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　　作為二線城市房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標”，成都樓市在2008年遭遇了比任何一個城市都更為沉重的“雙重打擊”：國際金融危機和“5·12”大地震。

　　然而，就是在這樣的“雙重打擊”之下，今年以來，成都房地產(chǎn)市場卻在全國率先逆勢回暖，而且速度驚人。繼2月份交易量大幅增長之后，3月份的成都樓市在一片疑云中繼續(xù)走紅。領(lǐng)跑二線城市與西部地區(qū)的成都樓市，是否將由此迎來“滿城春色”呢？

　　“這是一個結(jié)構(gòu)性回暖”

　　據(jù)成都市房管局統(tǒng)計，今年1至3月，成都市累計成交商品房600萬平方米，為歷年同期最高，比去年一季度增長78%，比2007年一季度增長24%。

　　在一季度的市場表現(xiàn)中，3月份的成交量尤為搶眼。成都市3月份中心城區(qū)成交商品住宅15249套，成為歷史上首個突破15000套的月份，超過了成都被確定為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)之時創(chuàng)下的高峰。

　　在一系列數(shù)據(jù)面前，成都房地產(chǎn)市場交易量上升已成不爭的事實。但是，與逐漸火熱的成交量相比，成都的房價變化卻并不明顯。

　　成都市房管局產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與住宅發(fā)展處處長楊運坤告訴記者，經(jīng)過連續(xù)上漲后，成都中心城區(qū)房價在2008年1月達到最高點，均價約6000元。但是，隨后即出現(xiàn)了連續(xù)13個月的波段下跌，今年1月達到最低點，均價5000元多一點。經(jīng)過一季度的“小陽春”之后，目前中心城區(qū)房價均價仍維持在5100多元。

　　與此同時，成都房市的“小陽春”還表現(xiàn)出另一個鮮明特點：中小戶型為主，低價樓盤“唱主角”。據(jù)統(tǒng)計，在2、3月份的成交量中，多是以60至90平方米為主的小戶型。其中，部分星期的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，戶均成交面積約為85平方米，遠低于前幾年房市高峰期時戶均面積98平方米的水平。

　　四川大學(xué)房地產(chǎn)研究專家李蔚認為，當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場可劃分為三個板塊：一是高價盤，或叫挺價房；二是適價盤，或叫性價比相當(dāng)房；三是低價盤，即價位在三千元左右的小戶型。

　　“大家要搞清楚，現(xiàn)在交易活躍的不是高價盤，也不是適價盤，而是低價盤�！崩钗嫡f，“換句話說，這是一個結(jié)構(gòu)性回暖�！�

　　三股“春風(fēng)”吹熱樓市

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和專家解讀中可以看出，創(chuàng)造成都房市“小陽春”的三股最為暖人的“春風(fēng)”，就是宏觀調(diào)控后剛性需求初步釋放、連續(xù)的扶持政策刺激和人們對市場價格回歸相對合理水平的認可。

　　一些房地產(chǎn)專家認為，成都樓市回暖首先是一種剛性需求釋放下的正�，F(xiàn)象。他們認為，自2007年下半年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期之后，市場觀望氛圍較濃，許多購房者持幣待購。到現(xiàn)在為止，等待時間已近兩年，部分剛性需求進入了釋放期，交易量自然要上升。

　　同時，自2008年以來迅速增加的城市拆遷戶，也為這種剛性需求增加了力量。據(jù)了解，2008年成都市舊城改造面積高達180多萬平方米，2009年又將增加至250萬平方米。這些以貨幣安置為主的拆遷戶，成為推動房地產(chǎn)市場升溫的重要力量。

