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　　2008年以來，受國內(nèi)宏觀調(diào)控以及國際金融危機(jī)的影響，深圳房地產(chǎn)市場處于不斷調(diào)整過程中，房價波動下行，交易量急劇萎縮。

　　豪宅市場受到的沖擊更大。

　　很多豪宅項目降價幅度還沒有達(dá)到購房者心理預(yù)期，因此豪宅銷售不如普通住宅好。

　　關(guān)內(nèi)豪宅均價

　　不降反升普通住宅大賣

　　根據(jù)國土局公布的新房銷售數(shù)據(jù)，今年前11個月，全市一手新房銷售面積310萬平方米，同比減少36%，而豪宅銷售面積為67萬平方米，同比下降40%，總體萎縮比較嚴(yán)重。其中關(guān)內(nèi)豪宅的銷售面積僅19萬平方米，同比下降57%，關(guān)外豪宅的銷售面積48萬平方米，同比下降29%。

　　需求減少，使得豪宅的銷售出現(xiàn)嚴(yán)重分化，從近一年的市場表現(xiàn)看，僅有那些占據(jù)稀缺資源、產(chǎn)品打造出眾、總價800萬元以上的別墅型豪宅銷售還算順利，此外價格回調(diào)大的豪宅項目出貨速度較快。其他絕大部分豪宅銷售低迷。

　　關(guān)內(nèi)豪宅均價

　　不降反升

　　豪宅銷售不如普通住宅好，主要原因還是價格調(diào)整力度不夠，很多豪宅項目降價幅度還沒有達(dá)到購房者心理預(yù)期。比如有不少位于關(guān)內(nèi)的項目，雖然有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，但由于價格偏高，與周邊二手房相比沒有優(yōu)勢，銷售平平。而價格調(diào)整比較大的豪宅都取得了比較好的銷售業(yè)績，如位于梅林關(guān)的某豪宅項目，11月份調(diào)整后的均價比年初時的均價下調(diào)了40%，有效激發(fā)了市場需求。

　　統(tǒng)計資料顯示，今年前11月，關(guān)內(nèi)144平方米以上的單位，銷售均價為34467元／平方米，同比2007年的25300元／平方米，上漲36%；而關(guān)外的144平方米以上的單位，銷售均價為17595元／平方米，同比2007年下降2%。

　　經(jīng)過一年多的調(diào)整，關(guān)內(nèi)豪宅的價格不僅沒有下降反而大幅上升，除了成交結(jié)構(gòu)的影響，更主要原因還是關(guān)內(nèi)豪宅的價格調(diào)整并沒有真正拉開。

　　普通住宅大賣

　　豪宅相對平淡

　　為了減少金融危機(jī)給國內(nèi)經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響，第四季度開始國家出臺了多項針對房地產(chǎn)政策方面的重大調(diào)整，目的是支持?jǐn)U大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展。深圳市場的反應(yīng)較為積極，11、12月新房交易量均創(chuàng)出了年內(nèi)新高。

　　但從成交結(jié)構(gòu)看，11、12月成交活躍的項目基本上是關(guān)外的低價項目、普通住宅項目，而中高端物業(yè)、地段比較好的中心區(qū)物業(yè)仍然比較淡靜。