7月1日，北京市開始實(shí)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示制度，同時(shí)按照《北京市存量房買賣合同》示范文本統(tǒng)一簽署標(biāo)準(zhǔn)合同。這是今年繼4月15日開始實(shí)行二手房資金監(jiān)管后監(jiān)管北京房產(chǎn)中介行業(yè)的又一重大舉措。
網(wǎng)上簽約
信息公示提高透明度
長(zhǎng)期以來，信息不透明是二手房交易過程中的一個(gè)典型特點(diǎn)，消費(fèi)者不知道市場(chǎng)的變化情況、實(shí)際成交價(jià)格等信息，多是僅憑中介公司的一面之辭來確定自己的購(gòu)房?jī)r(jià)格。為改變這一現(xiàn)狀，5月30日，北京市建委發(fā)布了《關(guān)于實(shí)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關(guān)問題的通知》，明確規(guī)定自2007年7月1日起，二手房交易須實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽約。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須通過中介協(xié)會(huì)對(duì)房源部分信息進(jìn)行公示后，方可在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行掛牌或通過媒體發(fā)布廣告。這意味著今后二手房交易活動(dòng)更趨公開化、透明化。
據(jù)了解，網(wǎng)上交易信息公示的主要內(nèi)容包括：1.備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信息；2.房源信息：擬轉(zhuǎn)讓房屋的發(fā)布編號(hào)、房屋坐落的典型區(qū)域、房屋所在層/總層數(shù)、戶型、建筑面積、建成年代、擬售價(jià)格、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、聯(lián)系方式；3.其他交易統(tǒng)計(jì)信息。房源信息在網(wǎng)上公示一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可為達(dá)成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務(wù)，網(wǎng)上簽約合同的房屋信息根據(jù)已公示房源信息自動(dòng)生成。網(wǎng)上簽約后，各交易權(quán)屬登記管理部門可進(jìn)行網(wǎng)上受理，通過權(quán)屬系統(tǒng)辦理產(chǎn)權(quán)證。
此外，如果個(gè)人不通過中介公司賣房，但想通過存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)發(fā)布房源信息和進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，可持房屋所有權(quán)證和身份證件，到房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)辦理信息公示和網(wǎng)上簽約。如個(gè)人自行成交需進(jìn)行網(wǎng)上簽約的，可由中介協(xié)會(huì)提供網(wǎng)上簽約服務(wù)。
標(biāo)準(zhǔn)合同
減少糾紛的發(fā)生
北京市建委在發(fā)布網(wǎng)上簽約公示《通知》的同時(shí)，還發(fā)布了《關(guān)于推行<北京市存量房屋買賣合同>示范文本的通知》，規(guī)定簽署二手房買賣合同必須使用北京市工商局最新下發(fā)的《北京市存量房買賣合同》示范文本。
這一示范文本對(duì)存量房的權(quán)屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉(zhuǎn)方式、房屋交付以及稅費(fèi)繳納等內(nèi)容作出約定，以避免一些容易引發(fā)糾紛的問題。如：明確了雙方要對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備、裝修裝飾、相關(guān)物品等情況進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)于水、電、氣、物業(yè)管理費(fèi)以及轉(zhuǎn)移專項(xiàng)維修資金(公共維修基金)等問題要明確寫入合同中。根據(jù)該文本，如果賣房人“一房二賣”，不但要返還房款，還須按已付款的一倍支付違約金。
對(duì)于個(gè)人自行成交簽訂紙制合同文本的，可到各區(qū)縣工商分局或中介協(xié)會(huì)購(gòu)買印刷版的示范文本，也可通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)和北京工商網(wǎng)(www.baic.gov.cn)下載合同示范文本進(jìn)行簽約。
消費(fèi)者增強(qiáng)
二手房交易信心
6月28日上午，《市場(chǎng)報(bào)》記者登錄存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)許多房源信息已經(jīng)被公示出來。記者點(diǎn)擊了其中3條信息，看到房源的所在區(qū)縣﹑典型區(qū)域﹑戶型﹑建筑面積﹑擬售價(jià)格﹑所在樓層/總層數(shù)﹑建筑年代﹑裝修情況﹑規(guī)劃用途等一目了然。發(fā)布信息的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司及聯(lián)系方式也都明示出來。此外，客戶還可以通過選擇區(qū)域﹑價(jià)格﹑戶型等快速查找合適的房源，非常方便。
