王強從村委會買房時花費11.6萬元，而幾天后王強就以13.5萬元價格將房屋轉賣給孫林，王強獲利近2萬元。因此，雙方之間的交易也是公平的。最后，該村村委會、黨支部兩委班子對于村民出售拆遷所得的小產權樓房并沒有作出禁止性規(guī)定，表示不予干涉。也就是說，雙方買賣房屋的行為沒有損害國家、集體或者第三人的利益。
值得一提的是，農民在其宅基地上建設的房屋與農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產權樓房不可同日而語，二者之間存在比較明顯的差別。農民在其宅基地上建設的房屋與宅基地使用權緊密聯(lián)系，宅基地使用權是土地管理法、物權法明確規(guī)定的由農村村民專享的一項用益物權。而農民通過舊村改造、拆遷安置而得到的小產權樓房并不是建設在自己家宅基地上的，因為舊村改造后宅基地使用權消滅，小產權樓房是建設在該村集體土地上的。
父母將小產權房贈兒子被確認有效
老兩口拆遷得房兩套 悄悄贈一套給兒子
老賈夫婦早年生育一兒一女，2002年秋天，老賈因冠心病住院做了手術。此時，老賈所在的村莊正在拆遷。
老賈用拆遷款購買了兩套兩居室村民自住樓房。村委會給老賈頒發(fā)了兩本《房屋所有權證》。該《房屋所有權證》的注意事項第三條規(guī)定：“房屋所有權轉讓變更(如買賣、轉讓、繼承等)，房屋狀況變動應及時向發(fā)證單位申請登記，經批準后方可有效。
2003年秋天，老賈的兒子小賈結婚，老賈就讓小賈夫婦住進了自己購買的一套房子里。后來，老賈夫婦商量后決定將房本的名字變更為小賈。事后小賈也沒提反對意見。
由于老賈住院時醫(yī)療費多是借來的，老賈長期不還，債主們就找上門來了。老賈夫婦商量后，決定將他們自己居住的那套樓房賣掉，以解燃眉之急。賣房后的老賈夫婦只好租房居住。
由于小賈堅決反對賣房還債，他與其父母之間產生了矛盾。2007年，老賈夫婦以小賈得到贈與房產后將二老趕出家門、不履行贍養(yǎng)義務為由要求法院撤銷房屋贈與合同。
庭審中，法官問老賈夫婦為什么要把房本的名字變更為小賈，老賈說：“當時，我的外債不少，怕債主們把我告上法院，法院再把我的房子給拍賣了，所以就決定把房本的名字改成兒子的名字。改名時，他不知情。后來，他知道這件事就把房本要走了�！�
小賈則說：“賣房前，我已經東拼西湊了七八萬元，想替他們還債。我反對賣房，可他們不聽，非要賣。雙方為此大吵一架�，F(xiàn)在沒房了，又來找我要，我當然不同意�！�
關于贍養(yǎng)問題，小賈說：“我每月的工資只有1000元，妻子沒有固定職業(yè)，還要照顧小孩，因此，我的收入除了養(yǎng)家糊口外所剩無幾。而且，2004年至2006年，村委會發(fā)給我個人的每月200元生活費已經由我父母領取。這就可以視為我履行了贍養(yǎng)義務�！� 對于小賈的辯解意見，法庭查明確實屬實。
不符合法定條件 撤銷贈與被駁回
法院經審理后認為，依法成立的合同，具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。老賈夫婦將拆遷所得的兩套樓房中的一套所有權人變更為小賈，應視為老賈夫婦對小賈的贈與行為。該行為并不違反相關法律法規(guī)，且小賈表示接受，故贈與合同成立并生效。村委會發(fā)給小賈的每月200元生活費已經由老賈夫婦連續(xù)領取2年，故老賈夫婦所述小賈不履行贍養(yǎng)義務，沒有事實根據(jù)。老賈夫婦在贈與房屋時也沒有與小賈另行約定其他附帶義務，故對二原告要求撤銷房屋贈與合同的訴訟請求，法院不予支持。法院一審判決駁回原告老賈夫婦的訴訟請求。老賈夫婦不服判決，提出上訴。二審法院經審理判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法——
悄悄贈與小產權房 想撤銷須符合法定情形
我國合同法規(guī)定了贈與人的任意撤銷權和法定撤銷權兩種手段以保障贈與人的合法權益。贈與人的任意撤銷權，是指贈與合同成立后，贈與財產的權利轉移之前，贈與人可以根據(jù)自己的意思不再為贈與行為。這是贈與合同與其他有償合同的顯著區(qū)別。但是，本案中的老賈夫婦作為原房屋所有權人不僅已經將訴爭樓房所有權人的姓名變更為小賈，而且，小賈也早已實際占有、使用該樓房，因此，在該樓房的產權已經轉移的情況下，老賈夫婦欲行使贈與人的任意撤銷權，已經于法無據(jù)。
