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　　(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　★ 本刊記者/楊正蓮(發(fā)自上海)

　　與北京市場(chǎng)不同，上海低迷的市場(chǎng)并沒(méi)有明顯回暖的跡象。

　　房產(chǎn)商資金鏈接近崩潰

　　53歲的包工頭祝利民幾個(gè)月以來(lái)一直在做一件事情：追討工程款。

　　11月27日晚五點(diǎn)半，《中國(guó)新聞周刊》記者如約在上海浦東見(jiàn)到祝利民的時(shí)候，他抱歉地解釋，馬上要去松江區(qū)見(jiàn)一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，希望能要回一些工程款。

　　就在一個(gè)多小時(shí)之前，他剛剛從浙江嘉興趕回上�！�—得知該項(xiàng)目經(jīng)理今天在嘉興的時(shí)候，他毫不猶豫地追了過(guò)去。沒(méi)有見(jiàn)到要見(jiàn)的人，祝利民把賭注押在了當(dāng)晚的會(huì)面上。

　　這只是祝利民追討工程款過(guò)程中再普通不過(guò)的一天。從今年7月份開(kāi)始，追討開(kāi)發(fā)商欠款就是祝利民最重要的工作。這期間，他沒(méi)有承包任何新的工程項(xiàng)目。以前他的項(xiàng)目總是一個(gè)剛做完，另外一個(gè)馬上又跟著來(lái)了。

　　促使他把主要精力用于追回工程款的誘因，是6月份結(jié)束的一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目工程款到位異常艱難。

　　祝利民從2007年12月份開(kāi)始，給上海富力灣項(xiàng)目做小區(qū)道路施工。

　　這是一條約850米長(zhǎng)、14米寬的小區(qū)道路，包括一座橋和一些污水管道。工程總造價(jià)約850萬(wàn)。“本來(lái)我們?nèi)プ龅臅r(shí)候就是自己先墊款一個(gè)月，約定按照工程進(jìn)度月付70%的款項(xiàng)。今年2月份之前還好，過(guò)了3月份就付得很少，錢款批下來(lái)得很慢。”完工5個(gè)月了，祝利民說(shuō)他要回來(lái)的款項(xiàng)只有四五百萬(wàn)。

　　施工高峰期，祝利民手下有八九十個(gè)工人。這就意味著，目前至少有八九十名來(lái)自四川、河南、安徽、江西等地的農(nóng)民工等著祝利民發(fā)放工資以備回家過(guò)年。

　　“他們本來(lái)是很有錢的，去年買了不少地，大量囤積土地，現(xiàn)在房子賣不動(dòng)就沒(méi)錢了。”喜歡做高速公路、市政道路施工的包工頭祝利民，試圖證明自己當(dāng)初接下富力灣小區(qū)項(xiàng)目是經(jīng)過(guò)慎重考慮的。

　　祝利民的遭遇和富力地產(chǎn)的破產(chǎn)傳聞不謀而合。據(jù)年報(bào)顯示，截至2007年底，富力的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到76.57%，而資產(chǎn)負(fù)債警戒線為70%。

　　2008年的中報(bào)顯示，截至6月30日，富力地產(chǎn)銀行借款總額約為206億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元，長(zhǎng)期借款為125.16億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)139.4%；富力地產(chǎn)還有88億元的土地出讓金未支付，其中下半年要支付38億元，但持有的現(xiàn)金卻只有19億元。粗略統(tǒng)計(jì)，富力地產(chǎn)至少身負(fù)300億元巨債。

　　富力地產(chǎn)只是開(kāi)發(fā)商資金鏈接近崩斷的一個(gè)縮影。“基本上所有的上市公司都被套牢了。”一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士總結(jié)說(shuō)。

　　一個(gè)指標(biāo)是，胡潤(rùn)排行榜的房地產(chǎn)精英數(shù)量迅速減少。今年跨過(guò)40億元房地產(chǎn)富豪榜門檻的只有52位，總財(cái)富為4509億元，平均財(cái)富87億元，比去年減少了44%。其中，身價(jià)百億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)家有17位，比去年減少9位。

