外資推動(dòng),中型規(guī)模,特色突出,規(guī)!翱s水”……這一系列關(guān)鍵詞,或許能讓正飽嘗資金饑渴的內(nèi)地房企找到一片屬于自己的“綠洲”。其中和外資合作是把“雙刃劍”。在外資伙伴的推動(dòng),乃至追逼下,融資急迫的開發(fā)商不得不強(qiáng)行“縮水”上市。
規(guī)?s水 或許難以避免
自恒大地產(chǎn)IPO擱置后,內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的海外上市似乎“疑無路”。在巨大的資金壓力下和外資伙伴的推動(dòng)下,不少開發(fā)商始終尋找“柳暗花明”的機(jī)會(huì)。河南的建業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)上市程序,以及廈門的寶龍集團(tuán)傳出上市消息,讓內(nèi)地房企看到了重新打開海外資本市場(chǎng)大門的一線生機(jī)。
與恒大地產(chǎn)等內(nèi)地房企動(dòng)輒10多億美元的融資規(guī)模不同,這兩家企業(yè)不約而同地采取了降低身價(jià)的手法。有消息聲稱,資產(chǎn)高達(dá)70億元的建業(yè)地產(chǎn),其融資規(guī)模僅逾2億美元,較之前透露的融資規(guī)!翱s水”不少。而名下物業(yè)資產(chǎn)估值在500億元上下的寶龍集團(tuán),據(jù)傳融資規(guī)模也只有約3億美元。有分析師指出,近期市況波動(dòng),加上宏觀經(jīng)濟(jì)和地震等諸項(xiàng)因素影響,內(nèi)地房地產(chǎn)股票總體仍不被看好,調(diào)低的標(biāo)準(zhǔn)與幅度是與市場(chǎng)情況相適應(yīng)的,這也有助于企業(yè)增加投資吸引力。
此外,建業(yè)地產(chǎn)的底氣在于,作為一家區(qū)域性房地產(chǎn)龍頭企業(yè),其對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的專注頗受投資者青睞。建業(yè)地產(chǎn)當(dāng)家人胡葆森在談及企業(yè)未來發(fā)展策略時(shí)曾一再?gòu)?qiáng)調(diào),IPO上市之后仍將以河南作為發(fā)展基地,“以鄭州為中心,圍繞該地的300公里半徑范圍,將會(huì)是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的目標(biāo)所在地!倍鴮汖埣瘓F(tuán)成功引入私募基金,以及將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為賣點(diǎn),也似乎為其將來IPO的成功增添了幾分勝算。
建業(yè)樣本 勝在專注當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)
作為今年首個(gè)有望成功登陸港股市場(chǎng)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè),建業(yè)地產(chǎn)無論是過去還是未來,皆強(qiáng)調(diào)專注于本地開發(fā)。根據(jù)其招股書說明,建業(yè)地產(chǎn)目前在河南省擁有43個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,已實(shí)質(zhì)性擁有的土地儲(chǔ)備建筑面積約480萬平方米。建業(yè)地產(chǎn)CEO兼執(zhí)行董事王天也表示,公司將力爭(zhēng)成為河南省當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)發(fā)展商。
對(duì)于河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景,建業(yè)地產(chǎn)的當(dāng)家人胡葆森樂觀表示,河南省的城市化率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平,這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說,仍然有著較大的發(fā)展空間。針對(duì)目前出現(xiàn)的許多城市房產(chǎn)價(jià)格回落的情況,胡葆森解釋說:“河南省的情況不太一樣,自住需求高達(dá)98%以上,而且在今年一季度,從當(dāng)?shù)氐某山粌r(jià)格和面積來看,仍然在平穩(wěn)上升,因此不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)行為!
一位投行人士介紹,專注于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),通常會(huì)擁有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和人脈資源,在未來發(fā)展項(xiàng)目上顯得較有勝算!岸遥切┰谌珖(guó)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎沒有了,對(duì)于投行來說,區(qū)域性的領(lǐng)頭型企業(yè)也不失為好的選擇!
關(guān)于在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn),胡葆森非常樂觀。以目前市場(chǎng)最為關(guān)心的企業(yè)信貸問題為例,胡葆森指出,正是基于公司在當(dāng)?shù)氐牧己藐P(guān)系和表現(xiàn),目前建業(yè)地產(chǎn)在省城的貸款標(biāo)準(zhǔn)采取的是基準(zhǔn)利率,與一些房企只能獲取上浮利率的貸款相比,有著顯而易見的優(yōu)勢(shì)。“目前河南省已出現(xiàn)了不少兼并機(jī)會(huì),對(duì)于建業(yè)地產(chǎn)來說,IPO將有助于順利把握兼并機(jī)遇,從而完成收購(gòu)!
寶龍經(jīng)驗(yàn) 引入私募+商業(yè)地產(chǎn)
而對(duì)于一直低調(diào)運(yùn)作的廈門寶龍集團(tuán)來說,引入美國(guó)一家私募基金的做法,意味著其上市步伐明顯加大。據(jù)了解,在獲取2億美元的注資之后,寶龍集團(tuán)將在二、三線城市以每年獲取5至6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的速度快速擴(kuò)張,并爭(zhēng)取將旗下的商業(yè)地產(chǎn)打包上市。
與大部分赴港上市的內(nèi)地房企情況不同,據(jù)了解,寶龍集團(tuán)僅是將運(yùn)作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市,其未來定位并非房地產(chǎn)開發(fā)商,而是運(yùn)營(yíng)商。據(jù)公開資料顯示,該公司的開發(fā)模式是:除了將少部分面積出售之外,大部分項(xiàng)目均采取持有運(yùn)營(yíng)的方式。經(jīng)歷了10多年的開發(fā)累積之后,寶龍集團(tuán)名下已經(jīng)擁有商業(yè)地產(chǎn)面積350多萬平方米。而在引入私募基金之后,預(yù)計(jì)更可以達(dá)到600萬平方米。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從寶龍集團(tuán)的項(xiàng)目操作來看,由于地理位置通常較為理想,商業(yè)項(xiàng)目升值很快。將運(yùn)作成熟的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包上市,而且是多個(gè)成熟項(xiàng)目,會(huì)具有很大的投資吸引力。
寶龍集團(tuán)董事局主席、總裁許健康早先曾經(jīng)透露,在未來3至5年內(nèi),寶龍集團(tuán)每年將新增城市中心地帶項(xiàng)目5至6個(gè)。如果該企業(yè)赴港上市成功,將成為第一個(gè)真正意義上的內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)。(唐文祺)
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