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招商地產(chǎn)80億再融資候批 或重啟地產(chǎn)“圈錢潮”

2008年03月03日 08:52 來源:中國經(jīng)營報 發(fā)表評論

  2月20日,招商地產(chǎn)(000024.SZ)再次向資本市場伸手要錢,這次是80億元。而就在此前4天,招商地產(chǎn)剛剛獲得6.5億元信托投資;加上2007年9月23億元的定向增發(fā)、2006年底15.1億元可轉(zhuǎn)債——如果此次再融資成行,一年半間,招商地產(chǎn)將累計從資本市場獲得近125億元。

  公告再融資當(dāng)天,招商地產(chǎn)還拋出了2007年年報:全年利潤總額14.5億元,增長83.91%;每股收益1.616元,增長55.43%;總資產(chǎn)增長101.1%,實現(xiàn)翻番,招商地產(chǎn)掌門人林少斌2007年年初提出的“再造一個招商地產(chǎn)”已成現(xiàn)實。

  但亮麗的年報并沒有使招商地產(chǎn)免于“融資門”的咒怨,并且引發(fā)當(dāng)日地產(chǎn)股暴跌。WIND資訊統(tǒng)計顯示,地產(chǎn)股當(dāng)日平均跌幅超過1.7%,保利地產(chǎn)(600048.SH)、萬科A(000002.SZ)跌幅均在5%以上。從20日至26日5個交易日內(nèi),招商地產(chǎn)股價更是下挫22%。

  中國平安(601318.SH)、浦發(fā)銀行(600000.SH)、中國石化(600028.SH)……上市公司融資潮讓股民們一陣陣膽寒。此次招商地產(chǎn)再融資能否獲批,更被眾多市場人士視為地產(chǎn)板塊政策走向的重要信號——如果獲批,可能意味著地產(chǎn)業(yè)上市公司融資渠道的再度開閘。

  大股東力挺再融資

  “我們已經(jīng)和證監(jiān)會進(jìn)行過多次非正式、正式溝通,有信心拿下(再融資)!闭猩痰禺a(chǎn)董事會秘書處有關(guān)人士接受記者采訪時透露,大股東——招商局集團(tuán)有限公司(以下簡稱招商局)對這次再融資信心很足。

  2月20日招商地產(chǎn)公告顯示,此次再融資募集資金,除一部分增發(fā)股票對老股東配售外,其余股票將面向二級市場公開發(fā)行。擬募集的80億元中,26億元將用來收購招商局旗下蛇口工業(yè)區(qū)的6宗土地;另外54億元投向14個房地產(chǎn)開發(fā)項目,這些項目以住宅為主,資金需求總額達(dá)到171億元。本次再融資后不足部分,將由招商地產(chǎn)自籌解決。  

  分析人士認(rèn)為,本次招商地產(chǎn)擬收購資產(chǎn)尚屬優(yōu)良,以擬收購的深圳花園城數(shù)碼大廈、花園城五期、科技大廈二期等六宗土地為例,宗地面積為12.23萬平方米,均價每平方米1.3萬元,而深圳蛇口區(qū)目前新開樓盤均價在每平方米3萬元以上。

  國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為,招商地產(chǎn)80億元的再融資計劃已經(jīng)充分和管理層溝通,獲批應(yīng)該沒有懸念!斑@14個項目主要以住宅為主,預(yù)計毛利率達(dá)到38%。這么好的項目加招商局的背景,沒有理由不獲批!

  “從2007年9月份招商地產(chǎn)成功實施定向增發(fā),就可以看出大股東的態(tài)度!睆V發(fā)證券房地產(chǎn)研究員花長勁說。他提到的那次定向增發(fā)募集了23億元資金,由蛇口工業(yè)區(qū)有限公司(實際控制人同樣為招商局)以現(xiàn)金全額認(rèn)購。

  除現(xiàn)金支持外,招商局還不斷向招商地產(chǎn)低價注入優(yōu)質(zhì)物業(yè)。在2007年實施的定向增發(fā)中,招商地產(chǎn)以每平方米1萬元的低價購入蛇口新時代廣場。該物業(yè)是深圳西部金牌寫字樓,出租率高達(dá)97%。

