案例：孫麗來北京4年了，一直和閨密租住在一起，她們覺得租房不劃算，但又沒能力各自購買一處房產(chǎn)。因此兩人打算合伙購買一套房，共同付貸款。由于身邊沒有先例，她不知道這種方式可不可行，房產(chǎn)證上可否署兩人的名字。如果可行，將來如何把房子轉(zhuǎn)到一個(gè)人的名下，又如何辦理手續(xù)？另外，兩人再購房算不算第二套房？
購房前需要公證協(xié)議
“購房的兩個(gè)人需要確定協(xié)議，并到公證處進(jìn)行公證。”據(jù)北京市盛延律師事務(wù)所律師張志同介紹，沒有親屬關(guān)系的朋友可以合伙買房，但需要簽訂合伙買房的協(xié)議，“明賬細(xì)算，越細(xì)越好”，各持一份。明確責(zé)、錢、權(quán)、利、房的歸屬，以期達(dá)到利益共存的基礎(chǔ)。確定好協(xié)議內(nèi)容后，需要去公證處辦理相關(guān)手續(xù)。
同時(shí)，張志同表示，辦貸款的時(shí)候可能會(huì)麻煩一些，部分銀行對(duì)沒有親屬關(guān)系的兩人購房放貸會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一點(diǎn)。如果出具的收入證明沒有問題，找一家政策寬松的商業(yè)銀行，應(yīng)該問題不大。
協(xié)議中詳細(xì)明晰權(quán)責(zé)
“只要去公證處進(jìn)行全權(quán)公證，證明產(chǎn)權(quán)為兩人所有，就可以購買�！辨溂业禺a(chǎn)的工作人員告訴記者，北京市各公證處都有針對(duì)這種情況的公證書，會(huì)表明各項(xiàng)注意事項(xiàng)。
“公證書會(huì)將具體細(xì)則的約定進(jìn)行公證�！北本┦袊殴C處工作人員介紹，細(xì)則內(nèi)容主要包括“雙方對(duì)該房產(chǎn)各擁有1/2的產(chǎn)權(quán)、五年之內(nèi)雙方不得將名下產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)售、五年后根據(jù)市場價(jià)重估房產(chǎn)價(jià)值依協(xié)議分配。”等。據(jù)介紹，通常合伙購買房產(chǎn)的兩人會(huì)根據(jù)雙方的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況，約定一個(gè)期限，一般五年穩(wěn)定期較為適宜。經(jīng)過五年的發(fā)展與積累，雙方都已具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，能承受產(chǎn)權(quán)變化產(chǎn)生的波動(dòng)。涉及“波動(dòng)”，兩人可另外有詳細(xì)的約定，比如“五年以后，一方想變賣名下產(chǎn)權(quán)而另一方欲購買時(shí)，可根據(jù)當(dāng)時(shí)市場價(jià)由購買方支付賣方全部金額”、“若兩方都不想保留或兩方都想保留時(shí)，依當(dāng)時(shí)市場價(jià)變賣后平分所得金額”等。
如果只有單方向銀行申請(qǐng)貸款，那么協(xié)議里還需要特意注明另一方須每月以轉(zhuǎn)賬(或現(xiàn)金支付等)方式向?qū)Ψ街Ц斗抠J月供。另外，協(xié)議中還要詳細(xì)記錄關(guān)于房屋方面的共同支出，如房貸還款額、物業(yè)管理費(fèi)、各類清潔費(fèi)等。
再次購房可能算第二套房
“根據(jù)不同的貸款方式，銀行可能將再次購買房產(chǎn)視為購買第二套房�！辨溂业禺a(chǎn)的工作人員介紹，如果是用其中一方的公積金貸款購房，那么房屋產(chǎn)權(quán)證上就只能寫一個(gè)人的名字，購買后再去公證處公證，證明房產(chǎn)屬于二人共有。用公積金申購的人將來想要再用公積金購房，則需要把合伙購房時(shí)的貸款全部還清。而且，根據(jù)銀行的規(guī)定，該人再次購買房產(chǎn)則屬于第二套房，而另外一人再購房產(chǎn)，則不算第二套房。
“如果是二人合伙購房做商貸，情況還會(huì)有所不同�！痹摴ぷ魅藛T說，如果是以雙方名義合伙商貸購房，房產(chǎn)證上可直接署兩個(gè)人的名字，表明產(chǎn)權(quán)歸二人所有，將來一方想要分開歸屬權(quán)，按已公證協(xié)議約定，將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一方即可。
律師提醒
合伙買房風(fēng)險(xiǎn)不小
北京市盛延律師事務(wù)所律師張志同認(rèn)為，合伙買房風(fēng)險(xiǎn)較大，決定時(shí)要慎重一些。他在工作過程中接到過相關(guān)的咨詢，一位大學(xué)畢業(yè)一年的男生，與幾個(gè)相處比較好的同學(xué)合伙購買了一套房子，打算等將來價(jià)格漲到一定程度時(shí)將房子賣掉。買房之初，大家寫好一個(gè)協(xié)議，首付款每個(gè)人出多少，買房子時(shí)合同上寫誰的名字以及將來月供款如何支付等。買后不到一年，樓市銷售非常火爆，房價(jià)上漲較快，如果此時(shí)將房子出售，每個(gè)人都能得到比較可觀的收益。后來因?yàn)楹匣镔徺I房產(chǎn)的朋友意見不統(tǒng)一，有人想要把房子賣掉套現(xiàn)，有人想留著繼續(xù)升值卻無力購買其他人的產(chǎn)權(quán)，糾紛就此產(chǎn)生了。
張志同認(rèn)為，首先，合伙買房者每一個(gè)人的資金實(shí)力都有限，相應(yīng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力就比較差；第二，假如在按揭過程中，某一個(gè)合伙人需要資金想拋房套現(xiàn)，其他合伙人將如何應(yīng)對(duì)？第三，如果合伙者連續(xù)購買了兩套以上的房屋，風(fēng)險(xiǎn)就更大；第四，在這個(gè)過程中，難免出現(xiàn)合伙人意見不統(tǒng)一的情況，比如，有人想出售，而其他一些人不同意，合伙人之間就會(huì)發(fā)生矛盾，雖然賺了錢卻賠了友誼。
今年以來，住房貸款增長迅速加快，無論是一個(gè)人同時(shí)按揭多套房子，還是幾個(gè)人合伙買房，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)都不容小視，合理住房的需求可以考慮，若是投機(jī)則需慎重。（李宛霖）
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