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　　先是大幅度降價(jià)，后是大規(guī)模退房，2008年的萬科“新聞”不斷，如今萬科旗下項(xiàng)目停工停售，再一次引起輿論風(fēng)波。而另一方面，金地集團(tuán)退地、成交量低迷依然困擾著脆弱的樓市，在所有這些的背后，是開發(fā)商被多次挑戰(zhàn)的資金極限，是不可逆轉(zhuǎn)的樓市拐點(diǎn)，還是堅(jiān)不可摧的市場觀望以備過冬？

　　萬科城花新園“停工”

　　近期，有傳言稱萬科旗下多個(gè)項(xiàng)目停工，其中位于上海中春路的城花新園的停工已經(jīng)得到證實(shí)。

　　記者近日來到中春路滬松公路，該路段上林立著多個(gè)萬科旗下的樓盤，包括城市花園、朗潤園，但是詢問多個(gè)保安，沒有人知道城花新園的存在。由于之前城花新園的售樓處與朗潤園合并在一起，因此再一次前去該處探尋，但發(fā)現(xiàn)該售樓處已經(jīng)被還原成商鋪，該商鋪邊上“萬科物業(yè)”的崗?fù)ひ廊恍涯�，一群工人忙碌著商鋪的裝修，他們告訴記者這里原先就是朗潤園的售樓處，但不知道城花新園這個(gè)樓盤。

　　朗潤園物業(yè)管理處的服務(wù)人員表示，朗潤園新盤已經(jīng)售罄，售樓處已經(jīng)被拆除，城花新園現(xiàn)在沒有開始銷售，房子所在地就是9號(hào)線附近的一片空地，至于什么時(shí)候會(huì)開盤，他們也不得而知。

　　在中春路附近萬科的樓盤幾乎主導(dǎo)了該板塊的銷售，可是由于前期的樓盤面臨銷售的末期，而后期的供應(yīng)又跟不上，因此萬科的地盤被許多外來廣告所“侵蝕”，九城湖濱、象嶼都城紛紛看中九號(hào)線站點(diǎn)的地理優(yōu)勢(shì)大打廣告戰(zhàn)，萬科城花新園在一片叫囂中沉寂著，開盤依然遙遙無期。

　　對(duì)此萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，城花新園沒有進(jìn)入過施工的階段，只能說是暫緩施工。她還表示公司的調(diào)整是根據(jù)市場狀況做出的主動(dòng)安排，目的在于使推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配，合理控制存貨規(guī)模，而且在中期報(bào)告和三季度報(bào)告中，公司已明確表示將調(diào)減開工計(jì)劃，全年開工面積由年初的848萬平方米下調(diào)為570萬平米左右。

　　令人奇怪的是，從來沒有進(jìn)入施工階段的城花新園為什么在各大網(wǎng)絡(luò)上都有售樓信息，同時(shí)在朗潤園中并設(shè)售樓地點(diǎn)。對(duì)此，萬科方面僅表示所有的信息都只以目前發(fā)放的官方信息為主。

　　萬科寶山新盤停止銷售

　　城花新園不是上海萬科唯一停工的項(xiàng)目，其位于寶山羅店的某一項(xiàng)目也早在8月份就已經(jīng)對(duì)外停止銷售。

　　該樓盤的售樓人員告訴記者，該項(xiàng)目曾在8月份開盤，但是開盤的持續(xù)時(shí)間十分短暫，目前處于停止銷售階段，開盤日期還要等總部的通知。她還表示，8月開盤的時(shí)候成交量達(dá)到12套，成績不錯(cuò)，關(guān)閉銷售目的是要對(duì)戶型做整改，以及集團(tuán)將對(duì)該樓盤進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，具體的開盤日期和價(jià)格還要等總部的通知。但是萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)卻表示，該項(xiàng)目停止銷售的情況她并不知情。

　　臨近一開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目的地理位置很偏遠(yuǎn)，樓盤的品質(zhì)暫且不論，周邊的環(huán)境較差，同板塊的房源品質(zhì)普遍不高，市場非常不理想，在這種情況下，該樓盤高達(dá)12000余元的單價(jià)和周邊的房源形成巨大差別，這可能是造成其停止銷售，轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略的原因。

　　擴(kuò)張過速疑似資金緊張

　　早在今年5月，萬科因?yàn)橥跏?億元的捐款引起了巨大的輿論風(fēng)波，其中最震撼的莫過于被多家媒體暴露出其背后上百億的資金缺口，之后萬科深陷資金壓力的傳言就從未間斷過。結(jié)合萬科在2007年瘋狂拿地以及目前市場整體銷售的慘淡，接近年關(guān)的萬科遇到資金流問題的猜測(cè)不是空穴來風(fēng)。

　　根據(jù)萬科年報(bào)顯示，其在上海的項(xiàng)目從之前的9個(gè)急增到22個(gè)，大部分新增的項(xiàng)目都是在2007年地產(chǎn)高峰期拿下的，到了10月份，萬科簡報(bào)透露沒有增加任何新項(xiàng)目，也沒有購買一塊土地。

　　而另一方面降價(jià)促銷導(dǎo)致公司銷售費(fèi)用大幅增長，光大證券研究報(bào)告顯示，今年萬科管理費(fèi)用上升了39%，營業(yè)稅增加了56%，營業(yè)成本上升68%，營業(yè)費(fèi)用則上升了74%。在各種成本大幅上揚(yáng)的同時(shí)，銷售業(yè)績卻不佳，現(xiàn)金流更不容樂觀。今年三季度，萬科實(shí)現(xiàn)銷售金額114.9億元；較上年同期減少31.9%。

