如果要用一個(gè)詞來(lái)形容剛剛過(guò)去的十一樓市，那么“博弈”無(wú)疑是最貼切的。
沒(méi)有哪一年的黃金周是在如此強(qiáng)政下度過(guò)的——今年以來(lái)，房市和股市一樣，猶如脫韁之瘋牛，節(jié)節(jié)摸高，瘋狂上漲，普通市民如今只能望房興嘆，市場(chǎng)徹底淪為富人游戲。而這種極端不理性現(xiàn)象，讓宏觀調(diào)控成為今年地產(chǎn)之主題。短短9個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，央行五次加息，七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，國(guó)慶前夕，又大舉發(fā)售國(guó)債，并上調(diào)第二套房首付比例和利率，廣州市政府則在十一之前，也連續(xù)公布經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房的購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售政策……
在這種背景下，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是置業(yè)者，亦或是炒家投資客，在強(qiáng)政面前心態(tài)都有了變化，博弈則是這種變化的體現(xiàn)。不少樓盤(pán)開(kāi)始在新政實(shí)施前發(fā)售或忙于儲(chǔ)客，搶客，打折也成為常見(jiàn)現(xiàn)象；而對(duì)于購(gòu)房者而言，觀望者有之，而勇于追高者亦有之�！ �
【政策博弈】匆忙發(fā)售或忙于儲(chǔ)客
先來(lái)看一組數(shù)據(jù)，根據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)，今年五一廣州一手房的可售貨量為26350套，而今年十一，這個(gè)數(shù)字為32147套，比五一增加了22%。同時(shí)，在可售面積上，十一也比五一增加了約26.4萬(wàn)平方米。
貨量的大幅增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是新政出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商心態(tài)的一種變化，即在新政尚未發(fā)威、更強(qiáng)的調(diào)控暫未到來(lái)時(shí)，先出手落袋為安，或者加緊時(shí)間儲(chǔ)客，為隨后的發(fā)售造勢(shì)。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，這種與政策搶時(shí)間的情況在不少區(qū)域上演。如白云區(qū)某大盤(pán)，國(guó)慶開(kāi)盤(pán)前日日趕工，直到正式發(fā)售的前一天，才把銷(xiāo)售中心裝修好；又如金沙洲某新盤(pán)，國(guó)慶期間無(wú)法開(kāi)放樣板間，但為吸引置業(yè)者，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)門(mén)在小區(qū)園林內(nèi)另造了一個(gè)“示范單位”，不過(guò)，對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格、發(fā)售時(shí)間等具體問(wèn)題，該盤(pán)的銷(xiāo)售人員無(wú)法說(shuō)清。
類(lèi)似的情況在番禺、天河、蘿崗等地也有出現(xiàn)，一些樓盤(pán)趕在十一前夕拿到預(yù)售證，匆忙上馬銷(xiāo)售，有的連銷(xiāo)售中心都沒(méi)有布置好。而尚未拿到預(yù)售證的，則開(kāi)放小區(qū)園林、山頂公園、樣板房，千方百計(jì)拉置業(yè)者前來(lái)，為隨后的發(fā)售儲(chǔ)客。
另外，今年黃金周，廣州的聯(lián)體房(即兩套打通)呈放量之勢(shì)，蘭亭御園、星河灣、荷塘月色星怡居、天河粵海麗江花園、增城新都盛世名門(mén)都有聯(lián)體房推出，而這種產(chǎn)品的出現(xiàn)，也是開(kāi)發(fā)商與70／90政策的博弈結(jié)果。
【價(jià)格博弈】房?jī)r(jià)暴漲但打折兇猛