我國合同法第一百九十二條規(guī)定了贈與人的法定撤銷權：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：(一)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；(二)對贈與人有扶養(yǎng)義務而不履行；(三)不履行贈與合同約定的義務。從本案案情來看，小賈顯然沒有嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬，而老賈夫婦作為贈與人也沒有從這一點上來提出他們的起訴意見。老賈夫婦著重強調了第二種情形，即小賈作為受贈人不履行贍養(yǎng)義務。小賈作為已婚成年人，對其父母負有贍養(yǎng)的法定義務，同時，他也有贍養(yǎng)的客觀能力。庭審中查明，村委會給付老賈夫婦每人每年4800元。另外，村委會給付小賈的每年2400元也已經由老賈夫婦領取，對此，小賈沒有提出異議，也沒有要求老賈夫婦返還。這完全應視為小賈履行了自己的贍養(yǎng)義務。而且，小賈每月工資僅有1000元，不應當讓小賈負擔過高的贍養(yǎng)費。他把自己應得的村內補助讓給父母，合情合理。由此，老賈夫婦要求行使法定撤銷權的第二項理由亦不成立。至于合同法規(guī)定的第三項約定的義務，雙方當事人均稱沒有在贈與房產時約定附帶義務。故第三項理由亦不存在法律事實依據(jù)。
因此，老賈夫婦既把房屋變更在小賈名下，并完成物權的公示、公信，小賈也實際占有、使用該房屋，老賈夫婦要求行使法定撤銷權的理由均不成立，故其訴訟請求不能得到法院的支持。
值得注意的是，該案爭議的標的物是一套小產權房屋，由于該案的當事人雙方都是該小產權房所在地村集體的成員，只要不違反該集體的相關規(guī)定，老賈和小賈都可以依法成為該村集體小產權房屋的所有人。因此，老賈將房屋產權更改為小賈后，小賈就可以成為該房屋的實際所有人。
城里人買農村房引來6次訴訟 法院判退房退款“兩敗俱傷”
為賺錢出賣宅基地上的房子
2009年3月9日，北京市第二中級人民法院的一紙終審判決終結了王、田兩家圍繞一所房子的糾紛。
用一句話來概括這件事，就是“城里人”買了農村房，房子漲價后原來的房主就想反悔，結果兩家都“很受傷”。
1985年，北京市通州區(qū)村民王鵬(化名)夫婦將其祖屋翻建為正房5間、西廂房3間。1991年，王鵬取得了鎮(zhèn)政府頒發(fā)的宅基地使用證。2001年，王鵬夫婦打算賣掉房屋，賺點錢。
就在這時，家住北京朝陽區(qū)的田女士兒子準備結婚，田女士的哥嫂一家人又從新疆回京居住，房屋問題顯得非常急迫，田女士想在郊區(qū)農村買一所房子以便安置兩家人。
經多方打聽，田女士與王鵬夫婦取得聯(lián)系并協(xié)商買房事宜。2001年11月，王鵬夫婦與田女士簽訂房屋買賣協(xié)議，約定將上述房屋賣給田女士，價款56000元。在田女士付了錢后，田女士一家以及田女士的哥哥一家人都搬到了這所房子里居住。
然而，讓王鵬沒有想到的是，從2002年到2006年，北京的房價接連上漲�？粗撕脦妆兜姆績r，王鵬坐不住了，越來越后悔當初賣房的舉動。
2006年，王鵬夫婦以田女士是城鎮(zhèn)居民戶口、無權購買農民宅基地房屋為由向法院起訴要求確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
法院查明田女士確系城鎮(zhèn)居民戶口，而王鵬夫婦是農村戶口，該房屋是在宅基地上建設的房屋。
法院審理認為，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯(lián)系，不允許隨意轉讓。目前，農村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了農村集體經濟組織的權益。因此，法院確認雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。
田女士不服判決，提出上訴，后經過二審法官的辯法析理，田女士撤回上訴。
房屋增值買賣雙方要“利益均沾”
一波未平，一波又起。協(xié)議無效的案件審結后，王鵬夫婦又起訴田女士及其哥哥一家人要求他們返還房屋。
由于田女士等入住后對房屋進行了內部裝修，并增建西廂房三間、東廂房三間，安裝了供暖設施，在院內種植樹木。因此，法院委托評估公司對房屋等地上物的現(xiàn)值進行評估，結果為12萬多元。據(jù)此，法院判決田女士及其哥哥嫂子一家人將房屋院落騰退給王鵬夫婦，王鵬夫婦給付田女士財產補償款12萬多元。判決后，田女士又不服，提出上訴，二審法院判決駁回上訴、維持原判。
打敗了官司的田女士一家認為自己在買房這件事上吃了個大虧，賣房的時候王鵬夫婦明明也知道城里人不能買農村人在其宅基地上建的房子，可依然賣給了自己。等房價上漲，就通過訴訟“要”回自己的房子，“便宜都被王鵬夫婦占了”。田女士一家的心里很不是滋味。而且，看著已經漲起來的房價，田女士一家更加無力買房，也想通過訴訟的方式為自己討回點利益。
