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　　地震，是人類無法預測的自然災害之一。許多自然災害，特別是等級高、強度大的自然災害發(fā)生之后，常常會誘發(fā)出一連串的其他災害接連發(fā)生，這種現(xiàn)象被稱為是“災害鏈”。災害鏈中最早發(fā)生并起作用的災害稱為原生災害；而由原生災害所誘導出來的災害則稱為“次生災害”。

　　盡管從科學的角度，次生災害與某一行業(yè)的發(fā)展趨勢沒有直接的因果關系，但不可否認的是，此次四川汶川大地震的震波已經(jīng)跨越了自然現(xiàn)象，給整個中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了可能致命的沖擊。

　　在四川汶川大地震發(fā)生14天之后，鳳凰衛(wèi)視在節(jié)目里赫然發(fā)出了“汶川地震，震垮中國樓市”？的驚人質問。這句質問就像是捅破了一張窗戶紙，令一直以來隱藏在眾多業(yè)界人士心中的擔憂和不安曝光在所有人面前。

　　四川汶川大地震究竟會給原本就危機重重的中國房地產(chǎn)行業(yè)帶來怎樣的“次生災害”？或許今天的這些話題最終會被證明僅僅只是猜想而已，但如同緊急疏散演習一樣，有預警、有準備，中國房地產(chǎn)行業(yè)的未來才能更“抗震”。

　　“次生災害”猜想一：震后災區(qū)土地受“冷落”？

　　近年來，成都、重慶地區(qū)已經(jīng)成為了全國品牌開發(fā)商重點拿地的城市，尤其是這一次在地震中受災較為嚴重的成都。據(jù)記者了解，就在地震發(fā)生的同一時刻，合生創(chuàng)展的高層們正在從成都前往都江堰視察項目的路上。而龍湖地產(chǎn)在地震后也迅速趕到成都和都江堰，了解項目和未開發(fā)土地的情況。

　　如果不是四川汶川大地震，包括成都在內的川西眾多二線城市很可能還會像去年那樣，“地王”頻生。然而，正如中國社科院金融研究所研究員易憲容指出的，地震之后，成渝地區(qū)的房地產(chǎn)公司股價迅速下跌，一些全國性房地產(chǎn)公司股價也出現(xiàn)波動。在這樣的情況下，這些房地產(chǎn)企業(yè)手中持有的大量土地能否開發(fā)存在巨大疑問。而在其看來，這次四川汶川大地震很可能會使受災區(qū)域幾年之內不會出現(xiàn)商品化住房市場，包括外地房地產(chǎn)開發(fā)商、住房投資者都會逐漸退出，使土地和住房需求迅速出現(xiàn)雙降局面。

　　沒有了住房需求的支撐，開發(fā)商手中的土地何時收回投入自然也就面臨著極大的不確定性；甚至可以說，這樣的變故很可能會讓一部分在成渝地區(qū)拿地的開發(fā)商損失慘重。而對于那些尚未進入或正在準備進入成渝地區(qū)的開發(fā)商來說，這樣的局面勢必會令其重新考慮拿地計劃，緩一步再說。

　　值得關注的是，今年以來，全國“拍地”形勢一片黯淡。據(jù)不完全統(tǒng)計，1-3月，全國“流拍”土地多達40余宗。而來自國土資源部5月初發(fā)布的最新數(shù)字則顯示，今年第一季度，中國主要城市地價漲幅明顯回落，部分城市甚至出現(xiàn)負增長和零增長；其中，成都的綜合地價水平的負增長率是0.57%。在此背景下，包括成都、重慶等地震受災地區(qū)未來地塊“招拍掛”前景不容樂觀。

　　“次生災害”猜想二：全國房價直降三成？

　　“在四川汶川大地震和宏觀調控的疊加效應之下，全國房價下降幅度將在35%左右�！闭鸷蟛痪茫�一篇發(fā)表在《南方都市報》上的文章立即引起了房地產(chǎn)業(yè)界的高度關注�！八拇ㄣ氪ù蟮卣饘⒊蔀榇驂悍績r的強音”、“地震拉長中國樓市低迷期”……諸如此類的言論開始不斷涌現(xiàn)。

　　一位網(wǎng)友在博客里這樣寫到，“這次地震對房地產(chǎn)的影響將從成都開始向全國蔓延。人們開始重新審視生活的意義：是為房子生存，還是因為有房子可以更好地生存！我們不能把房子作為一生的追求目標，你會發(fā)現(xiàn)，在地震面前，這個追求已經(jīng)毫無意義”。

