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從2006年年底至今，鄭州市陸續(xù)出現(xiàn)的限價(jià)房信息讓買不起商品房，又不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的“夾心層”對(duì)限價(jià)房翹首以待。
今年12月份，廣州將推出800套限價(jià)房，深圳已推出兩宗限價(jià)房土地，北京的限價(jià)房也已經(jīng)開始動(dòng)工。外地一系列的動(dòng)作讓鄭州“夾心層”的心再次火熱，他們什么時(shí)候能買到限價(jià)房？鄭州市的限價(jià)房為什么至今仍未浮出水面？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
政府的規(guī)劃2006年推出限價(jià)房
2006年9月底，鄭州市政府公布鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃和當(dāng)年與今年兩年的住房建設(shè)目標(biāo)。其中，首次將住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)從3個(gè)層次增至4個(gè)層次，即在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房3個(gè)層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)外增加了周轉(zhuǎn)房和限價(jià)商品房。其中，限價(jià)商品房主要針對(duì)不符合經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件，又買不起商品房的“夾心層”人群。
這是鄭州首次提出“限價(jià)房”的概念，并對(duì)限價(jià)商品房進(jìn)行了解釋，限價(jià)商品房是2005年國(guó)內(nèi)一些城市探索出的一種商品住房形式，特點(diǎn)是對(duì)商品房?jī)r(jià)格進(jìn)行限定。
規(guī)劃要求，鄭州市“十一五”期間限價(jià)商品住房建設(shè)量為632萬平方米，占全市建設(shè)總量的17%。2006年下半年，鄭州將首推12萬平方米限價(jià)商品房，2007年推出限價(jià)商品住房140萬平方米。
但原定2006年年底前開工的限價(jià)商品房卻沒了動(dòng)靜。鄭州市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人當(dāng)時(shí)解釋，正在對(duì)限價(jià)商品房進(jìn)行調(diào)研，對(duì)于購(gòu)買條件，要初步考慮購(gòu)房者收入、戶口、住房面積三個(gè)方面的限制因素，另外還有年齡等其他多方面的限制條件，可能會(huì)比經(jīng)適房購(gòu)買條件稍微寬松一些。
2007年3月，在鄭州市政府召開的新聞發(fā)布會(huì)上，再次提到限價(jià)房，鄭州市房管局副局長(zhǎng)李葆華表示：“限價(jià)商品房是個(gè)新生事物，前期要經(jīng)過調(diào)研，出臺(tái)政策需要一個(gè)過程。去年，鄭州市土地、規(guī)劃、發(fā)改委、房管等部門進(jìn)行了調(diào)研，包括土地供應(yīng)、價(jià)格、測(cè)算、購(gòu)房對(duì)象等方面，相關(guān)政策已經(jīng)上報(bào)市政府。批復(fù)后就可以開始實(shí)施�！钡两瘢迌r(jià)房還是未見蹤影。
買房人的疑問啥時(shí)候能買上限價(jià)房
“一邊是商品房?jī)r(jià)格不斷上漲，一邊是不符合經(jīng)濟(jì)適用房的條件，我的房子還有戲嗎？”在鄭州某機(jī)關(guān)工作的小常向記者訴苦。
年近而立的小常該買房結(jié)婚了，可他和女友每月加在一起的4000多元工資，除去吃飯、租房、交通、通訊等花銷后，根本剩不了多少。
今年，他跑遍了十幾個(gè)樓盤，“鄭州新開的樓盤大部分都在4000多元／平方米，北環(huán)或西郊雖然有3000多元／平方米的，但離單位太遠(yuǎn)，實(shí)在不方便”。
小常又轉(zhuǎn)向了二手房，更讓他驚訝的是，好地段的二手房，即使沒有暖氣，價(jià)格也在4000多元／平方米，有雙氣的更是高達(dá)5000元／平方米�！凹词故前唇屹J款，每個(gè)月的錢也捉襟見肘�！�
按照鄭州市房管局剛剛公布的11月鄭房指數(shù)，鄭州市的住宅商品房均價(jià)為3876元／平方米，這樣的漲勢(shì)無疑使小常這樣的工薪階層很為難。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，以3800元／平方米計(jì)，一套90平方米的房子總價(jià)為34.2萬元，如果家庭年均可支配收入為6萬元，要想買到這套房子，在不算房貸利息的情況下，一家人需要不吃不喝攢5年。
“聽同事說起過限價(jià)房，我覺得有了希望，但到現(xiàn)在也沒見動(dòng)靜�！毙〕Ｄ壳白顬殛P(guān)注的就是限價(jià)房啥時(shí)候能出來。
隨著建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用房政策的出臺(tái)，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的門檻將會(huì)提高，“夾心層”的人群可能也會(huì)隨之?dāng)U大。
近日，鄭州市民王先生談道：“我小兒子今年28歲了還沒有房子，按以前的規(guī)定，他各方面都符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的要求，可是據(jù)說新政策從28歲改為30歲，那就等于失去明年搖號(hào)的機(jī)會(huì)了。我希望限價(jià)房政策快快出臺(tái)。”
政府的解釋條件還不成熟政策盡快出臺(tái)
限價(jià)房的關(guān)鍵詞是“兩限兩競(jìng)”，所謂“兩限兩競(jìng)”就是要求土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招投標(biāo)方式確定開發(fā)行為，以此來“降低”中小戶型的價(jià)格。
目前，北京、廣州、成都、青島、大連等城市都陸續(xù)推出了一定規(guī)模的限價(jià)房或限價(jià)房建設(shè)用地，并提出了中小戶型的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)要求，那么，目前對(duì)于鄭州市政府一直在規(guī)劃中的限價(jià)房，相關(guān)部門的情況怎樣呢？記者采訪了鄭州市國(guó)土和房管部門。
鄭州市國(guó)土資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前，國(guó)家對(duì)限價(jià)房還沒有出臺(tái)相關(guān)的政策，各地也只是在探索。限價(jià)房不是一個(gè)部門的事情，需要規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)土、房管等各部門協(xié)調(diào)進(jìn)行。限價(jià)房對(duì)象的界定、標(biāo)準(zhǔn)的制定等問題都需要詳細(xì)討論后才能做出決定。
經(jīng)濟(jì)適用房的土地采取劃撥的形式，不收取土地出讓金，這是給開發(fā)商的優(yōu)惠政策。那么，對(duì)開發(fā)限價(jià)房開發(fā)商的各項(xiàng)優(yōu)惠政策又該怎樣制定？由此看來，限價(jià)房在具體操作上還有許多政策及技術(shù)層面的事情需要解決。
鄭州市房管局局長(zhǎng)王廣國(guó)則明確表示，限價(jià)房不能炒作概念，一定要各方面都考慮成熟才能開始。鄭州市目前正根據(jù)實(shí)際研究《鄭州市限價(jià)商品房管理辦法》，爭(zhēng)取盡快出臺(tái)，并選取1～2個(gè)項(xiàng)目作為試點(diǎn)，推進(jìn)鄭州市“限套型、限房?jī)r(jià)”普通商品住房建設(shè)。初步考慮將限價(jià)房任務(wù)分解到各區(qū)，目標(biāo)分解�！斑�有就是要建立監(jiān)督機(jī)制，如何做到公平公正，這是很重要的問題�！�
王廣國(guó)說，希望目前正在進(jìn)行的三環(huán)內(nèi)城中村改造用地中，能劃撥部分用地作為限價(jià)商品房建設(shè)。
開發(fā)商的說法 開發(fā)限價(jià)房政府要讓利
對(duì)于“夾心層”急切期盼的限價(jià)房，開發(fā)商倒不太熱心。
銀基王朝的策劃部經(jīng)理劉宗瑞認(rèn)為，限價(jià)房是個(gè)新生事物，開發(fā)商也愿意開發(fā)，但賠本的生意誰都不愿意做，這里面關(guān)鍵要看政府。鄭州的房?jī)r(jià)越來越高，其中一個(gè)關(guān)鍵的因素就是土地的成本越來越高。如果政府真的希望通過限價(jià)房調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，那就應(yīng)該在限價(jià)房開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)作出“犧牲”——降低土地出讓金、減少或降低開發(fā)過程中的稅費(fèi)開支、降低按揭利率、降低首付比例等等。那開發(fā)商也可以降低適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。