  “雖然目前看不到大股東進(jìn)一步的資產(chǎn)注入方案,但是在蛇口,肯定都是將成熟的土地注入!鄙鲜稣猩痰禺a(chǎn)董事會秘書處人士告訴記者。

  低成本或遭遇“有價無市”

  曹旭特把招商地產(chǎn)的開發(fā)模式定義為“非功利性開發(fā)策略”。據(jù)他介紹,一般房地產(chǎn)公司從拿地到形成收益大約需要兩年半到3年時間,招商地產(chǎn)則需要3年半到4年時間!耙簿褪钦f2008年賣的房子是2003年至2004年所拿的地!

  曹旭特舉例說,深圳的蘭溪谷二期當(dāng)初拿地價每平方米僅2000多元,如今售價高達(dá)每平方米4萬元;上海的依云郡、蘇州的依云水岸、福建的依山海和珊瑚苑等多處樓盤拿地價均在每平方米2000元以內(nèi),目前售價普遍在每平方米1萬元以上。

  但低價拿地并不意味著開發(fā)后就能馬上獲取高利潤。較長的開發(fā)周期,也會對公司財務(wù)以及管理形成一定壓力。

  統(tǒng)計資料顯示,深圳中心區(qū)新房價格從2007年7月份以來基本沒漲。從2007年11月開始,新售樓盤打折現(xiàn)象比較普遍,但幅度不大,一般在9.6至9.8折。價格下降比較明顯的是二手房,幅度約10%~15%。但即使降價,樓市銷售情況也沒有得到改善,成交量一直很低迷。

  這意味著即使擁有極低的拿地成本,在“有價無市”的形勢下,也可能不能把房子變成錢。這可能導(dǎo)致公司財務(wù)壓力增加,高額銀行貸款利息吃掉企業(yè)利潤,形成沒有預(yù)收款不能開發(fā)新項目的惡性局面。

  對此,前述招商地產(chǎn)董事會秘書處人士解釋說:“此次融資募集資金所用的14個項目分散在全國各區(qū)域,其他城市的房地產(chǎn)市場未必和深圳一樣。我們對全國房地產(chǎn)市場還是長期看好的!

  地產(chǎn)公司融資渠道重啟?

  招商地產(chǎn)80億元再融資與中國平安的1600億元、浦發(fā)銀行的400億元相比雖屬“小兒科”,但因其身處宏觀調(diào)控和房價“拐點”爭議大背景中,備受關(guān)注,其信號意義也更為市場看重。

  深圳是招商地產(chǎn)的大本營,而深圳樓市去年中期以來“頗不平靜”,成為全國房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo):2007年11月,中天置業(yè)總裁蔣飛攜款逃跑,中天置業(yè)倒閉;此后兩個月,創(chuàng)輝租售大面積停業(yè),與蔣飛不同的是,總裁林鳳輝站出來表示,誓與創(chuàng)輝共存亡。

  方式不同,反映的本質(zhì)卻一樣——房地產(chǎn)市場的下游——房產(chǎn)中介已經(jīng)瀕臨壓力承受極限了。自2007年年中開始,北京、上海、深圳、廣州等各主要城市房價開始下滑,萬科董事長王石拋出“拐點論”,各路專家炮轟地產(chǎn)商,一時間“談房價色變”。

  此時,如果股市地產(chǎn)融資再度開閘,對房地產(chǎn)行業(yè)將意味著什么?

  廣發(fā)證券宏觀策略分析師武幼輝分析,此次招商地產(chǎn)80億元再融資很敏感,如果獲批可能預(yù)示著政策層對房地產(chǎn)市場長達(dá)半年的緊縮政策有所放松!俺蔀橐粋信號!蔽溆纵x說,決策部門肯定會非常謹(jǐn)慎,因為一旦放開,可能導(dǎo)致大批資金流向地產(chǎn)市場,影響到整個宏觀調(diào)控效果。(段鑄)

編輯:祁智】
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