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　　在市場(chǎng)需求中,有兩類(lèi)需求一直在爭(zhēng)奪市場(chǎng)。一類(lèi)是基本需求；另一類(lèi)是投資和投機(jī)性需求。處理好這兩類(lèi)需求,直接關(guān)系到樓市的穩(wěn)定。

　　當(dāng)前,城市房?jī)r(jià)上漲已成為社會(huì)矛盾的一個(gè)焦點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的變化是從2005年開(kāi)始的。2004年之前,每年商品住房竣工面積與銷(xiāo)售面積之比均在0.8以下,2004年達(dá)到1:1；之后開(kāi)始逆轉(zhuǎn),2005年為1:1.2,2006年為1:1.3,2007年為1:1.4,2008年受市場(chǎng)需求萎縮的影響降到1:1.2。今年1—10月商品住房竣工3億平方米,銷(xiāo)售為6億平方米,兩者之比為1:2,供求關(guān)系發(fā)生了比2007年更為嚴(yán)重的失衡,價(jià)格的上漲也就更為迅猛。

　　在市場(chǎng)需求中,有兩類(lèi)需求一直在爭(zhēng)奪市場(chǎng)。一類(lèi)是基本需求,這類(lèi)需求在我國(guó)現(xiàn)階段仍呈穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；另一類(lèi)是投資和投機(jī)性需求,在部分城市迅速增加。處理好這兩類(lèi)需求,直接關(guān)系到樓市的穩(wěn)定。

　　基本需求穩(wěn)定增長(zhǎng)的來(lái)源之一,是我國(guó)還有十年左右的人口年輕化優(yōu)勢(shì)。到2008年,我國(guó)人口結(jié)構(gòu)中35歲以下仍占人口總量的45.5%,最具有創(chuàng)新能力和消費(fèi)能力的勞動(dòng)力仍占人口總量的50%以上,人口的年輕化將導(dǎo)致住房的初始需求始終旺盛,直至這個(gè)優(yōu)勢(shì)開(kāi)始衰退為止�；�本需求穩(wěn)定增長(zhǎng)的來(lái)源之二,是正在經(jīng)歷的快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。預(yù)計(jì)到“十二·五”末,我國(guó)城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)開(kāi)始變化,2015年城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50%,再過(guò)十年到2025年,城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%,這期間,每年仍將有1600萬(wàn)左右的農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商居住�；�本需求穩(wěn)定增長(zhǎng)的來(lái)源之三,是在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)推動(dòng)下的改善性需求。受長(zhǎng)期福利分房制度的影響,城鎮(zhèn)居民能夠自由地選擇住房的時(shí)間才短短十年,目前,還有一半多的家庭居住在房改前建的住房里,隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入提高和城市的成長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民對(duì)住房的改善需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有結(jié)束。這三個(gè)方面增長(zhǎng)的基本需求決定了我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里,仍將是以新房交易為主的市場(chǎng),與歐美等國(guó)主要是二手房交易的市場(chǎng)有很大不同,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)面對(duì)房?jī)r(jià)與需求、住房資源占有不平衡、住房改善速度快慢等突出矛盾。因此,保護(hù)好基本需求格外重要,這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的支撐力量,是我國(guó)城鎮(zhèn)化的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),也是社會(huì)穩(wěn)定的重要因素。

　　保持好基本需求首先要增加供給,避免市場(chǎng)供求失衡的狀態(tài)繼續(xù)加劇。其次,政策要關(guān)注保障邊緣人群和城鎮(zhèn)新移民,即在各地普遍加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí),要在房?jī)r(jià)高的城市大規(guī)模建設(shè)公共租賃住房,在公共交通走廊沿線(xiàn)提高建筑容積率,放開(kāi)城鎮(zhèn)戶(hù)口,鼓勵(lì)企業(yè)參與建設(shè),讓初次置業(yè)的家庭能有若干年穩(wěn)定的、相對(duì)低成本的租房期,這一段時(shí)間是他們積累未來(lái)購(gòu)房能力的關(guān)鍵時(shí)期。

　　投資和投機(jī)性需求近年來(lái)增長(zhǎng)很快,這種大進(jìn)大出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大,特別是為賣(mài)而買(mǎi)的投機(jī)性需求�？陀^上講,經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放30年的積累,我國(guó)已經(jīng)有一部分富裕起來(lái)的家庭,家庭有余的資金總要選擇投資的地方。房地產(chǎn)因其獨(dú)有的商品使用屬性和資產(chǎn)投資屬性,也因其土地隨城市發(fā)展而增值的特點(diǎn),必然成為部分投資者的投資選擇,所以,房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求客觀存在。要想房?jī)r(jià)不因此瘋漲,必須引導(dǎo)好投資性需求,既要引導(dǎo)用于出租的長(zhǎng)期投資,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所需要的,也要?jiǎng)?chuàng)新房地產(chǎn)虛擬投資品種,發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的房地產(chǎn)投資基金,改變投資者看好房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就必須買(mǎi)套房子放在那里的實(shí)物投資方式。如此,一方面可滿(mǎn)足投資者的投資需求,另一方面也使房地產(chǎn)企業(yè)有了直接融資的渠道,避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需資金單一依賴(lài)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于那些專(zhuān)為賣(mài)而買(mǎi)的投機(jī)者,在政策上應(yīng)該嚴(yán)格限制和遏制,通過(guò)信貸和稅收手段提高投機(jī)成本。

　　秦虹 作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任、研究員