昨日，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)(600177)發(fā)布拿地公告，稱以4.15億元公開競(jìng)得蘇州城區(qū)齊門北大街西地塊。同日，南京棲霞建設(shè)股份公司(600533)也發(fā)布公告稱，在無錫獲得規(guī)劃建筑面積9萬平米土地。進(jìn)入夏季以來，萬科、綠城、保利、北辰等眾多地產(chǎn)上市公司，紛紛在二三線城市跑馬圈地。他們一擲千金的大手筆也讓一個(gè)個(gè)“地王”橫空出世。
地產(chǎn)大鱷砸巨資二三線城市買地
7月26日，萬科聯(lián)手寶靜置業(yè)以17.85億元在南京購入牛首山地塊。17.85億元的競(jìng)拍價(jià)格高出底價(jià)約12.03億元，并創(chuàng)下3278元/平方米的南京樓面地價(jià)紀(jì)錄。據(jù)了解，這塊在南京業(yè)內(nèi)被稱為“江寧地王”的牛首山地塊，規(guī)劃為純住宅用地，總建筑面積近60萬平方米，出讓面積為272298.4平米(約400畝)。該地塊周邊的樓盤價(jià)格在5000元/平方米左右。
10天前的7月16日，萬科在東莞市也制造了一幕動(dòng)人心魄的奪地大戰(zhàn)。經(jīng)過199輪競(jìng)拍，萬科以26.8億元拿下這一占地面積351639平米的東莞“地王”，土地樓面地價(jià)達(dá)到1.52萬元/平方米。不過，正當(dāng)萬科的代表們鼓掌慶祝時(shí)，金地集團(tuán)陣營(yíng)里卻傳出“我們已經(jīng)舉牌了！”的抗議聲。競(jìng)爭(zhēng)之激烈可見一斑。
同樣對(duì)圈地?zé)崆楦邼q的還有保利地產(chǎn)。7月25日，保利董事長(zhǎng)親自掛帥，以22.8億元的價(jià)格將杭州下沙沿江地段的35號(hào)“航母級(jí)”地塊攬入懷中。該地塊由4塊地組成，宅地和商業(yè)金融業(yè)用地各占兩塊�？偝鲎屆娣e達(dá)434.5畝，其中宅地面積為348.8畝，商業(yè)金融業(yè)用地面積為85.7畝。保利的拿地價(jià)格，比下沙區(qū)今年2月份出讓土地時(shí)翻了一倍。而在進(jìn)軍杭州以前，保利近期還在長(zhǎng)春等地“搜羅”地塊，涉資總額近58億元人民幣。
此外，7月24日，北辰和城開聯(lián)合體也在華中城市長(zhǎng)沙力挫勁敵金融街，以92億元拿下湖南長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，開創(chuàng)了最大金額單宗土地掛牌“中國(guó)第一高價(jià)”。該地塊出讓面積為785198.96平方米，其中住宅用途面積632808.71平方米。粗略算下來，其樓面價(jià)為3500元/平米，基本上和長(zhǎng)沙目前的平均房?jī)r(jià)持平了。
房?jī)r(jià)飆升推動(dòng)“圈地運(yùn)動(dòng)”
事實(shí)上，房地產(chǎn)公司近期頻頻進(jìn)軍二三線城市拿地，和這些城市的房?jī)r(jià)快速上漲密切相關(guān)。香港太平洋國(guó)際集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍說，這是“狂賭這些城市將來房?jī)r(jià)能夠快速上漲”。他指出，從今年5月份開始，二三線城市的房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了快速上漲的局面，部分城市房?jī)r(jià)的漲幅甚至超過北京、深圳等一線城市�！叭珖�(guó)6月份的房?jī)r(jià)漲幅同比上漲7.1%，而北海市以15.5%的漲幅位居全國(guó)之首，石家莊以9.4%的漲幅直逼深圳、北京，挺進(jìn)全國(guó)五強(qiáng)�！辟Z臥龍表示，之前也有一些中小開發(fā)商試探性進(jìn)軍二三線城市進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，但近期則是大開發(fā)商的“集體挺進(jìn)”。他認(rèn)為主要原因是，二、三線城市近年來經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，房?jī)r(jià)總體水平與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度之間存在一定的差距，存在著巨大的市場(chǎng)潛力和獲利空間。特別是一些省會(huì)城市，隨著城市實(shí)力的增長(zhǎng)，周邊縣市人口的涌入以及城市化進(jìn)程加快而產(chǎn)生的自住需求相對(duì)增多。還有一些外地商人看中了這些城市的增值潛力，投資性購房需求不斷增加。因此，可以說二三線城市的潛在市場(chǎng)巨大，各類需求較一線城市更為突出。
大城市拿地難轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市
北京萬年長(zhǎng)興置業(yè)有限公司總經(jīng)理黃璽慶，則將地產(chǎn)上市公司頻繁在二三線城市拿地看做是一線城市的“推力”和二三線城市的“拉力”共同作用的結(jié)果。他說，現(xiàn)在北京、上海、深圳等一線大城市，對(duì)土地的限制越來越緊，土地資源稀缺，拿地成本加大。同時(shí)，開發(fā)商在這些城市獲取土地的不可控因素越來越多，尤其是北京，上半年出讓的住宅用地幾乎全部為招標(biāo)的方式出讓，這讓上市公司的資金優(yōu)勢(shì)無法發(fā)揮，不得已把目光投向二、三線城市。
黃璽慶指出，土地儲(chǔ)備的增加對(duì)上市公司的業(yè)績(jī)來說有著很大的利好作用�？匆豢吹禺a(chǎn)上市公司近段時(shí)間的公告就不難發(fā)現(xiàn)，或發(fā)債或增發(fā)，而土地儲(chǔ)備無疑是上市地產(chǎn)公司融資最大的籌碼。
事實(shí)上，這些上市公司在二三線城市瘋狂圈地的同時(shí)，也沒有放棄在北京、深圳等一線城市圈地。今年上半年公開出讓的地塊中，保利地產(chǎn)、萬科、金地集團(tuán)、北辰實(shí)業(yè)、金融街控股等地產(chǎn)上市公司的身影就頻頻出現(xiàn)。
觀察
二三線城市房?jī)r(jià)將水漲船高
“新河三角洲的樓面價(jià)已經(jīng)3500元/平米了，我們下期開盤就準(zhǔn)備漲500元/平米�！痹�7月24日北辰和城開聯(lián)合體92億元拿下新河三角洲地塊后，長(zhǎng)沙一開發(fā)商在接受記者采訪時(shí)如是說。
這種心態(tài)，在這些地產(chǎn)大鱷垂青的二三線城市并不鮮見。在萬科拿下江寧“地王”后，不少南京的業(yè)內(nèi)人士均預(yù)測(cè)，未來該地塊推出的住宅肯定在7000元/平方米以上。
但現(xiàn)實(shí)的情況是，“地王”周邊的龍湖文馨苑、合家春天、21世紀(jì)現(xiàn)代城等樓盤的售價(jià)都在4500元/平米左右。人們幾乎一致認(rèn)為，周邊樓盤價(jià)格將“水漲船高”。
中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞指出，現(xiàn)在二三線城市進(jìn)入的成本和門檻較低，只要資金實(shí)力雄厚就可進(jìn)入，其他的輔助條件較少，而在北京則不然。
“先進(jìn)入者無疑將占領(lǐng)制高點(diǎn)，這也是有實(shí)力的開發(fā)商現(xiàn)在爭(zhēng)先恐后搶灘二三線城市的原因”，牛鳳瑞說。（張學(xué)冬 楊娟娟）
