在地產(chǎn)專家看來,2008年樓市游戲的復(fù)雜程度已超過以往:一方面,在通貨膨脹的情況下,市場的預(yù)期未必悲觀,房地產(chǎn)作為人們抵御通貨膨脹的有效方式,仍有可觀的需求;另一方面,市場的觀望氣氛達到了歷年頂點,各方“博弈心態(tài)”泛濫。
去年10月以來,廣州樓市從狂熱趨冷以至霜凍。循著廣州房價近半年的走向,人們發(fā)現(xiàn),在市場過熱驟冷的煎熬下,包括廣州及周邊城市樓市的降價行為開始混亂,漸漸呈現(xiàn)一種市場迷局:樓市供求的真實狀態(tài)到底如何?何為廣州合理的房價區(qū)間?
冷靜的市場觀察人士指出,可能是對前期不理性市場的一種反彈性報復(fù),市場在趨冷后呈現(xiàn)出一種更為復(fù)雜的過冷不理性,“博弈心態(tài)”泛濫———是否降價,降多少,怎么降,開發(fā)商之間、開發(fā)商與消費者間,開始了一種前所未有的心理博弈。但這種不理性,最終傷害的卻可能是整個市場,及所有相關(guān)人的利益。
非理性賭博色彩趨濃
事實上,對于房價的漲落,每個人都有不同的看法。沒買房的自然希望不要漲得太快,買了房的當(dāng)然不愿看到自己的財產(chǎn)貶值;而拿了便宜地塊與拿地王的開發(fā)商降價意愿就不同,房企實力強的自然底氣就足。關(guān)鍵是找到一個市場認(rèn)可的平衡點,這就是購房者愿意承受的價格。
但是,在過去的一年,這種定價規(guī)律被完全打破了,面對天天不斷上漲的房價,負責(zé)新盤定價的營銷人員居然手足無措,某樓盤銷售總監(jiān)向記者訴苦:“定低了老板會罵,定高了怕嚇跑消費者,無奈之下只能實行‘海鮮價’,每天根據(jù)周邊房價來做調(diào)整,標(biāo)出不同的價格。”這也間接影響到人們對房價走向的預(yù)期。于是,在一片惶恐中,買房者紛紛追漲,又反過來給開發(fā)商把價格推高提供了底氣。
終于,去年“十一”房貸新政出臺后,追高的博弈游戲結(jié)束了,但接下來卻是房價下探游戲的博弈。10月起,廣州樓價停止了猛漲的勢頭,與此同時,成交量連連縮減,房價連連下跌。消費者和開發(fā)商,在迷惘觀望的同時,展開了心理較量。
不希望樓價暴漲暴跌
調(diào)查顯示,到2002年底,廣州有83.7%的居民家庭擁有自己的住房。截至2004年上半年,廣州市100戶居民家庭平均擁有住房數(shù)量業(yè)已高達117套。
有專家分析,這組數(shù)據(jù)反映出,目前廣州確實還存在著一些人同時擁有多套住房,而另一些人卻“居無寒舍”的狀況。即使相比世界先進發(fā)達國家,廣州人的住房私有率仍名列前茅。房價猛跌,對于這大多數(shù)擁有住房的人而言就意味財產(chǎn)貶值。
一位在番禺買了房子的趙女士說,雖然是自住的,又不是賣,房價漲不漲關(guān)系不是很大,但也不愿看到房子貶值,“現(xiàn)在投資渠道不多,買房子一來是居住,二來就是為了保值”。
市民張先生認(rèn)為,每個城市經(jīng)濟發(fā)展了,市政管理配套上去了,房價升高是自然的。他認(rèn)為,“最佳的狀態(tài)是平穩(wěn)上漲。像去年那樣的漲法,沒房的人自然發(fā)愁,其實有房的人也同樣擔(dān)心,這種非理性的暴漲,就像股市那樣不會長遠,必然會摔下來。上世紀(jì)90年代初廣州樓價曾一度飆升至過萬元,結(jié)果金融風(fēng)暴后一度跌至三四千元,足足用了六七年時間才恢復(fù)元氣。”
市民盼房價回歸理性
一個關(guān)于合理房價的企盼,越來越顯現(xiàn)在很多人的心頭。
怎樣的房價才合理?有地產(chǎn)研究機構(gòu)報告分析,經(jīng)過頭四個月降價促銷后,部分板塊商品房已經(jīng)探明置業(yè)者價格承受力區(qū)間,如珠江新城各盤主流均價在18000-20000元之間,荔灣老城區(qū)主流均價區(qū)間在13000-15000元已獲成交支持。
不過,不少市民對此并不認(rèn)同。老西關(guān)張伯說,雖然目前市區(qū)房價普遍過萬元,如果政府推出更多限價房,滿足首次置業(yè)的剛性需求,市場供應(yīng)量上去了,解決了供求矛盾,房價自然就漲不起來,因此他勸準(zhǔn)備買房結(jié)婚的兒子還是再等一等,他預(yù)計最遲八九月份房價就會再降,理由是限價房在年底會有更多推出。
廣東省情調(diào)查研究中心近期的調(diào)查顯示,受訪者普遍認(rèn)為,去年經(jīng)濟過熱,樓價飆升過快,今年應(yīng)回歸理性水平。接近七成的受訪者認(rèn)為房價會跌,其中有17.5%認(rèn)為會大跌。13.41%的受訪者認(rèn)為會保持穩(wěn)定,只有5.27%的受訪者認(rèn)為房價會升。此次調(diào)查的對象皆為有房族,其中明確表示有再次購房計劃的占11.73%;選擇“觀望,有可能買”的占29.46%;表示“因房價太高不買”的占17.6%。
一位地產(chǎn)行家說,開發(fā)商與消費者的市場博弈從未停止過,關(guān)鍵是怎樣做到理性。“五一”小黃金周可能是決定今年房價走勢的關(guān)鍵節(jié)點,甚至可能是一個標(biāo)志性的分水嶺,雙方的博弈也在這個月達到高峰。從種種跡象看來,市場的確正步向理性。(記者 趙燕華 實習(xí)生 鄭裕鴻)
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