和往年的黃金周一樣，價(jià)格仍是開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者博弈的焦點(diǎn)。今年開(kāi)發(fā)商仍然“拍腦袋”升價(jià)，不過(guò)強(qiáng)政壓頭，升價(jià)的同時(shí)又有扎實(shí)的折扣推出。
記者了解到，漲價(jià)最猛的區(qū)域?yàn)榈赝踔苓吅虲BD珠江新城。今年9月11日，富力在白云山腳拍下天價(jià)地塊，周邊樓盤(pán)紛紛以此提價(jià)。黃金周期間，地王輻射范圍內(nèi)的時(shí)代花生、云山熹景、云裳麗影、雅居樂(lè)南湖半山豪廷以及山水庭苑等盤(pán)，目前叫價(jià)均達(dá)到或者超過(guò)1.5萬(wàn)元／平方米，一些樓盤(pán)在短短3個(gè)月之內(nèi)，樓價(jià)甚至翻倍。
而素有廣州樓價(jià)風(fēng)向標(biāo)之稱(chēng)的珠江新城，十一期間的價(jià)格也不含糊，在售樓盤(pán)均價(jià)都已超過(guò)2.3萬(wàn)元／平方米，最貴的均價(jià)已達(dá)3.7萬(wàn)元／平方米。與五一相比，所有樓盤(pán)價(jià)格漲幅都超過(guò)五成，最大的漲幅接近一倍。而在黃金周內(nèi)，有樓盤(pán)均價(jià)甚至上漲3000元／平方米。
樓價(jià)暴漲，考驗(yàn)置業(yè)者的承接力和耐心，但在強(qiáng)政頻頻出臺(tái)的背景下，開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上也出現(xiàn)了讓步，比較明顯的便是樓盤(pán)折扣和認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠增多，有的甚至達(dá)到七五折。
比如說(shuō)天河區(qū)東莞莊的富力院士庭，之前市場(chǎng)均價(jià)在1.5萬(wàn)元／平方米左右，但在國(guó)慶期間有精選單位為八六折，又如白云區(qū)云裳麗影，國(guó)慶市場(chǎng)價(jià)1.5萬(wàn)元／平方米，不過(guò)黃金周認(rèn)購(gòu)可獲九二折。此外，白云區(qū)的擎山苑為招客打出了七五折，這在今年的市場(chǎng)上比較罕見(jiàn)。
至于買(mǎi)樓送物管、置業(yè)大禮包之類(lèi)，更是不少見(jiàn)。
【心態(tài)博弈】勇于追漲也害怕踏空
除了政策和價(jià)格，開(kāi)發(fā)商還與消費(fèi)者進(jìn)行心態(tài)博弈。記者在踩盤(pán)過(guò)程中，銷(xiāo)售人員最強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)就是——不買(mǎi)還會(huì)漲。其理由就是：市中心土地越來(lái)越少，地價(jià)越來(lái)越高，而宏觀調(diào)控的作用一直都不明顯。
然而，不少消費(fèi)者有自己觀點(diǎn)。在市橋看樓的潘小姐說(shuō)，自己是二次置業(yè)者，國(guó)家提高第二套首付比例和利息，對(duì)資金雄厚者來(lái)說(shuō)問(wèn)題不大，但對(duì)她這種改善住房型卻殺傷力很大�！笆袠虻姆孔佣家�9000多元了，我不相信這種勢(shì)頭會(huì)繼續(xù)，現(xiàn)在入市恐怕踏空，反正不是沒(méi)房住，不妨等十七大召開(kāi)后再看看”。
市民李小姐卻是另一種想法，在十一期間，她首付40多萬(wàn)元在天河北購(gòu)買(mǎi)了一套公寓用作投資。她認(rèn)為，在通貨膨脹明顯的情況下，資產(chǎn)保值的最好辦法就是買(mǎi)樓，而近幾年宏觀調(diào)控政策壓不倒樓價(jià)的現(xiàn)狀，讓她相信遲買(mǎi)不如早買(mǎi)。
【內(nèi)部博弈】樓盤(pán)分化且開(kāi)始搶客
此外，對(duì)于今年黃金周樓市，經(jīng)緯地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研部主任吳定金認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部也在博弈。
吳定金稱(chēng)，在樓價(jià)高企、“萬(wàn)元戶(hù)”橫行的情況下，市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)人群不斷縮小，而這部分承接力強(qiáng)的富人將是各樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)象。在這種背景下，樓盤(pán)之間將打起搶客戰(zhàn)。記者巡盤(pán)也發(fā)現(xiàn)，搶客在黃金周已有出現(xiàn)，一些樓盤(pán)的工作人員蹲守在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的門(mén)口派發(fā)傳單搶客源。
