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    房地產(chǎn)市場(chǎng)“消化不良” 房?jī)r(jià)仍需繼續(xù)下行
2009年02月18日 08:00 來(lái)源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小
    去年樓市交易的快速萎縮,使得商品住宅的空置問(wèn)題在今年凸顯出來(lái)。市場(chǎng)的消化不良也預(yù)示著開(kāi)發(fā)商今年將面臨巨大的銷售壓力。
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  積壓:庫(kù)存驚人

  來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,至去年年底,全國(guó)商品住宅的空置面積是9069萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23.3%。戴德梁行還有報(bào)告顯示,上海、北京、廣州等9大城市目前積壓了約3800萬(wàn)平方米2006-2008年在建的庫(kù)存商品住宅,而消化這些市場(chǎng)庫(kù)存平均要9個(gè)月。

  具體到城市,各地的庫(kù)存量稍有不同。比如,根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì),至去年年底,北京商品房空置面積達(dá)1438.3萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.6%;其中,商品住宅空置面積為522.7萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26.9%;此外,空置1年以內(nèi)的商品住宅面積占住宅空置面積的64%。

  中房上海指數(shù)辦公室的報(bào)告則顯示,在過(guò)去一年里,上海新增商品住宅的空置量已經(jīng)逐步上升,平均每月遞增約20萬(wàn)平方米,至去年年底達(dá)到約500萬(wàn)平方米,同比增幅達(dá)82%。

  有上海的市場(chǎng)人士認(rèn)為實(shí)際還不止這個(gè)數(shù)字:“去年預(yù)期1800萬(wàn)-2000萬(wàn)平方米的商品住宅供應(yīng)量最終只上市了1230萬(wàn)平方米,還有600萬(wàn)-800萬(wàn)平方米可推而未推的房源積壓在開(kāi)發(fā)商手上;而且上市的1230萬(wàn)平方米房源中也僅售出了907萬(wàn)平方米,還有323萬(wàn)平方米的房源積壓在市場(chǎng)上。這也就意味著去年上海樓市的實(shí)際積壓量可能超過(guò)1000萬(wàn)平方米,而且恐怕今年還會(huì)有新增積壓!

  原因:成交萎靡

  顯然,去年以來(lái)樓市成交量嚴(yán)重滑坡,是導(dǎo)致商品房空置率加大或者說(shuō)使市場(chǎng)內(nèi)積壓了太多存量房的主要原因。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2008年全國(guó)完成商品住宅的銷售面積是12000萬(wàn)平方米。從新建商品住宅的銷售面積來(lái)講,同比下降20.3%,下降的省區(qū)市達(dá)到26個(gè),其中北京以及福建、湖北、廣東的一些城市同比下降幅度在20%以上。

  “即使今年的成交回暖也改變不了供大于求的局面!币拙又袊(guó)分析師薛建雄認(rèn)為,“拿上海來(lái)說(shuō),去年商品住宅僅售出了907萬(wàn)平方米,即便按照今年成交量比去年回暖三成的1200萬(wàn)平方米算,平均月成交量為100萬(wàn)平方米。而今年1月份的成交量?jī)H為50.7萬(wàn)平方米。就算節(jié)后市場(chǎng)有成倍的增長(zhǎng),巨大的供應(yīng)壓力依然是開(kāi)發(fā)商不得不重視的問(wèn)題!

  影響:壓力潛行

  對(duì)于空置率或存貨問(wèn)題,業(yè)內(nèi)人士或樂(lè)觀或悲觀,態(tài)度分化十分明顯。不過(guò)理性對(duì)待這部分“失效供應(yīng)”所可能形成的市場(chǎng)壓力是他們的共識(shí)。

  “從靜態(tài)上看,按照一些機(jī)構(gòu)估算,全國(guó)樓市的庫(kù)存是比較大,但用現(xiàn)在的月去化量計(jì)算總的消化時(shí)間未免有點(diǎn)悲觀。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)研究員回建強(qiáng)認(rèn)為,從動(dòng)態(tài)角度看,目前的房屋空置率并不高,純做算術(shù)題的話,考慮到春節(jié)后市場(chǎng)成交應(yīng)會(huì)上升,這些庫(kù)存半年就可以消化掉。“實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)行情況是,健康的市場(chǎng)需要一定的庫(kù)存,沒(méi)有庫(kù)存是不正常的,不過(guò)這個(gè)庫(kù)存維持在2-3個(gè)月的消耗量較合適!

  另外,回建強(qiáng)指出,現(xiàn)在的存量房中有一部分是經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房,這部分房源是非市場(chǎng)性的,其成交量的分布不規(guī)則,很可能在一定時(shí)間段內(nèi)集中成交,也可能因?yàn)榈乩砦恢煤徒煌ㄅ涮椎炔唤∪,造成長(zhǎng)時(shí)間不能成交。因此,在考慮住房庫(kù)存期限時(shí)應(yīng)將這部分適當(dāng)剔除。

  而中房上海指數(shù)辦公室的分析師認(rèn)為,雖然從歷史數(shù)據(jù)分析,當(dāng)前新房空置量尚屬中等水平,但過(guò)去一年里過(guò)高的增幅令人擔(dān)憂。并且在未來(lái)一段時(shí)間里空置量繼續(xù)上升的可能性仍然很大,這將給2009年樓市價(jià)格穩(wěn)定帶來(lái)不利因素。

  “以上海為例,不少開(kāi)發(fā)商,特別是首次入市的樓盤,已主動(dòng)把握市場(chǎng)變化要求開(kāi)始降價(jià),使售價(jià)與周邊樓盤相比具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),有些已經(jīng)取得了不俗的銷售業(yè)績(jī);而與此相反,多數(shù)已有先期預(yù)售的樓盤則顯得瞻前顧后,從而使得成交困難!鄙鲜龇治鰩熤赋觯伴_(kāi)發(fā)商還是應(yīng)該主動(dòng)把握市場(chǎng)變化,在供求關(guān)系和價(jià)格規(guī)律的指導(dǎo)下,以提高預(yù)售去化率和減少現(xiàn)房存貨量為主要手段,力爭(zhēng)更多的現(xiàn)金流!(記者 李和裕)

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直隸巴人的原貼:
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