　　蟬聯(lián)房地產(chǎn)首富的碧桂園楊惠妍曾是去年的中國(guó)首富，今年一年內(nèi)，其財(cái)富減少了1025億，縮水近75%。

　　不惜血本融資

　　銀行一度可以提供房地產(chǎn)行業(yè)超過(guò)七成的資金，但是，今年銀行發(fā)放貸款的力度減弱。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三個(gè)季度，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量逐季下滑，并于第三季度首次負(fù)增長(zhǎng)28.8億元。相應(yīng)地，個(gè)人住房貸款大幅回落。10月上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款減少21.1億元，同比多減71億元。

　　相關(guān)銀行負(fù)責(zé)人此前對(duì)媒體表示，銀行業(yè)普遍不看好地產(chǎn)行業(yè)，即使政策面銀根松動(dòng)，商業(yè)銀行對(duì)地產(chǎn)商仍然會(huì)惜貸以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。《中國(guó)新聞周刊》接觸到的銀行內(nèi)部人士也表示，目前針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變。

　　“銀行貸不了款，資金鏈就斷了。房子賣不出去，又跟不上工程款，延遲交房的面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。有些開(kāi)發(fā)商不敢做按揭，不做按揭就更賣不動(dòng)了。這樣就進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)，現(xiàn)金流斷掉了。”前述業(yè)界高管這樣分析房地產(chǎn)行業(yè)的困境。

　　此時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也成了融資變現(xiàn)的重要方式。來(lái)自上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的數(shù)據(jù)顯示，10月份，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所最大的三個(gè)掛牌項(xiàng)目均為房地產(chǎn)企業(yè)，分別為上海益流置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、上海南利置業(yè)有限公司100%股權(quán)和上海金農(nóng)置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及10915.8萬(wàn)元債權(quán)，掛牌金額分別為36168萬(wàn)元、23500萬(wàn)元和21678.52萬(wàn)元。

　　今年1至9月，通過(guò)上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)公司產(chǎn)權(quán)融資項(xiàng)目達(dá)到152宗，成為今年以來(lái)交易最活躍的行業(yè)之一。

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所內(nèi)部人員告訴《中國(guó)新聞周刊》，11月份以來(lái)，掛牌交易的十幾項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，金額最大的有兩億零五千多元，“也有在項(xiàng)目推介會(huì)上就成交的，但是很少�！�

　　“這說(shuō)明很多企業(yè)撐不下去了，賣地賣項(xiàng)目賣股權(quán)，這就是一些征兆�！� 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴《中國(guó)新聞周刊》。

　　前述業(yè)界高管向《中國(guó)新聞周刊》 表示，“通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓，把項(xiàng)目賣掉，這些現(xiàn)象現(xiàn)在都很普遍，但是很難，現(xiàn)在沒(méi)有人接盤。”

　　上海佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄認(rèn)為，目前的財(cái)務(wù)制度不透明，容易一股獨(dú)大，因此真正的股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般都是百分百轉(zhuǎn)讓，“百分之二十、三十的可能是內(nèi)部交易，只是因?yàn)閲?guó)家要求需要掛出來(lái)公示的，所以要么掛出來(lái)很快就賣掉的，要么掛出來(lái)很久也賣不掉。”

　　“從大開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作中，我們可以知道，他們必須先緩解資金的壓力。為了緩解壓力，從某種程度上講肯定是不惜血本�！� 東渡國(guó)際集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理陳洪正這樣解釋房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈現(xiàn)狀。

　　三方博弈

　　資金缺口困擾著上海大多數(shù)的房地產(chǎn)商。降價(jià)以快速回籠資金成為迫不得已。

　　為了在2009年底前將凈資產(chǎn)負(fù)債率降低至80%以下，富力地產(chǎn)最新推出的計(jì)劃包括，降價(jià)銷售、出售部分投資物業(yè)、申請(qǐng)發(fā)行A股，甚至在國(guó)內(nèi)發(fā)行公司債券60億元等。這些方式也同樣是其他大多數(shù)房地產(chǎn)公司的選擇。