　　不可否認，正如這位網(wǎng)友所想到的，四川汶川大地震將改變相當一部分人的價值觀，從而使他們的置業(yè)觀發(fā)生變化。但更為重要的是，在全國樓市已經(jīng)持續(xù)低迷近半年，業(yè)界正翹首盼望回暖的關鍵時刻,四川汶川大地震顯然震碎了開發(fā)商們的美夢。據(jù)網(wǎng)上的一項調查顯示，地震發(fā)生后有85%的網(wǎng)友改變了原來的購房計劃。

　　樓市觀望氛圍因地震正在加重。無論是支持“震后房價要上漲”的網(wǎng)友，還是“震后房價會下跌”的網(wǎng)友，似乎都將選擇繼續(xù)觀望。而地震帶給樓市的影響究竟是否像一些專家所認為的只是暫時性的，尚不得而知。但已經(jīng)有相當一部分業(yè)內人士認為，對于全國樓市而言，地震的巨大負面影響(包括心理)將使部分購房者暫緩入市，從而使原本就低迷的市場更加下滑，全國房價盤整甚至下跌的可能性增大。而在高盛的研究報告中，更是明顯地指出，“中國房地產(chǎn)價格將從去年的平均水平回落15%至20%”。

　　“次生災害”猜想三：房產(chǎn)險成淡市促銷新招？

　　四川汶川大地震造成了災區(qū)眾多房屋倒塌和損壞，其中包括一些新建的商品房住宅。這些倒塌或損壞的商品房不僅讓購房者開始關注房屋的安全性和抗震能力，同時也讓購房者開始思考一個更現(xiàn)實的問題——如何給自己的房屋配上一把“尚方寶劍”，讓自己的財富在類似地震之類的重大災害面前不受損失。

　　在此之下，房產(chǎn)險漸漸浮出水面，成為業(yè)界和購房者關注的新目標。而有業(yè)內人士更是認為，四川汶川大地震給了開發(fā)商一個絕佳的促銷契機，如果將房產(chǎn)險作為一種購房優(yōu)惠使用到銷售中，相信會對成交量帶來一定的刺激。

　　而據(jù)記者了解，已經(jīng)有一些品牌地產(chǎn)企業(yè)開始醞釀“房產(chǎn)險促銷”策略，希望借此緩解長久以來不斷增強的銷售壓力。那么，房產(chǎn)險真的會產(chǎn)生開發(fā)商預想的魅力嗎？

　　事實上，目前購房者在買房時都會有一個房貸險。對于需要貸款的購房者來說，銀行都會建議購房者向保險公司購買房貸保險，以彌補房屋損失、人身傷亡發(fā)生后，因購房者無力還款導致銀行出現(xiàn)的風險和損失。從實際意義上說，房貸險更多的還是在保護銀行的利益，對于購房者遭遇的損失卻沒有相應的補償。

　　而另一個重點在于，根據(jù)我國保險業(yè)通行的《個人貸款抵押房屋保險條款》，由“地震或地震次生原因”所造成保險財產(chǎn)的損失，保險公司并不承擔賠償責任。這就意味著，在地震面前，房貸險也就失去了意義。

　　盡管發(fā)生像四川汶川大地震這樣的嚴重災害是偶然事件，但其強大的破壞力已經(jīng)在購房者心中投下了陰影。因此，如果能在房貸險之外，給購房者提供相關保險產(chǎn)品，房產(chǎn)的吸引力無疑是被極大提升的。據(jù)悉，由于地震屬于巨災型風險，一般的財產(chǎn)險保險條款中均把該風險列為除外責任。因此，保險公司一般把地震保險作為附加險產(chǎn)品進行開發(fā)。投保人只有在投保了普通財產(chǎn)險的同時額外投保地震保險，對于地震造成的財產(chǎn)損失才能由保險公司進行賠付。

　　對于企業(yè)或者投保人而言，投保附加險產(chǎn)品意味著企業(yè)的保險費用進一步提高。因此，有業(yè)內人士認為，在目前金融環(huán)境持續(xù)嚴峻，開發(fā)商資金鏈緊繃的情況下，即便有開發(fā)商開始“打”房產(chǎn)險促銷的主意，絕大多數(shù)也應該是那些大企業(yè)或品牌企業(yè)。