房企的這種內(nèi)部博弈，還體現(xiàn)在樓盤(pán)的分化上，樓與樓之間的差異已比較明顯。記者在多個(gè)發(fā)售現(xiàn)場(chǎng)看到，絕非每個(gè)樓盤(pán)都如開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的房子不愁賣(mài)。如在海珠區(qū)江南西某樓盤(pán)，十一當(dāng)天下午便沒(méi)幾批人光顧售樓部，又如市橋某大盤(pán)，十一的人氣也比較冷清。
至道機(jī)構(gòu)總經(jīng)理云亮分析說(shuō)，強(qiáng)政頻頻出臺(tái)，投資客的資金受到壓力，這種背景下，品質(zhì)高、附加值高的樓盤(pán)才能在價(jià)格、人氣和銷(xiāo)售上堅(jiān)挺，而完全靠行情吃飯的，則面臨好時(shí)光結(jié)束的危險(xiǎn)�！ �
記者巡盤(pán)
恒大御景半島開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售超10億
創(chuàng)廣州個(gè)盤(pán)單日最高成交紀(jì)錄
由于樓價(jià)不斷升高，今年的黃金周誕生一批新紀(jì)錄。
珠江新城新盤(pán)嘉裕·君玥公館，以一天售出150多套，刷新珠江新城豪宅成交紀(jì)錄。記者了解到，君玥公館10月1日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天售出150多套，由于面積大，單價(jià)過(guò)2萬(wàn)元，該盤(pán)創(chuàng)造了珠江新城個(gè)盤(pán)單日最高成交紀(jì)錄。
位于金沙洲的恒大御景半島，十一開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售額超10億，打破2002年碧桂園鳳凰城開(kāi)盤(pán)當(dāng)天落袋7.5億的紀(jì)錄，創(chuàng)廣州個(gè)盤(pán)單日最高成交紀(jì)錄。該集團(tuán)趁勢(shì)于3日、4日兩日連續(xù)加推兩棟全新貨品。
此外，黃金周期間別墅仍然是緊俏貨。越秀城建的南沙濱海花園，10月5日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，推出的別墅單元銷(xiāo)售過(guò)半；位于清遠(yuǎn)的佛岡奧園，10月1日開(kāi)盤(pán)204套別墅全部售罄；花都名盤(pán)天湖峰境，十一推出的100多套別墅銷(xiāo)售率超九成。
樓盤(pán)首付多提至四成
真實(shí)成交情況尚需等待一周
記者連日巡盤(pán)獲悉，絕大多數(shù)樓盤(pán)在黃金周期間已按照央行的有關(guān)規(guī)定，對(duì)第二套房置業(yè)者要求首付四成并提高利率，同時(shí)一些豪宅項(xiàng)目直接要求首付四成。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，有能力購(gòu)買(mǎi)的多為多次置業(yè)人士或者投資客。
同時(shí)，根據(jù)陽(yáng)光家緣昨日下午5時(shí)30分統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年10月1日-7日，全市成交商品房共164套。其中海珠成交最多，為75套；天河次之，為73套。不過(guò)，因?yàn)殛?yáng)光家緣的數(shù)據(jù)具有滯后性，因此該成交數(shù)據(jù)不能代表黃金周的成交情況，只能作為黃金周期間成交是否活躍的一個(gè)參考。
在廣州代理了多個(gè)項(xiàng)目的合富、中原、經(jīng)緯地產(chǎn)昨日向記者表示，各自的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)將在本周內(nèi)發(fā)布，加上陽(yáng)光家緣的更新，整個(gè)黃金周的成交情況、價(jià)格走勢(shì)、區(qū)位分布，市民可在一周內(nèi)全面了解。（何達(dá)志 鄒陽(yáng)軍）
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