　　11月27日中午，《中國(guó)新聞周刊》記者來(lái)到房地產(chǎn)中介中原地產(chǎn)的代理樓盤——金地格林世界，該項(xiàng)目總經(jīng)理劉炎平對(duì)銷售進(jìn)度頗為滿意，“預(yù)計(jì)年底能夠回款18個(gè)億”。

　　但在空曠的營(yíng)銷中心，一名自稱在中原工作近一年的男性員工雖極力推介樓盤，卻疲態(tài)盡顯。對(duì)于索要名片以便日后聯(lián)絡(luò)的要求，對(duì)方竟然一再推諉，并表示：“市場(chǎng)不好，公司很少印名片了。”這與之前積極散發(fā)名片、力爭(zhēng)和客戶保持聯(lián)絡(luò)的景象迥異。

　　此前，中原地產(chǎn)采取了裁員15%，關(guān)閉不盈利門店，終止不盈利代理合同等成本控制措施。其他中介公司也大舉裁員、關(guān)閉門店。

　　一位上個(gè)月離職的置業(yè)顧問(wèn)告訴《中國(guó)新聞周刊》，離職前，她已經(jīng)三個(gè)月沒(méi)有業(yè)績(jī)了，“每個(gè)月的底薪只有1500元�！彼�說(shuō)，門店經(jīng)理本人也是連續(xù)好幾個(gè)月沒(méi)有業(yè)績(jī)，“人走掉了一半�！�

　　營(yíng)銷不理想的原因，是消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格的期望值沒(méi)有達(dá)到。

　　來(lái)自易居中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上海商品住宅成交量為70.85萬(wàn)平方米，這個(gè)成交量比10月上升了41.98%，但與去年同期比仍下降了44.26%。

　　而上海商品房的均價(jià)，仍在13172元/平方米的高位，這個(gè)價(jià)格比10月份上漲了9.53%，比去年同期上漲了18.65%。

　　易居中國(guó)分析師付琦認(rèn)為，11月成交最活躍的，是部分房地產(chǎn)商低開(kāi)、優(yōu)惠的項(xiàng)目。以青浦區(qū)的龍湖滟瀾山藝墅為例，該樓盤一周之內(nèi)成交35套，但是因?yàn)槿ツ旮邇r(jià)拿地，其地價(jià)加上建安成本接近成交均價(jià)17491元。寶山區(qū)的“中環(huán)1號(hào)”銷量靠前，近期售價(jià)則從12000元/平方米降到10000元/平方米。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，下行趨勢(shì)將持續(xù)三年之久，2009年很多企業(yè)的日子會(huì)更難過(guò)，房?jī)r(jià)明年仍會(huì)負(fù)增長(zhǎng)，“我個(gè)人認(rèn)為到2010年或是2011年才回暖。”

　　這些擔(dān)憂在市場(chǎng)成交量上得到印證。國(guó)際房地產(chǎn)顧問(wèn)“五大行”之一，戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第三季度市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，上海住宅市場(chǎng)總成交面積環(huán)比前一季度減少27%，上海全市住宅成交均價(jià)環(huán)比上季度跌幅達(dá)到6.2%。全國(guó)商品房前三個(gè)季度的累積銷售面積創(chuàng)十年來(lái)的交易量萎縮最低點(diǎn)。

　　“現(xiàn)在的整個(gè)銷售，今年的任務(wù)能夠完成百分之五十、六十就是好的�！币晃幻蕾Y地產(chǎn)公司副總經(jīng)理告訴《中國(guó)新聞周刊》。

　　以當(dāng)?shù)刈畲蟮姆康禺a(chǎn)企業(yè)之一大華集團(tuán)為例，雖然今年和萬(wàn)科、金地共分上海市場(chǎng)三成左右的業(yè)績(jī)，該集團(tuán)營(yíng)銷管理中心副總經(jīng)理?xiàng)钭咏�坦承：“今年只能�?shí)現(xiàn)原來(lái)目標(biāo)的七成左右，特別是別墅項(xiàng)目對(duì)銷售的貢獻(xiàn)率萎縮了三分之一。”

