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　　春節(jié)快到了，廣州市為既買(mǎi)不起商品房也住不上經(jīng)濟(jì)適用房的人們準(zhǔn)備了一份“大禮”。據(jù)悉，廣州春節(jié)前至少發(fā)售1449套限價(jià)房，而買(mǎi)一套90平方米的限價(jià)房要比買(mǎi)一套商品房便宜二三十萬(wàn)元。

　　專家分析認(rèn)為，政府是希望通過(guò)限價(jià)房來(lái)疏導(dǎo)市場(chǎng)剛性需求，引導(dǎo)市民合理消費(fèi)住房，改變開(kāi)發(fā)商預(yù)期，以此來(lái)駕馭如脫韁野馬般的房?jī)r(jià)。不過(guò)，限價(jià)房真的能夠拉住房?jī)r(jià)持續(xù)高漲的韁繩么？

　　政府：以限價(jià)房對(duì)弈高房?jī)r(jià)

　　從2005年起，廣州樓市漲聲不斷。2007年10月一手住宅均價(jià)更是高達(dá)11574元/平方米，一個(gè)月漲了1888元/平方米，房?jī)r(jià)增幅超過(guò)居民收入增幅，導(dǎo)致中等收入家庭解決自住型住房需求的壓力不斷增大。

　　為此，廣州采取“限戶型、限房?jī)r(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的辦法，優(yōu)先供應(yīng)中小戶型、中低價(jià)位限價(jià)商品住宅，以滿足中等收入家庭的住房需求。

　　按照廣州市限價(jià)房銷(xiāo)售辦法規(guī)定，限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格定位在公開(kāi)出讓時(shí)同區(qū)域、同類型商品住宅價(jià)格的70%左右；戶型嚴(yán)格控制在套型建筑面積90平方米以下；而且為抑制高收入家庭購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房，限價(jià)房的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象必須是具有廣州戶籍、達(dá)到晚婚年齡的家庭且年收入不超過(guò)20萬(wàn)元的首次置業(yè)者。

　　廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波分析認(rèn)為，首次置業(yè)是住房市場(chǎng)的有效需求和剛性需求。解決此類人群的住房問(wèn)題，尤其是優(yōu)先解決已婚家庭的住房問(wèn)題，不僅有利于社會(huì)穩(wěn)定，而且有利于分流市場(chǎng)剛性需求，平抑房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。

　　據(jù)悉，2006年8月至今，廣州共公開(kāi)出讓14宗限價(jià)房用地，用地面積132.8萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積277.5萬(wàn)平方米，可供應(yīng)限價(jià)房三萬(wàn)多套。目前，2006年公開(kāi)出讓的限價(jià)房項(xiàng)目中，已有部分項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件。

　　市場(chǎng)：有人追捧 有人質(zhì)疑

　　按照規(guī)定，限價(jià)房銷(xiāo)售價(jià)格僅為商品住宅價(jià)格的70%左右，在同一地段，買(mǎi)一套限價(jià)房要比買(mǎi)一套商品房便宜二三十萬(wàn)元，所以限價(jià)房還沒(méi)有正式開(kāi)售就已經(jīng)成為不少市民滿足住房需求的希望。

　　據(jù)報(bào)道，最高限價(jià)為6000元/平方米的萬(wàn)科城新里程樓盤(pán)去年12月15日正式開(kāi)放當(dāng)天，就吸引了上千名市民前來(lái)參觀樣板房。甚至由于參觀人數(shù)太多，不得不分批入場(chǎng)，而等候的市民則排出近百米的隊(duì)伍。

　　一直打算買(mǎi)房的劉剛在接受記者采訪時(shí)表示，由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足，買(mǎi)房計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)，但限價(jià)房給他們家?guī)��?lái)了希望，原來(lái)80萬(wàn)元的房子現(xiàn)在50多萬(wàn)元就可以買(mǎi)到，可以節(jié)省20多萬(wàn)元。如果這次買(mǎi)不到限價(jià)房，還可以等其他的限價(jià)房。

