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　　進(jìn)入3月以來(lái)，北京樓市開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目逐步增加。僅本月第一周，北京新增房屋供應(yīng)量就出現(xiàn)了大幅度增加。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，3月份第一周新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多達(dá)9個(gè)，新增供應(yīng)套數(shù)較前一周增加了861%，供應(yīng)面積增加了634%。而預(yù)計(jì)整個(gè)3月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目將達(dá)到36個(gè)，其中純新盤(pán)項(xiàng)目6個(gè)。

　　而在不斷推出新品刺激市場(chǎng)的同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商紛紛拿出了“打狠折”的手段期望在傳統(tǒng)的樓市“復(fù)蘇”季節(jié)翻盤(pán)。然而，這一次，購(gòu)房者卻對(duì)誘人的高折扣表現(xiàn)出了足夠的“冷靜”。

　　高打折難救京城樓市　70%新項(xiàng)目銷(xiāo)售為零

　　在廣州、上海等地一系列“折扣”、“降價(jià)”行動(dòng)的影響下，此前按兵不動(dòng)的北京樓市出現(xiàn)了松動(dòng)。2月27日，位于京石高速路旁的萬(wàn)科中糧假日風(fēng)景，出現(xiàn)了“間歇性”大幅折讓?zhuān)��?天之內(nèi)一次性付全款9.1折，貸款9.4折”。3天之后，此項(xiàng)促銷(xiāo)活動(dòng)宣告終止。而在3月7日新上市的樓盤(pán)中，再次出現(xiàn)了3天之內(nèi)一次性付全款9.3折，分期付款9.6折的“階段性”優(yōu)惠行為。而在3月15日當(dāng)天，新開(kāi)盤(pán)的東方郁金香大廈竟然打出了全款9折優(yōu)惠的京城新開(kāi)盤(pán)最低折扣。同時(shí)一些老牌項(xiàng)目也出現(xiàn)了大幅度打折促銷(xiāo)活動(dòng)，合生創(chuàng)展的合生國(guó)際花園，對(duì)于為數(shù)不多的尾盤(pán)予以7.5折出售，而富力地產(chǎn)的富力桃園也打出開(kāi)盤(pán)一周之內(nèi)在1.4萬(wàn)元每平方米的基礎(chǔ)上，每平方米下調(diào)2000元的促銷(xiāo)行動(dòng)，調(diào)整幅度不可謂不大。

　　如此大規(guī)模、高幅度的打折行動(dòng)，對(duì)于已經(jīng)持續(xù)火熱了數(shù)年的京城樓市來(lái)說(shuō)無(wú)疑是罕見(jiàn)的。盡管如此，記者卻在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)，在已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的19個(gè)項(xiàng)目中僅有7個(gè)項(xiàng)目有簽約記錄，其他12個(gè)項(xiàng)目的簽約套數(shù)均為零，包括打出新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目最低折扣的東方郁金香大廈。這也意味著，3月份上半月，北京70%的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目實(shí)際銷(xiāo)售為零。而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截止到3月16日，北京3月份期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為3137套，而去年同期北京的期房簽約套數(shù)為4392套，同比下降了近三成。

　　開(kāi)盤(pán)盛況“今非昔比”　購(gòu)房者“送禮”變“收禮”

　　在此前“蓋什么樣子的房子全不發(fā)愁賣(mài)”的市場(chǎng)下，購(gòu)房者想買(mǎi)到房子要么連夜排隊(duì)拿號(hào)，要么先行繳納訂金或購(gòu)買(mǎi)VIP金卡。而記者在采訪中也發(fā)現(xiàn)，以往熱鬧非凡、人頭攢動(dòng)的開(kāi)盤(pán)盛況似乎已難在3月樓市顯現(xiàn)。

　　3月8日，燕郊項(xiàng)目上上城二期二組團(tuán)開(kāi)盤(pán)，據(jù)銷(xiāo)售人員表示，只要交錢(qián)，沒(méi)幾天就可以看房。事實(shí)上，就在去年年中記者走訪該項(xiàng)目時(shí)，上上城開(kāi)盤(pán)排號(hào)達(dá)到了2萬(wàn)人，且每一個(gè)排號(hào)者需預(yù)繳1萬(wàn)元的訂金，但仍然不能保證有房可買(mǎi)。同樣，不久前開(kāi)盤(pán)的石景山鼎城項(xiàng)目，現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者也是為數(shù)不多，甚至還有看房人沒(méi)有銷(xiāo)售人員多的時(shí)候。

