無論壓垮房地產(chǎn)市場的“稻草”會(huì)是哪一根，房貸政策的變化往往是樓市最敏感、反應(yīng)最直接的那一根。在此次加息前，購房首付比例要提高到四至五成消息早已傳開，盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這一次配合著部分城市部分銀行的“選擇性停貸”之舉，卻引起了不小的市場震動(dòng)。而在今年的第五次加息快速來臨后，房貸政策進(jìn)一步緊縮的預(yù)期再度加深。
緊縮原因：房價(jià)飛漲
瘋漲的房價(jià)走勢顯然是此次政府吹響房貸緊縮號角的導(dǎo)火索。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局公布最新的調(diào)查報(bào)告顯示，8月全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格再創(chuàng)新高，同比上漲8.2%，漲幅比7月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，也比7月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。特別是8月所有70個(gè)大中城市的新建商品住房銷售價(jià)格同比均上漲，漲幅高達(dá)9.0%。
中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟認(rèn)為，供求失衡是造成此輪房價(jià)上漲的主要因素，同時(shí)，供不應(yīng)求所帶動(dòng)的樓市增長又增強(qiáng)著市場對于未來的預(yù)期，但是他又指出，單純的預(yù)期支撐下的高漲樓市不會(huì)長久。更有市場人士表示，不匹配的房價(jià)增長已造成一些城市“有價(jià)無市”的局面，房價(jià)調(diào)整或?yàn)槠诓贿h(yuǎn)。那么，假如房價(jià)下跌，銀行所面臨的可能就是一場危機(jī)。
“房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，從投資到消費(fèi)各環(huán)節(jié)都離不開金融的支持。我國近年房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展帶動(dòng)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張，成為銀行業(yè)改善資產(chǎn)質(zhì)量、提高利潤率的一大途徑。然而在理性不足的房地產(chǎn)市場條件下，過度的信貸擴(kuò)張必將給銀行帶來未知的潛在風(fēng)險(xiǎn)。所以近年來，銀行的房地產(chǎn)信貸政策從供需兩方面著手以控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的膨脹�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨�(jīng)理鄒毅表示。
信義房產(chǎn)研展主任叢力也表示，此前銀監(jiān)會(huì)已發(fā)出緊密追蹤國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)整政策，審慎發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款的信號。此舉并非全與個(gè)人住房貸款本身的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，估計(jì)其中也有不少銀行今年信貸額度已提前用完、下半年放貸壓力大的原因。
提高首付：非“一刀切”
而從市場反應(yīng)來看，在部分銀行已經(jīng)選擇性暫停二手房按揭的深圳，有統(tǒng)計(jì)顯示，8月深圳二手房交易量與7月相比下降了50%以上，二手房整體交易均價(jià)也因?yàn)槌山晃s而回落約3.95%。所以，不少市場人士認(rèn)為，貸款緊縮也就是變相提高首付，如果房貸方面再有“重拳”措施出臺(tái)的話，房價(jià)走勢可能會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。
本周，上海證券報(bào)就報(bào)道了央行擬將第二套住房首付比例提至四成的消息，同時(shí)商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成的政策的確正在研究中，有關(guān)政策考慮還包括進(jìn)一步提高房貸利率、收緊開發(fā)商貸款等等，不過知情人士稱尚未最終敲定。消息人士又稱，準(zhǔn)備提高房貸首付比例主要針對的是第二套房，有關(guān)部門已邀集多方機(jī)構(gòu)對此進(jìn)行研討。
上海五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款是商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的兩個(gè)分支，對它們的政策分別代表了銀行對供需雙方的態(tài)度。從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策內(nèi)容來看，銀行信貸政策主要落腳點(diǎn)在銀行自身對企業(yè)開發(fā)貸款發(fā)放的條件，即開發(fā)商獲取貸款的資歷要求，及銀行發(fā)放貸款后對企業(yè)從開發(fā)到銷售資金回籠期間的貸款管理。銀行對個(gè)人按揭貸款的政策則主要通過對購房款的首付比例、貸款利率等方面的調(diào)整，結(jié)合抵押物的價(jià)值、借款者收入水平和信用記錄等來控制銀行按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并且銀行可以定量化直接控制的就是購房者的首付比例和發(fā)放貸款的利率這兩項(xiàng)。
業(yè)內(nèi)也比較贊同非“一刀切”式的做法。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成就曾表示，提高房貸首付應(yīng)該說多少會(huì)起點(diǎn)作用，因?yàn)楝F(xiàn)在的購房者中投資性的需求又抬頭了，首付比例提高以后，投資就不那么容易了�！暗鞘赘侗壤岣撸瑢I第一套住房的消費(fèi)者來說又是個(gè)問題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高首付比例是為了抑制投資性的需求，而對于第一次買房的消費(fèi)者是要提高他們的購買能力的。所以我覺得，在執(zhí)行時(shí)要想辦法把消費(fèi)性需求和投資性需求區(qū)分開對待�！�(李和裕)
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