　　此外，限價(jià)房平民化的價(jià)格甚至吸引了一些打算買(mǎi)二手房的市民。據(jù)滿堂紅中介人員介紹，目前已有部分原本計(jì)劃買(mǎi)二手房的買(mǎi)家開(kāi)始留意限價(jià)房，但只是極少的一部分。

　　不過(guò)，還有不少市民心存疑慮，房?jī)r(jià)限了，但是質(zhì)量也要保證才行。而且雖然限價(jià)房?jī)r(jià)格便宜，但是目前的限價(jià)房地理位置比較偏遠(yuǎn)，交通不便，還不如在一些交通發(fā)達(dá)的地方買(mǎi)一套二手房。

　　而廣州市的銷(xiāo)售辦法也引起了一些人的不滿。在廣州打拼多年的李資表示：“我也為廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了這么多的貢獻(xiàn)，但為什么就必須要廣州戶籍才可以，我個(gè)人滿足晚婚年齡、滿足首次置業(yè)、滿足收入不超過(guò)20萬(wàn)元，但就因?yàn)椴皇菑V州戶籍，就不能買(mǎi)么？”

　　專家：調(diào)控房?jī)r(jià)效果難預(yù)料

　　政府推出限價(jià)房項(xiàng)目的初衷是為了使買(mǎi)不起商品房的部分居民也有置業(yè)選擇，從而降低市民對(duì)商品房的依賴，因此限價(jià)房一開(kāi)始就被賦予調(diào)控房?jī)r(jià)的使命。

　　據(jù)記者了解，位于金沙洲的保利西子灣限價(jià)房限價(jià)為6500元/平方米，而且地處一線江景，毗鄰地鐵口，受其影響，其周邊一些均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的樓盤(pán)現(xiàn)在售價(jià)已經(jīng)有所調(diào)整。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，從實(shí)際情況來(lái)看，目前，限價(jià)房只是對(duì)周邊樓盤(pán)產(chǎn)生了一定的影響，對(duì)距離較遠(yuǎn)的市中心片區(qū)幾乎沒(méi)什么影響。另一方面目前限價(jià)房的供應(yīng)量很少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到市場(chǎng)的需求量，并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生很大的影響。

　　黎文江還表示，限價(jià)房就像一個(gè)調(diào)節(jié)器，當(dāng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的時(shí)候，政府應(yīng)增加限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模；在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，房?jī)r(jià)水平與區(qū)域內(nèi)居民收入水平基本適應(yīng)的情況下，政府應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況減小限價(jià)房供應(yīng)規(guī)模。但事實(shí)上，廣州目前還沒(méi)有確定供應(yīng)多少限價(jià)房才合理，而過(guò)多的限價(jià)房出現(xiàn)會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)產(chǎn)生很大的沖擊。

　　而滿堂紅研究部總監(jiān)龍斌則分析認(rèn)為，限價(jià)房實(shí)際上就是一種行政手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)，但是這種行政調(diào)控市場(chǎng)的效果很難預(yù)料。應(yīng)該合理確定政府干預(yù)程度和范圍，避免出現(xiàn)由于政府過(guò)度干預(yù)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　此外，也有專家流露出擔(dān)憂，如果限價(jià)房資源不能夠公開(kāi)、公平、公正地分配，那么調(diào)控房?jī)r(jià)就是一句空話。所以必須要防止限價(jià)房被高收入階層購(gòu)買(mǎi)或成為某些權(quán)力部門(mén)謀私獲利的工具，否則會(huì)引起群眾不滿，把好事變成壞事。

　　不過(guò)，廣州房地產(chǎn)專家韓世同等都認(rèn)為，對(duì)限價(jià)房過(guò)多求全責(zé)備和過(guò)于追求完美，并不能解決實(shí)際問(wèn)題，反而傷害了政策的實(shí)效性，阻礙了限價(jià)房的發(fā)展�！懊�著石頭過(guò)河”，在不斷“試錯(cuò)”中完善政策才是實(shí)事求是、科學(xué)決策的正確態(tài)度。(陳先鋒)