　　上海臺(tái)慶房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，上海存量房已達(dá)到901萬(wàn)平米，約為去年存量的近十倍，供求失衡比例高達(dá)1：0.45。有專家表示，消化這些存量的時(shí)間需要一到兩年。

　　消費(fèi)者并不買賬的原因是購(gòu)買力有限。中國(guó)人民銀行11月中旬公布的調(diào)查結(jié)果顯示，未來(lái)三個(gè)月打算買房的居民人數(shù)創(chuàng)1999年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)的最低水平�！吨袊�(guó)新聞周刊》多方接觸到的潛在購(gòu)房者都表示，現(xiàn)在已經(jīng)暫�？捶苛耍�“房?jī)r(jià)依然很高”。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11865元，實(shí)際增長(zhǎng)7.5%，同比減少5.7個(gè)百分點(diǎn)。1～9月全國(guó)商品房銷售均價(jià)同比下降0.16%，明顯小于人均可支配收入的下滑幅度。

　　對(duì)于搜房網(wǎng)11月24日組織的暖冬行動(dòng)：“5276人團(tuán)購(gòu)大看房引爆上海樓市，意向成交金額近10億”，網(wǎng)友直呼“忽悠”。

　　《中國(guó)新聞周刊》接觸到的諸多業(yè)內(nèi)人士都表示，目前樂(lè)觀的看法是，希望明年下半年有一個(gè)了結(jié)，也就是說(shuō)，市場(chǎng)見(jiàn)底至少要等到明年下半年。但是，已經(jīng)捉襟見(jiàn)肘的房地產(chǎn)企業(yè)到底還能不能撐過(guò)去？

　　11月24日下午2點(diǎn)半，與開(kāi)發(fā)商會(huì)面完畢，比約定時(shí)間晚半個(gè)小時(shí)接受《中國(guó)新聞周刊》采訪的薛健雄說(shuō)：“大的開(kāi)發(fā)商很缺錢，但是死不了�！�

　　“以萬(wàn)科為例，一年有一百多個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)出五六個(gè)拿去賣了錢就會(huì)來(lái)了，另外五十個(gè)項(xiàng)目減緩建設(shè)速度，三十個(gè)項(xiàng)目砍掉，這樣的話資金就會(huì)好”，他說(shuō)，“大開(kāi)發(fā)商一般采取三步走：清舊盤，在建的改規(guī)劃，未建的要停掉或是甩賣掉�！�

　　他認(rèn)為，真正倒霉的是小開(kāi)發(fā)商，尤其是去年才拿地開(kāi)發(fā)的，“高價(jià)拿地，高價(jià)開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在怎么賣都是虧本�！辈贿^(guò)，如果已經(jīng)賣掉了50%左右，錢回來(lái)了一部分的就會(huì)好一點(diǎn)，剩下的可以慢慢扛，“否則就停掉或甩掉，一下子處理掉后退出、轉(zhuǎn)行。”

　　11月26日，央行降息108個(gè)基點(diǎn)，降幅為11年來(lái)最大，是常規(guī)幅度的4倍。此舉換來(lái)的卻是，資金持續(xù)流出房地產(chǎn)板塊。27日高開(kāi)低走的房地產(chǎn)板塊當(dāng)日漲幅縮水近半，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等龍頭企業(yè)也回落到微漲水平。28日，兩市低開(kāi)低走，珠江控股跌停，另有1/3以上的房地產(chǎn)類個(gè)股跌幅超過(guò)5%，板塊跌幅位列跌幅榜前列。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，此次大幅降息并非針對(duì)樓市，但整體上好于樓市，而短期效果則不容樂(lè)觀，“2010年之前全國(guó)樓房成交量低迷、房?jī)r(jià)下跌或盤整的格局不會(huì)因此次降息而發(fā)生根本性的改變�！� ★