央行不久前的再次加息，使得各大銀行提前還貸的購(gòu)房者在近段時(shí)間明顯增多。事實(shí)上，無(wú)論加息與否，購(gòu)房者都十分熱衷于在條件適當(dāng)?shù)那闆r下，選擇提前還貸以減少購(gòu)房成本。而業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在貸款的前幾年，尤其是前5年間一定要爭(zhēng)取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)會(huì)減小。
目前，銀行提供的提前還款方式基本有5種，即一次性還清；月供不變，縮短還款年限；減少月供，還款期不變；減少月供，縮短還款期限和增加月供，縮短還款期限。而這5種提前還貸方式究竟哪一種最經(jīng)濟(jì)省錢(qián)呢？為此，我們專門(mén)請(qǐng)教了北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士，用案例為您做縱向比較。
案例分析
王先生買(mǎi)了一套總價(jià)70萬(wàn)元的房子，首付50%后，貸款額為35萬(wàn)元，貸款期限20年，在其采用等額本息還款法還款6個(gè)月后，考慮提前還款。此時(shí)，他所剩貸款額為335180元，其中所還利息共10117元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，僅半年時(shí)間王先生已經(jīng)支出了1萬(wàn)多元的利息。而通過(guò)分別采用以下的5種還款方式計(jì)算總利息支出，算出哪種提前還款方式更經(jīng)濟(jì)省錢(qián)。
◆第一種：將所剩貸款一次性還清
利息總額=提前還貸前的利息額(10117元)
◆第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限
提前還款10萬(wàn)元，仍保持之前的月供水平，即2470元，貸款期限則縮短為10年零6個(gè)月，提前還款后的總利息為81000元。
利息總額=10117+81000=91117元
◆第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變
提前還款10萬(wàn)元，貸款期限剩余19年6個(gè)月，月供減少為1682元，提前還款后總利息為158494元。
利息總額=10117+158494=168611元
◆第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限
提前還款10萬(wàn)元，月供減少為1960元，還款期限縮短為15年，提前還款后總利息為117804元。
利息總額=10117+117804=127921元
◆第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限
提前還款10萬(wàn)元，月供增加為2589元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為75470元。
利息總額=10117+75470=85587元
友情提醒
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士提醒購(gòu)房者，縮短期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節(jié)省程度逐步提高。因此，房貸消費(fèi)者要根據(jù)自己的資金實(shí)力和未來(lái)收入預(yù)期最終選擇適合自己的還貸方式。同時(shí)，提前還貸切記到保險(xiǎn)公司辦理退保手續(xù)。
保險(xiǎn)的計(jì)算公式：
以王先生為例：其35萬(wàn)元、20年貸款的保費(fèi)為350000×0.5‰×20=3500元，如果其將貸款期限縮短10年，應(yīng)收的保費(fèi)為：350000元×0.8‰(10年保險(xiǎn)期限對(duì)應(yīng)的費(fèi)率)×10＝2800元，退保費(fèi)為3500元—2800元=700元。
(由于各保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)費(fèi)率不盡相同，且每年會(huì)有調(diào)整，因此房貸消費(fèi)者要到自身投保的保險(xiǎn)公司詢問(wèn)具體的計(jì)算參數(shù)。)
延伸閱讀:精挑細(xì)選還款方式
貸40萬(wàn)元最高可節(jié)省6.79萬(wàn)元
在目前銀行提供的還款方式中，等額本息、等額本金、雙周供是較為常用的三種方式。而每種方式又有著不同的適用人群及還款特點(diǎn)。
通過(guò)對(duì)三種還款方式優(yōu)劣勢(shì)的比較，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士建議購(gòu)房者，如果貸款年限在15年以上的消費(fèi)者宜選等額本金，而15年以下的則宜選雙周供。以一套貸款40萬(wàn)元的房屋為例，利率按5.814%計(jì)算的話，采取不同還款方式的利息支出也是大有玄機(jī)。
專業(yè)人士分析認(rèn)為，在等額本息、等額本金、雙周供還款法中，從總利息支出角度考慮，等額本息方式支出利息最高，對(duì)于貸40萬(wàn)元的來(lái)說(shuō)，15年支出利息達(dá)200366.03元，20年支出利息達(dá)277511.99元。同樣以貸款40萬(wàn)元為例，25年期，采用等額本金則可比等額本息節(jié)省支息達(dá)67906.17元。
而等額本金與雙周供相比，利息支出差隨著貸款年限的增加出現(xiàn)小剪刀差現(xiàn)象。以貸款15年為一平衡點(diǎn)，在這一基點(diǎn)上，等額本金與雙周供支出利息基本相當(dāng)。而從15年往下，雙周供利息支出略低于等額本金方式，以貸款40萬(wàn)元、10年期為例，雙周供比等額本金要少支出2767.12元；從15年往上，兩者之間差距明顯加大，以貨款40萬(wàn)元、25年期為例，雙周供比等額本金多支付8332.91元。
�。▉�(lái)源：北京商報(bào) 作者：仰靜）
