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　　關(guān)于政策走勢(shì)的討論與猜測(cè)，是當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。中國(guó)樓市“政策市”的特征明顯，關(guān)注政策走勢(shì)幾乎成為買(mǎi)賣(mài)雙方必做的功課。眼下的特殊之處是，去年第四季度國(guó)家和地方出臺(tái)的刺激政策中，部分當(dāng)時(shí)明確規(guī)定截止于今年12月31日。

　　2008年步入下半年后，宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，在越來(lái)越多的地方政府加入救市行列后，10月22日中央終于也行動(dòng)起來(lái)。財(cái)政部發(fā)文《繼續(xù)加大保障民生投入力度，切實(shí)解決低收入群眾基本生活》，其中規(guī)定：對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款為20%。住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　值得關(guān)注的是，上述政策并未明文規(guī)定截止時(shí)間。12月20日出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(131號(hào)文)，其中有兩條重要的利好政策。一是明確改善型購(gòu)房，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照首次貸款政策。二是減免營(yíng)業(yè)稅，普通住房免征時(shí)限由5年降為2年，不足2年轉(zhuǎn)讓的，按差額征收。非普通住房差額征收的時(shí)限由5年降為2年。以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。

　　從全國(guó)層面分析，只有二套房貸政策放松和營(yíng)業(yè)稅減免，可能在今年年底終止。從政策初衷來(lái)看，2008年下半年雖然市場(chǎng)低迷，但房?jī)r(jià)依然偏高，所以在“131號(hào)文”中破天荒的勸導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)——意思就是降價(jià)。國(guó)家刺激樓市的主要目的，是希望房地產(chǎn)發(fā)揮支柱產(chǎn)業(yè)作用，擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)保“八”。而房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)，主要體現(xiàn)在新房成交額上，所以中央和地方追求的是新房成交量增加，價(jià)格穩(wěn)定即可，降價(jià)純屬奢望，只是表態(tài)而已。

　　中央的“發(fā)令槍”打響前，部分地方政府已經(jīng)“搶跑”，中央“救市”后，各地紛紛出臺(tái)了落實(shí)和細(xì)化措施，而且莫不添油加醋。當(dāng)然，這也是中央授權(quán)的，上述的財(cái)政部文件中有句話(huà)：“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”。所以在10月22日財(cái)政部文件和12月20日“131號(hào)文”出臺(tái)后，各地分別跟進(jìn)了兩次。

　　不妨以上海為例。2008年12月22日，財(cái)政部文件出臺(tái)后，上海市急不可耐的連夜出臺(tái)“14條”，看來(lái)早就儲(chǔ)備好政策，只待中央發(fā)令。相比中央政策，“14條”中有4條是上海新增的，而且明確至2009年12月31日止。分別是：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅；購(gòu)買(mǎi)自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%，最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到30萬(wàn)元；免收個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買(mǎi)賣(mài)存量普通住房的住房交易(轉(zhuǎn)讓)手續(xù)費(fèi)。

　　2008年12月27日，上海又推“滬八條”，其中有三條措施是新增的：對(duì)于二套房貸放松力度更大，契稅減免范圍更大，公積金貸款額度更高。內(nèi)容在此不作詳述。與全國(guó)相比，上海年底可能終止的優(yōu)惠更多，政策變化對(duì)市場(chǎng)走向的影響也更大。

　　那么，中央和地方政府，到底會(huì)怎么做？基本上不知所措。否則也不用廣泛征求意見(jiàn)了，從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部到各地房地產(chǎn)部門(mén)，近一段時(shí)間都在搞調(diào)研，筆者上周就參加過(guò)一次相關(guān)座談會(huì)。細(xì)節(jié)沒(méi)敲定，方向已明確。根據(jù)筆者的理解和預(yù)測(cè)，鼓勵(lì)首次置業(yè)需求，保護(hù)二次改善需求，抑制投資投機(jī)需求，將是下一階段制定調(diào)控政策的指導(dǎo)方針。

　　一方面，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還須房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求。眾所周知，今年能夠“保八”成功，固定資產(chǎn)投資功勞最大，今年前三季度我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)33.4%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅只有17.7%。明年“四萬(wàn)億投資計(jì)劃”(基建居多)的威力肯定會(huì)出現(xiàn)衰減，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速不能頂上去，則不排除經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性。這要求住宅市場(chǎng)不能重陷低迷，否則開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)隨之回落。而全國(guó)商品房成交量的“拐點(diǎn)”卻早在6月已出現(xiàn)，7、8皆較之下跌二成，9月有所反彈，可無(wú)法逆轉(zhuǎn)調(diào)整大勢(shì)。一線(xiàn)城市表現(xiàn)尤其為突出，已持續(xù)下滑近4個(gè)月，中西部成交情況總體好于東部，但中西部、中小城市樓市調(diào)整滯后于一線(xiàn)城市，這已成為基本規(guī)律。

　　另一方面，高房?jī)r(jià)成為決策者必須考慮的因素。房?jī)r(jià)偏高已成為社會(huì)共識(shí)，尤其是投資投機(jī)需旺盛的部分大城市，房?jī)r(jià)已脫離普通居民的可承受力，如果不“啃老”，絕大部分首次置業(yè)者根本無(wú)力購(gòu)房。下半年以來(lái)，成交量有所萎縮，但房?jī)r(jià)依然上漲，只是環(huán)比漲幅于9月份略有收窄。另外，近期國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議今年以來(lái)首次提出“管理好通脹預(yù)期”，并將其與“保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)”并列為當(dāng)前宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。要想防止通脹，必須同時(shí)抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是在今年“保八”無(wú)憂(yōu)的情況，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的力度將明顯大于去年。

　　分析至此，結(jié)論已經(jīng)清晰。去年國(guó)家只對(duì)二套房貸松綁和營(yíng)業(yè)稅減免政策設(shè)定期限，既有督促購(gòu)房者積極入市之意，又有防止投資投機(jī)風(fēng)潮卷土重來(lái)之心，因?yàn)榇硕�政最容易讓投資投機(jī)者“搭順車(chē)”。筆者預(yù)測(cè)，此二政可能會(huì)按期終止，或者調(diào)整后延續(xù)，比如非普通住宅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠所限時(shí)間由2年還原5年。至于其它鼓勵(lì)首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，比如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，將會(huì)總體維持不變；至于地方政府，只要中央沒(méi)有明確禁止的領(lǐng)域，都會(huì)意愿保持政策的寬松狀態(tài)。與2008年四季度和今年一季度的寬松狀態(tài)相比，今年四季度和明年的中央房地產(chǎn)調(diào)控政策，將以中性略偏緊為主，而地方將以中性偏松為主�？傮w而言，政策風(fēng)向并未大變，買(mǎi)方雙方不必為此過(guò)于忐忑。

　　（楊紅旭）