普羅旺世銷售部的張經(jīng)理則反對(duì)限價(jià)房：“限價(jià)房到底是商品房還是保障性住房，政府還沒有明確，如果是商品房，那這樣就是治標(biāo)不治本，政府這樣做違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，不是市場(chǎng)運(yùn)作的手段。土地漲價(jià)了，建材要求高，房子價(jià)格能降下來嗎？政府不應(yīng)該用強(qiáng)壓手段，而應(yīng)該運(yùn)用市場(chǎng)手段�！�
專家的建議 限價(jià)房六方面都要限
河南住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京一直關(guān)注限價(jià)房，并向鄭州市政府遞交過具體的實(shí)施方案�！霸谡{(diào)控經(jīng)驗(yàn)仍顯不足的情況下，如沒有及時(shí)的政策導(dǎo)向，沒有地方政府的積極行動(dòng)，限價(jià)房要建設(shè)到位，真正滿足中低收入家庭的需要，無疑將有許多工作要做�！�
趙進(jìn)京認(rèn)為，既然政府要限制地價(jià)和房?jī)r(jià)，就不能按市場(chǎng)規(guī)律來走，要有一定的條件。做好限價(jià)房，一方面，政府要犧牲一定的利益，在土地出讓金、財(cái)稅收入等方面給予優(yōu)惠補(bǔ)貼政策；另一方面，政府應(yīng)成立專門的領(lǐng)導(dǎo)班子來抓這個(gè)事情。因?yàn)橄迌r(jià)房具體的政策涉及規(guī)劃、土地、財(cái)稅、房管、發(fā)改委、物價(jià)等部門。涉及許多具體的指標(biāo)，是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要有一個(gè)部門統(tǒng)管，否則是紙上談兵。
在具體實(shí)施方案里，趙進(jìn)京提出“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)、限利潤(rùn)、限面積、限購(gòu)買對(duì)象、限再上市年限”的“六限商品房”。鄭州市每年開發(fā)出的限制性商品房如能達(dá)到100萬～150萬平方米，既可保持省會(huì)房?jī)r(jià)的健康穩(wěn)步上漲，又能及時(shí)補(bǔ)充目前經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等供應(yīng)不足的現(xiàn)狀。
誰能買到限價(jià)房，限價(jià)房產(chǎn)權(quán)的界定，以及如何保證工程質(zhì)量，避免暗箱操作，政府在制定政策時(shí)，都要考慮到。對(duì)于限價(jià)房的購(gòu)買對(duì)象，他特別提出，應(yīng)該是中等收入的工薪階層，例如在企事業(yè)單位工作三年以上的人群，必須是購(gòu)買第一套住房者。
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廣州的限價(jià)房政策：限價(jià)商品住宅對(duì)象為廣州戶籍、男性25周歲、女性23周歲的首次置業(yè)者和首次置業(yè)家庭；將限價(jià)房戶型控制在90平方米以下等。辦法還規(guī)定，限價(jià)房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，5年后轉(zhuǎn)讓和出租時(shí)要補(bǔ)交差價(jià)。限價(jià)房的最高銷售價(jià)格，原則上按地塊出讓時(shí)同一區(qū)域、同一地段的同類型商品住宅市場(chǎng)價(jià)格70%的標(biāo)準(zhǔn)制定。
深圳的限價(jià)房政策：限價(jià)房銷售價(jià)格將不能超過同期、同片區(qū)、同類型商品房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的80%；必須是無房戶；若夫妻均為深圳戶籍，一方須在當(dāng)?shù)乩塾?jì)繳納社保滿8年；若夫妻均為非深戶籍，雙方須在本市累計(jì)繳納社保滿16年；單身人士(含單親家庭)或夫妻一方年滿35周歲，本人須為深圳戶籍或在當(dāng)?shù)乩塾?jì)繳納社保滿12年。
此外，限3年開發(fā)完成，取得產(chǎn)權(quán)證5年內(nèi)不得出售，每戶限購(gòu)一套等。
(李紅/文 李康/圖)
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