　　“次生災害”猜想四：“退房熱”震后引發(fā)小高潮？

　　自年初以來，全國房地產(chǎn)市場可謂潮涌不斷。轟轟烈烈的“降價潮”還未消減，熱熱鬧鬧的“退房潮”就緊跟而來，從珠三角的廣州、深圳，到長三角的上海、蘇州，再到環(huán)渤海的北京，退房成為比買房更積極的事。

　　記者在北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)上的期房退房公示里看到，竟然有整整95頁1421條退房信息掛在網(wǎng)上，其中不少項目的退房次數(shù)都超過了百次，個別甚至高達到480多次。

　　這一次，購房者的退房決心前所未有的堅定。面對低迷且混亂的樓市，購房者的信心日漸減弱，甚至寧愿犧牲數(shù)萬元支付違約金也要退房。有業(yè)內人士將這場“退房潮”的誘因歸于去年執(zhí)行的第二套房貸政策，認為正是在這一政策的引導下，購房者開始松動。據(jù)統(tǒng)計顯示，在去年“十一”期間，北京因新政策引發(fā)的退單率達到了8%。

　　萬科地產(chǎn)在去年年底大肆降價的行為以及今年央行的持續(xù)加息，則像是火上澆油，令“退房潮”一浪高過了一浪。事實上，目前“撐”不住的項目已經(jīng)越來越多，促銷降價已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場不爭的事實。而這樣的局勢，從不少開發(fā)商紛紛考慮“如何在降價后不讓已經(jīng)購房的業(yè)主找麻煩”中可見一斑。

　　自住型購房者不買賬、中小投資者也開始紛紛撤離，“退房潮”就這樣愈演愈烈。而這一次的四川汶川大地震或將給“退房潮”的繼續(xù)蔓延，產(chǎn)生推波助瀾的作用。畢竟，這更讓購房者看到了房地產(chǎn)市場的不確定性，面對地震帶給房地產(chǎn)行業(yè)的諸多負面影響，購房者“再等等看”的心理勢必會再度高漲。

　　“次生災害”猜想五：拒買萬科房 老大地位不保？

　　四川汶川大地震后的抗震救災工作造就了一批中國企業(yè)，同時也讓一批企業(yè)成為眾矢之的，萬科地產(chǎn)目前來看顯然屬于后者之列。應該說，房地產(chǎn)行業(yè)在此次國難之時表現(xiàn)出來的社會責任感，讓國人對這個以往多和“暴利”、“無良”相聯(lián)系的行業(yè)大為改觀。

　　原本四川汶川大地震應該成為萬科——這個中國房地產(chǎn)行業(yè)的“龍頭老大”繼續(xù)發(fā)揮老大風范的時刻，但卻因為王石——萬科地產(chǎn)的領軍者某些不合時宜的話而形象大毀。

　　萬科“捐款門”事件爆發(fā)后，萬科地產(chǎn)的股價一路下滑，直至跌停。已經(jīng)有網(wǎng)友開始表示，不會去買萬科的房子。而一旦這樣的表態(tài)形成氣候，無疑對萬科來說是一次更致命的打擊。此前，萬科地產(chǎn)旗下項目全線降價，在刺激銷售的同時也帶來了退房麻煩。為了維護品牌形象，萬科也是采取了低調補償?shù)牟呗圆诺靡云较ⅰ?/p>

　　如今，簡單的補償顯然于事無補。種種跡象看來，盡管萬科已經(jīng)表示將在未來3-5年投入1億元無償用于災后重建，卻并未換來大眾的諒解。而相信這樣的負面影響將在未來很長一段時間困擾著萬科地產(chǎn)，無論是在企業(yè)品牌，還是業(yè)務拓展上。

　　目前，萬科地產(chǎn)是中國內地房地產(chǎn)行業(yè)排名第一的地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)萬科今年的年報顯示，2007年公司實現(xiàn)營業(yè)收入為355.3億元，凈利潤48.4億元，分別同比增長98.3%和110.8%。這樣傲人的業(yè)績是否能再次出現(xiàn)在2008年的年報里已經(jīng)不得而知。而在萬科地產(chǎn)經(jīng)歷企業(yè)形象重創(chuàng)后，包括中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、保利地產(chǎn)這些位列中國百強企業(yè)前列的房地產(chǎn)公司，趕超萬科、成為新一任“龍頭老大”的可能性將大大提高。畢竟，在強者與強者的競爭中，一旦出現(xiàn)失誤，“第一”就會拱手讓人。(記者 仰靜)