“以前總是不太相信中介公司，感覺他們肯定會(huì)在交易過程中吃差價(jià)，所以看了好幾次房子，談到最后都沒談妥。”一位購(gòu)房者何女士告訴記者，“至少現(xiàn)在看來，(新規(guī)定)能夠使二手房交易過程更加透明。”房主王先生則表示，“過去一直對(duì)交易過程的風(fēng)險(xiǎn)心存疑慮，導(dǎo)致房源也不能及時(shí)放出”。鏈家地產(chǎn)的200份抽樣調(diào)查問卷顯示，對(duì)于北京市7月1日起要求二手房交易必須網(wǎng)上簽約和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)買賣合同的規(guī)定，23%的消費(fèi)者認(rèn)為“二手房交易將更加安全，從而愿意選擇二手房”；32%的消費(fèi)者認(rèn)為“有助于規(guī)范市場(chǎng)，淘汰不良中介”；18%的消費(fèi)者認(rèn)為“二手房交易信息更加透明，有助于平抑房?jī)r(jià)”；14%的消費(fèi)者認(rèn)為“可以降低違規(guī)操作，保障買賣雙方權(quán)益”。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士分析認(rèn)為，采取網(wǎng)上簽約公示后，消費(fèi)者就可準(zhǔn)確把握擬購(gòu)房區(qū)域的二手房成交價(jià)格走勢(shì)，并根據(jù)自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力及時(shí)調(diào)整自己的置業(yè)計(jì)劃。同時(shí)，消費(fèi)者還可看到不同區(qū)域的房屋報(bào)價(jià)情況，對(duì)全市房?jī)r(jià)有一個(gè)全面認(rèn)識(shí)，購(gòu)房選擇余地會(huì)加大，從而也起到解決區(qū)域結(jié)構(gòu)不平衡問題，有利于全市二手房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定發(fā)展。
中介公司
勢(shì)必加速洗牌
6月28日上午，《市場(chǎng)報(bào)》記者走訪了團(tuán)結(jié)湖附近的地產(chǎn)中介公司，這些中介公司都已經(jīng)接到《通知》，并表示正按照要求進(jìn)行準(zhǔn)備工作�！熬W(wǎng)上簽約的出臺(tái)，預(yù)示著行業(yè)監(jiān)管力度已經(jīng)開始延伸到個(gè)人。以往的行業(yè)監(jiān)管、資質(zhì)的審核都是針對(duì)企業(yè)層面，而網(wǎng)上公示，將會(huì)使違規(guī)個(gè)人很難再在這個(gè)行業(yè)內(nèi)從業(yè)。”我愛我家的經(jīng)紀(jì)人員向《市場(chǎng)報(bào)》記者表示。記者了解到，相關(guān)部門也正在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、交易保證機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理負(fù)責(zé)人及網(wǎng)上操作人員進(jìn)行培訓(xùn)。繼成功舉辦第一期存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)操作培訓(xùn)班后，7月13日，由北京市建委房屋市場(chǎng)處、中介協(xié)會(huì)及系統(tǒng)開發(fā)單位舉辦的第二期培訓(xùn)班正在報(bào)名中。
“我愛我家”認(rèn)為，行業(yè)將會(huì)面臨著新的一輪洗牌。由于將買賣合同進(jìn)行網(wǎng)上簽約和信息公示，這樣使得一些小中介公司的霸王條款幾乎作廢。更為根本的是資金監(jiān)管的實(shí)行，將會(huì)把房款存放到指定的銀行賬戶，那么以往靠客戶房款而運(yùn)作的小中介公司將會(huì)迎來滅頂之災(zāi)，逐步淡出北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)。北京市建委負(fù)責(zé)人也表示，企業(yè)必須要適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境才能求得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
鏈接
資金監(jiān)管保障交易資金的安全
2007年2月28日，北京市建設(shè)委員會(huì)與中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)了《加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》。根據(jù)文件要求自2007年4月15日起所有通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行二手房買賣交易的行為，均應(yīng)通過“存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶進(jìn)行交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)，簡(jiǎn)稱資金監(jiān)管。未設(shè)立‘專用賬戶’的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，其成交業(yè)務(wù)的交易結(jié)算資金應(yīng)通過設(shè)立‘專用賬戶’的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)實(shí)施劃轉(zhuǎn)�！痹撡~戶是交易保證機(jī)構(gòu)(包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或?qū)ｉT從事交易保證業(yè)務(wù)的公司)在商業(yè)銀行開設(shè)的專用賬戶。
由于在北京房屋交易過戶一般為一至三個(gè)月的時(shí)間。買賣雙方在達(dá)成房屋交易之后，不能做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時(shí)交割。在這期間的賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全存在極大的隱患。資金監(jiān)管避免了中介公司挪用客戶資金的可能，進(jìn)而杜絕了不良中介“卷款逃跑”事件的再度發(fā)生。資金監(jiān)管也在一定程度上限制了經(jīng)紀(jì)公司“吃差價(jià)”行為。一是資金交付均通過銀行完成，收多少付多少，不存在差價(jià)。二是經(jīng)紀(jì)公司不能夠通過挪用客戶資金進(jìn)行“押房”，從而減少了“吃差價(jià)”的可能，確保了交易資金的安全。(王旭輝 王少勇)