　　而一些老項(xiàng)目后期，銷(xiāo)售狀況更是顯現(xiàn)冷淡景象。在CBD著名項(xiàng)目東區(qū)國(guó)際的銷(xiāo)售大廳，對(duì)于這個(gè)均價(jià)已經(jīng)賣(mài)到2萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目，僅有的幾位購(gòu)房者只是在匆匆詢問(wèn)后便離開(kāi)了。記者了解到，由于目前該項(xiàng)目在售的基本上全是大戶型，很多自住需求的購(gòu)房者面對(duì)總價(jià)接近300萬(wàn)元/套的房子只能望而卻步。

　　新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)沒(méi)了排隊(duì)現(xiàn)象，以前是購(gòu)房者“下訂金托人送禮買(mǎi)房子”，如今卻變成開(kāi)發(fā)商“送家電送汽車(chē)送物業(yè)費(fèi)還打折”，前后的對(duì)比不禁讓人感嘆樓市的峰回路轉(zhuǎn)。面對(duì)購(gòu)房者依舊執(zhí)著的觀望態(tài)度，京城樓市“復(fù)蘇”前景也似乎變得更加難以預(yù)測(cè)了。

　　京城第二套房貸或?qū)ⅰ八蓜?dòng)”　開(kāi)發(fā)商有望“苦盡甘來(lái)”

　　綜觀樓市這一輪調(diào)整不難發(fā)現(xiàn)，政府通過(guò)第二套住房和縮緊按揭政策，壓制了購(gòu)房者的自住需求和炒房者的投資需求，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，交易低下，開(kāi)發(fā)商回籠資金舉步維艱。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為， “房地產(chǎn)市場(chǎng)中的按揭是對(duì)房地產(chǎn)影響最大的政策，如果把按揭貸款利率提高，按揭的成數(shù)減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求馬上就會(huì)減少。1998年，政府為了把住宅作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，采用了按揭的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)才興旺起來(lái)，房地產(chǎn)的成交量在每個(gè)城市才巨額放大。同樣是按揭政策，在去年，政府出臺(tái)了第二套房子按揭從緊的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求馬上就出現(xiàn)改變。其實(shí)這次美國(guó)次貸危機(jī)也跟按揭有關(guān)系。因?yàn)榧彝ナ杖氲�，按揭貸款成數(shù)高，美國(guó)銀行不斷提高利率，使銀行的按揭成了壞資產(chǎn)，波及到了全世界的經(jīng)濟(jì)。所以按揭在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用就像變壓器一樣，它既可以正面幫忙，也可以幫倒忙”。

　　但是讓開(kāi)發(fā)商值得欣喜的是，近日，有媒體報(bào)道上海地區(qū)第二套房貸出現(xiàn)松動(dòng)，主要的變動(dòng)是一些銀行開(kāi)始對(duì)已還清第一套房按揭貸款再購(gòu)買(mǎi)第二套房的按揭客戶，給予第一套房同等優(yōu)惠利率。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此政策會(huì)導(dǎo)致上海地區(qū)房產(chǎn)需求增長(zhǎng)及房?jī)r(jià)新一輪的報(bào)復(fù)性上漲。

　　而上海出現(xiàn)的“第二套房貸有所松動(dòng)”的現(xiàn)象是否會(huì)像“降價(jià)”一樣波及到北京房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？記者從鏈家地產(chǎn)權(quán)證部門(mén)了解到，北京關(guān)于“第二套房貸政策”或?qū)⒊霈F(xiàn)松動(dòng)，但與上海完全不同，主要是各銀行都在醞釀如何衡量第二套房貸群體第一套住房的人均住房面積問(wèn)題，待正式確定后執(zhí)行452號(hào)《補(bǔ)充通知》中“對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住住房貸款政策執(zhí)行”政策。

　　對(duì)此，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，政策從出臺(tái)到完全執(zhí)行到位需要一個(gè)遞進(jìn)的過(guò)程，因此當(dāng)前各銀行醞釀?wù){(diào)整也不是真正意義上的松動(dòng)，只是《補(bǔ)充通知》的一個(gè)后期延續(xù)問(wèn)題。而當(dāng)前關(guān)于“人均住房面積”相關(guān)問(wèn)題的醞釀執(zhí)行，則是與改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的相吻合，也更加有利于推動(dòng)二手房市場(chǎng)的活躍，使得政策的實(shí)施更加科學(xué)、合理。這對(duì)于有升級(jí)置業(yè)需求的自住消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)人性化的利好，在一定程度上保護(hù)了“小房換大房”的自住需求，或?qū)⒂绊懮��?jí)置業(yè)需求上漲。(賴大臣)