近5個交易日的市場統(tǒng)計顯示,房地產(chǎn)漲幅位居各行業(yè)指數(shù)之首。不少分析人士認(rèn)為,地產(chǎn)股可能正在迎來一個新的加速上漲拐點(diǎn)。
事實(shí)上,巨額貿(mào)易順差引發(fā)的重估,一方面抬高了房地產(chǎn)等國內(nèi)資產(chǎn)的價格,另一方面也導(dǎo)致了A股市場估值水平的上升。作為這兩大領(lǐng)域的交匯點(diǎn),地產(chǎn)股成為了毋庸置疑的“重估先鋒”。而從近期房價走勢以及上市公司業(yè)績表現(xiàn)來看,地產(chǎn)板塊可能正在醞釀著新一輪規(guī)模較大的重估行情。
房價上漲趨勢明顯
房價走勢是判斷房地產(chǎn)行業(yè)冷暖的風(fēng)向標(biāo),因此是地產(chǎn)股能否上漲的最關(guān)鍵因素。目前看,我國房價長期上漲的趨勢愈發(fā)明確。
首先,重估進(jìn)程遠(yuǎn)未結(jié)束,房價長期看漲。巨額貿(mào)易順差是本輪房地產(chǎn)價格重估的源動力,這一動力目前仍然充沛。最新數(shù)據(jù)顯示,我國貿(mào)易順差呈現(xiàn)持續(xù)擴(kuò)大趨勢。今年1-4月份,我國實(shí)現(xiàn)出口3495.2億美元,同比增長27.5%;實(shí)現(xiàn)進(jìn)口2862.1億美元,同比增長19.1%,貿(mào)易順差仍然呈現(xiàn)出擴(kuò)大趨勢。
分析人士認(rèn)為,從目前我國低利率以及經(jīng)濟(jì)高增長的特征看,巨額貿(mào)易順差格局短期內(nèi)難以改變。這也就表明,本輪房地產(chǎn)價格重估的動力其實(shí)是在不斷增強(qiáng)的,房價長期上漲的基礎(chǔ)十分牢固。
其次,供給緊縮與需求剛性有望加速房價上揚(yáng)。從供給角度看,土地緊縮政策的實(shí)行將促進(jìn)房價上揚(yáng)。統(tǒng)計顯示,2005年,全國耕地減少面積為540萬畝左右,而2020年底前保有18億畝耕地的要求,使得未來15年內(nèi)我國每年平均只有200萬畝耕地可被轉(zhuǎn)換為建設(shè)用地。而從更近的時間點(diǎn)看,今年一季度房地產(chǎn)行業(yè)新開工面積、在建面積、土地購置面積的紛紛同比下降,意味著供給緊縮的周期已經(jīng)正式開始了。
從需求角度看,人口結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的重要決定因素。統(tǒng)計顯示,我國目前年齡在26至44歲間的人口共有4.2億,這些人將因購置新房以及改善性換房帶來較大的房地產(chǎn)剛性需求。此外,人民幣升值以及低利率環(huán)境也在不斷增加房地產(chǎn)的投資性需求。
因此,供給與需求的矛盾很可能使房價短期內(nèi)出現(xiàn)一輪新的加速上漲。事實(shí)上,房價在進(jìn)入2007年后已經(jīng)出現(xiàn)加速上漲跡象。統(tǒng)計顯示,今年一季度,全國70個大中城市房價同比上漲了5.6%,環(huán)比也上漲了0.3%。
業(yè)績助推股價走強(qiáng)
對于地產(chǎn)股來說,投資者對宏觀調(diào)控的恐懼心理,是短期制約其上漲的重要壓力。但是,隨著市場對調(diào)控政策理解的深入,這一壓力正在減輕。
事實(shí)上,房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系到國計民生的國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè),從稅收、經(jīng)濟(jì)增長、金融安全等各個角度看,政策無論如何都不會使其出現(xiàn)大幅衰退,規(guī)范發(fā)展應(yīng)是行業(yè)出現(xiàn)大泡沫前的主要政策基調(diào)。2007年將是政策落實(shí)年,隨著新調(diào)控政策出臺預(yù)期的減弱,投資者對地產(chǎn)股調(diào)控風(fēng)險的恐懼心理實(shí)際上正呈現(xiàn)出弱化特征。
更為重要的是,相對于調(diào)控壓力,良好的業(yè)績預(yù)期正在成為地產(chǎn)股短期上漲的更主要因素。東方證券分析師認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)滯后結(jié)算的特征,決定了行業(yè)對上市公司業(yè)績的影響有1-2年的緩沖期,因此,只要行業(yè)無重大消息刺激,業(yè)績將成為影響股價的更重要因素。
在房價上漲等行業(yè)利好因素刺激下,房地產(chǎn)上市公司2007年一季度業(yè)績迎來開門紅。統(tǒng)計顯示,今年一季度,房地產(chǎn)上市公司共實(shí)現(xiàn)凈利潤21.96億元,同比增長59.6%。此外,今年一季度,房地產(chǎn)上市公司預(yù)收帳款達(dá)到340多億元,同比增長逾30%,這表明,地產(chǎn)股今年中期以及全年業(yè)績增長也具備較大保障。
結(jié)構(gòu)性高估下注重選股
雖然新一輪上漲呼之欲出,但目前房地產(chǎn)板塊整體較高的估值仍然隱含一定的潛在風(fēng)險。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計,以昨日收盤價計算,目前全部A股的市盈率(前推12個月)為37.39倍,而地產(chǎn)板塊則高達(dá)64.09倍。當(dāng)然,這其中需要指明的是,地產(chǎn)板塊的這種高估更應(yīng)理解為一種結(jié)構(gòu)性高估,因?yàn)閺慕衲旯蓛r漲幅看,漲幅居前的地產(chǎn)股多為績差股。但無論如何,精選個股都應(yīng)成為參與地產(chǎn)股行情的重點(diǎn)。
結(jié)合近期行業(yè)分析師報告,以下幾類地產(chǎn)股值得投資者重點(diǎn)關(guān)注:
龍頭地產(chǎn)股。中金公司分析師認(rèn)為,短期高估值可以通過持續(xù)的高增長來消化,而以萬科A、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等為代表的龍頭房地產(chǎn)企業(yè),無疑具有更強(qiáng)的持續(xù)增長能力。
二、三線優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股。天相投資分析師表示,從估值角度看,此類股票相比一線地產(chǎn)股更具優(yōu)勢,萬通先鋒、華發(fā)股份、億城股份、名流置業(yè)等個股值得重點(diǎn)關(guān)注。
投資型地產(chǎn)股。東方證券分析師指出,投資型地產(chǎn)股具備較高的絕對投資價值,是目前市場中鮮有的仍具備巨大估值提升空間的品種。建議關(guān)注陸家嘴、中國國貿(mào)、浦東金橋等個股。
此外,還有分析人士表示,目前不少地產(chǎn)上市公司都具備資產(chǎn)注入或整體上市預(yù)期,此類公司業(yè)績未來有巨大提升空間,或?qū)橥顿Y者提供不小的超額收益,如中華企業(yè)、冠城大通等。(記者 龍躍)