本周房地產(chǎn)股繼續(xù)大幅下挫，昨日金地、華發(fā)、華僑城、招商地產(chǎn)、泛海建設(shè)等跌幅均超過4%。從各方面情況判斷，部分地區(qū)地價(jià)下跌是主要因素。近日，廣州和廈門進(jìn)行的土地拍賣遭受發(fā)展商冷遇，賣地價(jià)格大體出現(xiàn)50%左右的下跌。從各方反應(yīng)來看，地價(jià)下跌已經(jīng)令發(fā)展商、研究機(jī)構(gòu)、投資者等各方趨于謹(jǐn)慎。那么，假如房?jī)r(jià)拐點(diǎn)真的形成了，我們是否準(zhǔn)備好了？
地價(jià)下跌令業(yè)界趨于謹(jǐn)慎
筆者和上述參與此次競(jìng)買的上市公司進(jìn)行了一些交流，而后也與多位地產(chǎn)行業(yè)分析師進(jìn)行了探討。綜合來看，業(yè)界的觀點(diǎn)已經(jīng)由樂觀變得謹(jǐn)慎。首先，就地價(jià)而言，主流觀點(diǎn)認(rèn)為，地價(jià)下跌究竟是個(gè)別事件，還是一個(gè)新的趨勢(shì)，值得繼續(xù)觀察。其次，房?jī)r(jià)和地價(jià)二者互為因果。11月以來，北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)均出現(xiàn)不同程度的回落，是此次房?jī)r(jià)牛市以來所首見。如果說近期房?jī)r(jià)走低是地價(jià)下跌的重要原因之一的話，那么，地價(jià)的大幅下跌又可能繼續(xù)反過來作用于房?jī)r(jià)，引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步回落。所以，兩大城市地價(jià)大幅下滑，會(huì)否成為全國(guó)性房?jī)r(jià)拐點(diǎn)出現(xiàn)的先兆，值得我們關(guān)注。
香港百年地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的啟示
從香港百年地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來看，地價(jià)和房?jī)r(jià)是一直在螺旋式上升的。但在長(zhǎng)期上漲的過程中，每10年左右會(huì)出現(xiàn)一次明顯的房?jī)r(jià)階段性拐點(diǎn)，而轉(zhuǎn)折的先兆和確認(rèn)就是地價(jià)的下跌。所以，香港地價(jià)下跌往往被看成是房?jī)r(jià)階段性調(diào)整的標(biāo)志。我們還注意到，香港房?jī)r(jià)大幅下跌之前，會(huì)出現(xiàn)以下現(xiàn)象：其一，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間的階段性大幅上漲，一輪上漲下來漲幅往往在5到10倍；其二，上漲后期，拍地過程中頻頻出現(xiàn)地王；其三，多方人士呼吁房?jī)r(jià)存在泡沫；其四，銀行大幅提升利率和首付成數(shù)。房?jī)r(jià)開始進(jìn)入下跌過程中，會(huì)出現(xiàn)以下現(xiàn)象：其一，地價(jià)開始大幅下跌；其二，發(fā)展商競(jìng)相壓低價(jià)格拋售，出現(xiàn)一手房?jī)r(jià)格低于二手房的現(xiàn)象；其三，少數(shù)高位購房人成為負(fù)資產(chǎn)人士；其四，股票市場(chǎng)跟隨房?jī)r(jià)大幅回落。
因此，通過對(duì)比香港的情況，近期地價(jià)下跌以及各主要城市房?jī)r(jià)走低的現(xiàn)象，正向我們勾畫出一幅若隱若現(xiàn)的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)圖。
不排除地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)階段性調(diào)整的可能
對(duì)于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期運(yùn)行，我們毫無疑問是樂觀的，但我們不能排除房?jī)r(jià)出現(xiàn)階段性拐點(diǎn)的可能性。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)了階段性拐點(diǎn)，那么，筆者預(yù)期會(huì)有以下事件發(fā)生：其一，因?yàn)榇髧?guó)經(jīng)濟(jì)的因素，房?jī)r(jià)不會(huì)像當(dāng)時(shí)的香港特區(qū)那樣出現(xiàn)太深的跌幅，但如果出現(xiàn)二到三成的調(diào)整，也不值得驚訝；其二，持續(xù)時(shí)間將不會(huì)短，甚至可能到2009年才能完成調(diào)整；其三，部分激進(jìn)的地產(chǎn)商將出現(xiàn)資金鏈斷裂，龍頭公司并購機(jī)會(huì)由此來臨。
盡管短期地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)大的波動(dòng)，但我國(guó)人口因素導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)性需求，將在地產(chǎn)業(yè)階段性的調(diào)整后再度迸發(fā)。所以，穩(wěn)健的地產(chǎn)商將有可能趁機(jī)大幅擴(kuò)張，兼并收購、提高行業(yè)占有率。由此觀之，地產(chǎn)業(yè)的螺旋式上升的基本趨勢(shì)沒有變化，但市場(chǎng)過熱后出現(xiàn)一到兩年的階段性調(diào)整，也不是沒有可能。
此外值得關(guān)注的是，如果房?jī)r(jià)停止增長(zhǎng)，地產(chǎn)公司的估值將大幅調(diào)整。與此同時(shí)，股市也將出現(xiàn)較大調(diào)整。一方面是地產(chǎn)股調(diào)整會(huì)直接導(dǎo)致股市進(jìn)入調(diào)整；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，也會(huì)引發(fā)其他相關(guān)行業(yè)的調(diào)整，進(jìn)而對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)體產(chǎn)生階段性的影響�？傊�，如果房?jī)r(jià)拐點(diǎn)確認(rèn)，那么，股票市場(chǎng)將出現(xiàn)幅度較大的波動(dòng)。(中證投資 徐輝)
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