2008年4月，田女士以房屋賣買協(xié)議被確認無效的主要責任在王鵬夫婦一方，要求他們賠償締約過失損失款36萬余元。田女士要求的締約過失損失指的是宅基地區(qū)位價，故法院委托評估公司依法進行了評估。
法院經審理后認為，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
王鵬夫婦與田女士所簽的房屋買賣協(xié)議已依法被認定無效�？紤]到王鵬夫婦作為出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬于法律禁止流轉范圍，其在出賣房屋多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故其應對合同無效承擔主要責任。因此，田女士要求王鵬夫婦賠償締約過失損失的訴訟請求，理由正當。
對于田女士作為買受人信賴利益損失的賠償，應全面考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異所造成損失兩方面因素予以確定。就本案而言，田女士要求王鵬夫婦賠償其締約過失損失，由于房屋等地上物的損失已依法解決，故僅考慮出賣人因土地升值或拆遷補償所獲利益的因素，參照王鵬夫婦出售房屋的宅基地區(qū)位價予以確定。
因此，法院對其合理部分予以支持——即王鵬夫婦依據(jù)評估結果給付田女士宅基地區(qū)位價的百分之七十。法院依法判決王鵬夫婦賠償田女士信賴利益損失25萬余元。
判決后，王鵬夫婦提出上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
法官釋法——
城鎮(zhèn)居民購買農民在宅基地上建設的房屋無效
這起因城鎮(zhèn)居民購買農民在其宅基地上建設的房屋買賣合同糾紛案，有兩個焦點問題：一是城鎮(zhèn)居民購買農民宅基地房屋的效力問題；二是如果房屋買賣合同無效，農民作為出賣人應當承擔何種責任，應當如何賠償買房人的損失。
第一個問題涉及到農村宅基地使用權的性質問題。宅基地使用權主要有以下四個特點：1.身份性。只有擁有集體經濟組織成員這一身份，才有權利享有宅基地使用權。2.無償性，宅基地使用權農民可無償取得。3.有限性，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。4.無使用期限限制，在理論上，宅基地使用權一旦取得，使用權人可一直使用下去。但是，如果宅基地使用權因為自然災害等原因滅失的，村民可通過重新分配獲得宅基地。
我國雖然禁止宅基地使用權的流轉，但農村村民對宅基地上的房屋享有所有權并可自由處分。根據(jù)房地一體的規(guī)則，盡管宅基地使用權本身不可以轉讓，但它可以隨著房屋一同轉讓。如果村民自愿將其房屋轉讓給本集體經濟組織的其他村民，由于雙方的身份同一，可以認定這種轉讓行為有效。但是，如果村民將其房屋轉讓給非本集體經濟組織的成員或者城鎮(zhèn)居民，由于雙方身份不具有同一性，而且宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，城鎮(zhèn)居民不得享有，因此，一旦城鎮(zhèn)居民購買農民的宅基地房屋，就會侵害集體經濟組織的合法權益。所以，對于城鎮(zhèn)居民購買農民的宅基地房屋糾紛，法院判決買賣無效。
在法律適用問題上，由于并沒有任何一部法律明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農民的宅基地房屋，因此，在判決書引用法條時經常出現(xiàn)尷尬局面，法官不得不援引合同法第五十二條關于合同無效的條款來制作判決。
不過，民法通則第六條規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策�！本驼叨�，城鎮(zhèn)居民不得購買農民的宅基地房屋的確有據(jù)可依。比如，1999年5月6日，國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證�！�2004年11月2日，國土資源部在《關于加強農村宅基地管理的意見》規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！边@樣來看，目前國家的政策是明確反對城鎮(zhèn)居民購買農民的宅基地房屋。(作者單位：北京市通州區(qū)法院)
我國實施高溫補貼政策已有年頭了，但是多地標準已數(shù)年未漲，高溫津貼落實遭遇尷尬。
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