　　其次，各級政府部門的扶持政策起到了適時的引導(dǎo)和刺激作用。成都市房管局局長何立祥說，汶川大地震之后，成都市迅速出臺了《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》，通過鼓勵社會力量參與災(zāi)后重建、加大金融支持服務(wù)力度、依法落實各項扶持政策、降低公積金貸款首付比例等措施，穩(wěn)定市場預(yù)期。2008年底遭遇金融危機之后，成都市又迅速出臺了《成都市人民政府關(guān)于進一步改善居民居住條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》，通過加大舊城改造、降低交易費用、加強配套建設(shè)等措施促進房地產(chǎn)市場盡快回暖。這些地方扶持政策與中央各種鼓勵政策相結(jié)合，極大地推動了房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。而一些更加細化的刺激政策，也從不同側(cè)面為成都房市回暖添柴加火。

　　此外，李蔚認為，成都房地產(chǎn)價格已基本回歸到消費者認可的接受價位，也是推動“小陽春”現(xiàn)象的重要原因。以一座宜居城市的考量，現(xiàn)在成都中心城區(qū)5100多元的均價已被許多人在心理上認可，尤其是一些三四千元的樓盤，更讓部分購房者有了“抄底”的想法。而開發(fā)商營銷手法的多樣化與適當(dāng)降價，也有力地助推了這一心理影響。

　　開發(fā)商仍顯迷茫和不安

　　盡管購房者增多，交易量有所上升，但對于未來的市場形勢，許多開發(fā)商卻并不樂觀。一些開發(fā)商認為，剛性需求得到一定釋放后，市場又會趨于平淡。

　　在位于成都南郊華陽鎮(zhèn)的一處大型樓盤，銷售部負責(zé)人郭輝文告訴記者，華陽的住房價格最高的時候曾達到每平方米6000元以上，后來跌了近一半，現(xiàn)在也沒漲回來多少，價格還是每平方米3000多元。最近兩個月，在銷售量回升的情況下，價格反而有所下降，“市場以后怎么走，大家心里沒底�！�

　　成都市某房地產(chǎn)公司負責(zé)人范永華告訴記者，就房價來看，目前漲的、跌的都有，情況非常復(fù)雜。他分析說：“有些樓盤價格略有上漲，因為開發(fā)商想給購房者造成一種印象：房價馬上要回升了，趕緊買；有些樓盤價格不升反跌，因為開發(fā)商急于出手，想盡快收回投資�！�

　　對此，有關(guān)專家分析說，開發(fā)商對當(dāng)前回暖態(tài)勢的不樂觀，實際上與普通消費者有一個概念錯位問題。從實質(zhì)上來講，開發(fā)商心中的回暖是指利潤空間，也就是房地產(chǎn)價格問題；而現(xiàn)在所說的回暖，是指市場活躍程度，并不是指開發(fā)商或投資者所期待的利潤空間。

　　回暖釋放多重積極信號

　　與春天一樣暖人的成都樓市，在金融危機寒意仍濃之時引起廣泛關(guān)注。雖然目前對其未來走向仍眾說紛紜，但這一現(xiàn)象透露出來的多重積極信號，至少為人們提供了些許重要參考。

　　在一季度銷售統(tǒng)計中，雖然購房者仍以成都本地人為主，但外地購房者比例明顯上升。今年1至3月，外地居民共購走中心城區(qū)商品住房11653套，創(chuàng)歷史同期最高紀錄。與此同時，曾經(jīng)因地震而一度滯銷的高層樓盤銷售業(yè)績不斷回升，甚至有加大趨勢。

　　何立祥認為，這些現(xiàn)象說明，成都房地產(chǎn)市場正在擺脫地震陰影，逐漸走上正常軌道。外地購房者增加，說明成都城市形象得到了有效恢復(fù)，重新贏得了人們對成都安全、宜居的認同和信心。而這些才是成都房地產(chǎn)市場健康發(fā)展最有力、最持久的支撐。

　　與成都類似，今年一季度，全國一些城市或多或少地出現(xiàn)了交易量上升的回暖趨勢，這也引發(fā)了新一輪房價走勢分析討論熱潮。借著回暖的熱度，3月26日，中國房地產(chǎn)高峰論壇在成都舉辦。在這次論壇上，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮說了這樣一句觀點鮮明、耐人尋味的話：“樓市是否能回暖？沒問題。房價會不會漲？不一定。”