十·一前，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā) 《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，其中 “只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人才發(fā)放住房貸款”的規(guī)定讓很多開發(fā)商出了一身“冷汗”，這一政策意味著開發(fā)商從預(yù)售商品房開始到房屋封頂?shù)倪@段時(shí)間里，都不能使用購(gòu)房者的按揭貸款，于是不少開發(fā)商開始捂盤惜售。
封頂貸
成都各銀行暫未正式執(zhí)行
關(guān)于封頂貸的執(zhí)行細(xì)則，目前成都絕大多數(shù)銀行還暫未開始實(shí)施，購(gòu)房者近期向銀行申請(qǐng)貸款一般還是按照以前舊的貸款程序執(zhí)行。農(nóng)業(yè)銀行四川省分行表示，上周接到總行關(guān)于封頂貸執(zhí)行的通知，目前購(gòu)房者在農(nóng)行申請(qǐng)貸款，以上周農(nóng)行接到通知的日期為限，在此之前的執(zhí)行以前的貸款程序，此后的貸款要按照封頂貸的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行，但農(nóng)行省分行的工作人員也表示，目前市場(chǎng)上對(duì)于封頂貸還沒(méi)有完全放開執(zhí)行，農(nóng)行也要看看市場(chǎng)反應(yīng)，才能決定該政策的執(zhí)行力度等問(wèn)題。而建設(shè)銀行、成都市商業(yè)銀行、招商銀行等都表示沒(méi)有接到執(zhí)行封頂貸的通知。
有銀行業(yè)界人士表示，在央行與銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中提到的封頂貸，其執(zhí)行過(guò)程其實(shí)與在通知中提到的“第二套房”一樣，各銀行有自己制定封頂貸執(zhí)行細(xì)則的權(quán)利，目前成都市場(chǎng)對(duì)封頂貸的推廣還不活躍，為了捍衛(wèi)自己在房貸領(lǐng)域的份額，各銀行還暫不敢很冒進(jìn)的表示嚴(yán)格執(zhí)行，所以封頂貸真正實(shí)施，還需要一段過(guò)程。
調(diào)查
一些開發(fā)商停止銷售
雖然封頂貸還沒(méi)完全在成都樓市全面推開，但許多開發(fā)商已開始積極應(yīng)對(duì)�！澳壳俺啥家�(guī)定的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)為多層達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂、小高層和高層則只要完成地下部分工程即可，那么特別是對(duì)于建造小高層和高層的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，‘封頂貸’意味著在正常的預(yù)售之后半年，才能拿到購(gòu)房者的按揭貸款�！敝禺a(chǎn)策劃人楊健鷹說(shuō)，其實(shí)這個(gè)政策已經(jīng)不是第一次出臺(tái)了，央行早于2003年6月下發(fā)的121號(hào)文中就已明確規(guī)定：為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放貸款。4年來(lái)，這個(gè)政策并沒(méi)有在各地及各商業(yè)銀行間得到充分的執(zhí)行，然而，這次一旦在銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)督的統(tǒng)一要求之下，各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行“封頂貸”，一些資金實(shí)力不強(qiáng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將難逃資金短缺的“厄運(yùn)”。
“封頂貸對(duì)我們影響很大，我們公司開發(fā)的項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)停止銷售了。”成都樓市非常有影響的一樓盤老總在接受記者電話采訪時(shí)說(shuō)：“按照相關(guān)房地產(chǎn)的政策規(guī)定，我們公司開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)可以銷售了，但是最近相關(guān)部門出臺(tái)的‘封頂貸’政策已經(jīng)逐漸開始實(shí)施，就是現(xiàn)在開始銷售，也只能拿到購(gòu)房者的首付款，其他的款項(xiàng)只能在項(xiàng)目封頂之后，銀行才能劃給我們公司，按照我們公司目前的資金實(shí)力，如果不能完全回收資金，不如等到項(xiàng)目封頂之后再開始銷售，公司還能夠賺取這個(gè)時(shí)間段房?jī)r(jià)上漲的差額�！�
與這家開發(fā)商有共同想法的公司不在少數(shù)。近年來(lái)房屋與土地價(jià)格的持續(xù)上漲，讓開發(fā)商對(duì)2008年的市場(chǎng)抱著極大的信心，晚一點(diǎn)銷售無(wú)疑能獲取更大的利潤(rùn)。據(jù)記者調(diào)查，最近開盤銷售的很多項(xiàng)目都是在房子封頂之后才開盤的。一權(quán)威人士在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，這種現(xiàn)象，一方面體現(xiàn)了現(xiàn)在開發(fā)商的資金實(shí)力非常雄厚；另一方面，在房?jī)r(jià)直線上漲的今天，這些商家有“先見(jiàn)之明”的動(dòng)作，難免有“捂盤”之嫌。
但需要考慮的另一個(gè)問(wèn)題是，如果樓盤推后半年銷售，房?jī)r(jià)就一定會(huì)上漲嗎？房屋就一定會(huì)更好賣嗎？這其中的風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)商有充分準(zhǔn)備嗎？
但同時(shí)也有提前辦理按揭的項(xiàng)目。記者在采訪中了解到，在成都國(guó)際城南，一知名開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，開發(fā)商要求選擇該樓盤的消費(fèi)者在九月三十日之前必須辦理按揭手續(xù)，以規(guī)避可能的政策風(fēng)險(xiǎn)。
消費(fèi)者
少繳了利息但房?jī)r(jià)漲了
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然自己買了房子，繳了首付款，在項(xiàng)目沒(méi)有封頂之前，不用向銀行繳納利息，也推遲了繳月供款的時(shí)間，這是一個(gè)有利的消息；但是如果開發(fā)商完全封頂之后再開始項(xiàng)目的銷售，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲很多。下一步購(gòu)房者將面臨兩難境地。
成都香木林置業(yè)有限公司銷售總監(jiān)陳光健在接受記者電話采訪時(shí)說(shuō)，按照相關(guān)規(guī)定，在項(xiàng)目沒(méi)有封頂之前，開發(fā)商銷售項(xiàng)目只能收到購(gòu)房者30%的首付款，剩下的70%只有在項(xiàng)目完全封頂，購(gòu)房者辦理按揭之后，銀行才能劃給開發(fā)商，30%的資金對(duì)于一個(gè)正在建設(shè)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是非常少的，開發(fā)商為了彌補(bǔ)建設(shè)資金的缺口，就只有想其他辦法，比如，賣地、聯(lián)合開發(fā)或者進(jìn)行合法的融資途徑，但是在這個(gè)過(guò)程中，開發(fā)商的項(xiàng)目成本增加了，導(dǎo)致的結(jié)果就是房?jī)r(jià)會(huì)根據(jù)成本的上漲而上升。“在這個(gè)階段消費(fèi)者買房，無(wú)論是否能夠辦到按揭，一定要和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同�！背啥汲叨鹊禺a(chǎn)負(fù)責(zé)人提出了他的個(gè)人建議。（文強(qiáng) 符小�。�
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