　　成本的上升和銷售不暢直接導(dǎo)致萬科利潤的下挫。根據(jù)季報(bào)顯示，三季度期末萬科擁有貨幣資金199.4億元(其中包括今年9月份萬科順利發(fā)行的59億元公司債券),但公司的短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)為170.7億元。支出的增加、收入的減少,使萬科利潤大幅下挫。今年第三季度報(bào)告顯示,公司第三季度凈利潤下降13.42%。

　　但是萬科方面否認(rèn)了資金流緊張的問題，萬科上海相關(guān)負(fù)責(zé)人表示目前萬科的資金狀況非常穩(wěn)健，現(xiàn)金持有量、凈負(fù)債率等指標(biāo)均處于良好水平，足以應(yīng)對(duì)最嚴(yán)峻的市場可能。

　　　寄希望于銷售恐非易事

　　經(jīng)過金九銀十的降價(jià)叫囂，市場對(duì)促銷的反應(yīng)黯淡了不少，新政的刺激使得一些樓盤出現(xiàn)了久違的升溫，但是這類樓盤熱銷的時(shí)間能有多長？熱銷的樓盤占總體數(shù)量的幾何卻是很大的疑惑。

　　根據(jù)華燕置業(yè)市場研展中心提供的數(shù)據(jù)顯示，金色雅筑近兩周的成交僅有一套91平米的房源，南都白馬花園也只有6套的成交量，而保利西子灣二期，大華藍(lán)郡以及梧桐城邦等近兩周的成交量也維持在1套。

　　奧林匹克花園的李侃表示，新政對(duì)市場的實(shí)際效應(yīng)寥寥無幾，沒有人會(huì)因?yàn)楸阋藥装僭�契稅就進(jìn)入市場，成交量的提升不過是因?yàn)槟切┮呀?jīng)決定買房的人在等待新政的實(shí)施，因此會(huì)在新政實(shí)施后的幾天突然出現(xiàn)增量。

　　華燕的研究員也表示，雖然受到新政利好刺激一些樓盤的成交出現(xiàn)復(fù)蘇，但是從整體來說一手房的成交依然很薄弱，有許多樓盤甚至近3個(gè)月來都沒有成交過。比如閘北的嘉里不夜城卓悅居、閔行的皇都花園二期、浦東的麗晶博園、黃浦的上海灘花園等。即使那些“普通住房”比如開心公寓、嘉誠國際等近期的成交也都在1套左右徘徊，這類樓盤所占的比重很大。從成交的現(xiàn)狀來看，開發(fā)商要單純依靠銷售回籠資金恐怕也非易事。于是乎有效控制規(guī)模停止銷售成為開發(fā)商過冬的一種新嘗試。

　　開發(fā)商“各顯神通”為過冬

　　銷售不佳加上資金壓力，開發(fā)商進(jìn)入了一個(gè)前所未有的寒冬，如何應(yīng)對(duì)這輪風(fēng)波，開發(fā)商似乎也是各有應(yīng)對(duì)策略。扔掉包袱也許是一種有效手段，于是退地事件頻頻上演。除此之外包括推遲開盤時(shí)間或減少推盤量也成為儲(chǔ)備能量過冬的良方。

　　上海景延房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理嚴(yán)國梁表示，資金壓力是開發(fā)商共同的問題，市場的銷售情況不好，許多開發(fā)商覺得降價(jià)銷售沒有成果，因此為了顧及資金流會(huì)選擇項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、停工的方式來緩解企業(yè)的困境。他還解釋說，開發(fā)商拿地后樓板價(jià)的成本放在那，如果繼續(xù)開發(fā)的話這個(gè)成本還會(huì)繼續(xù)翻番，加重企業(yè)的負(fù)債率，與其如此，更多企業(yè)寧愿把項(xiàng)目停止。

　　上海杰星錢春芳表示，開發(fā)商停工、項(xiàng)目轉(zhuǎn)移歸根到底是資金問題。為了回籠資金許多開發(fā)商唯有通過降價(jià)來面對(duì)資金的缺口，但是目前的市場銷售情況并不看好，特別是對(duì)于那些開盤到一半的新盤，既要顧及前期業(yè)主的反應(yīng)不能大肆降價(jià)，又不能維持現(xiàn)有的價(jià)格任人宰割。這個(gè)現(xiàn)象到了年底或許會(huì)有突破，一些資金缺口較大的企業(yè)或許會(huì)在資金的壓力下不計(jì)成本拋售房源，幾個(gè)億的產(chǎn)品可能會(huì)面臨縮水大甩賣，目的就是過冬。

　　上海綠洲康城副總劉正兵則表示他們對(duì)未來的市場也不看好，為此會(huì)選擇縮減推盤量進(jìn)行過冬，而對(duì)于那些推盤的房源則傾向于現(xiàn)金打折。和他持相反觀點(diǎn)的則是奧林匹克花園，該樓盤表示明年的行情他們拿捏不準(zhǔn)，因此增加推盤供應(yīng)，加快手中毛坯房的去化，8880元的促銷戰(zhàn)略由此得來。

　　其實(shí)不僅是有資金壓力的有困難，沒有資金壓力的也有難處。昆山某大盤相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前整體市場的銷售情況不佳，該樓盤的單價(jià)已經(jīng)很低，可是對(duì)消費(fèi)者依然沒有影響力，公司現(xiàn)在賣一幢樓要虧幾千萬，在這種市場環(huán)境下，他們猶豫著是否停止銷售，等到市場回暖后再進(jìn)入市場，畢竟他們沒有資金流的困擾，或許在市場寒冬時(shí)躲避一陣對(duì)企業(yè)的發(fā)展更好。(周祺瑾）