國(guó)慶假期結(jié)束以后，浙江商人賈先生又把自己位于北京朝陽(yáng)公園南側(cè)棕櫚泉小區(qū)的房子掛出去了。
這是賈先生第二次打算出售自己的房子。第一次是去年年底那會(huì)兒，180平米的房子，掛價(jià)480萬(wàn)，過(guò)了一個(gè)月乏人問(wèn)津，少數(shù)幾個(gè)來(lái)看房的也沒(méi)有表現(xiàn)出太強(qiáng)烈的要買(mǎi)的意向。他就又撤了回來(lái)，時(shí)不常地在那邊住上幾天。
但是最近情況有些變化。兩個(gè)和他一起買(mǎi)房的老鄉(xiāng)，相繼把他們位于同一個(gè)小區(qū)的房子以2.5萬(wàn)一平米左右的價(jià)格掛出去了。其中有一個(gè)朋友的房子還有人租著，月租金1萬(wàn)多，租期要到明年3月才到期。但是他倆都著急脫手，還聽(tīng)說(shuō)鄰居中有以低于2.3萬(wàn)一平米的價(jià)格賣(mài)掉的。
“我印象中是從8月份開(kāi)始聽(tīng)說(shuō)有幾個(gè)想賣(mài)房子的鄰居，結(jié)果到了國(guó)慶前后，忽然感覺(jué)到拋盤(pán)的多了起來(lái)，有點(diǎn)人心惶惶的。不過(guò)掛出來(lái)的房子，價(jià)格也挺離譜的，有的賣(mài)2.3萬(wàn)一平米，有的賣(mài)3.2萬(wàn)一平米。就算是朝向、樓層不同，也不至于差那么多，這個(gè)差價(jià)相當(dāng)于可以再買(mǎi)一套地段還不錯(cuò)的小戶(hù)型房子了�！�
賈先生說(shuō)，他家一個(gè)在上海買(mǎi)房的親戚，最近也拋了幾套房子，是2005年下半年上海房?jī)r(jià)處于低迷階段的時(shí)候買(mǎi)下來(lái)的。有一套500多萬(wàn)元買(mǎi)下的豪宅，現(xiàn)已漲到700多萬(wàn)，本來(lái)是打算再過(guò)兩年開(kāi)完世博會(huì)再說(shuō)，沒(méi)想到這么快行情又不樂(lè)觀(guān)了，到處傳言“寒冬來(lái)了”，只好下定決心快速出手。
“現(xiàn)在越是業(yè)內(nèi)的越不敢買(mǎi)房。”資深地產(chǎn)人趙先生證實(shí)了房地產(chǎn)行業(yè)目前成交低迷、觀(guān)望情緒嚴(yán)重的現(xiàn)狀，“五環(huán)外的房子有的都賣(mài)1萬(wàn)5一平米了，賺錢(qián)也是要有底線(xiàn)的，現(xiàn)在有些人想賺錢(qián)想瘋了。七八月份房?jī)r(jià)那個(gè)漲勢(shì)，讓我想起香港樓市97年、98年的情形。連搭積木的小朋友都知道，積木搭得越高越容易倒，倒下來(lái)就越潰不成軍�！�
現(xiàn)在，在各大房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的業(yè)主論壇，寫(xiě)著 “因著急用錢(qián)”、“因資金周轉(zhuǎn)”字樣低價(jià)全款出售房產(chǎn)的廣告變得司空見(jiàn)慣。中介業(yè)務(wù)員的措辭變得越來(lái)越不靠譜，雖然嘴上說(shuō)著 “6個(gè)人搶一套房”、“每個(gè)月能租3萬(wàn)”，只要一經(jīng)追問(wèn)，就穩(wěn)不住陣腳了。賈先生曾經(jīng)聽(tīng)一位剛進(jìn)入中介公司工作的經(jīng)紀(jì)人開(kāi)玩笑道： “到底是6個(gè)人搶一套房，還是6套房搶一個(gè)人？”
在有房地產(chǎn)市場(chǎng) “金九銀十”之稱(chēng)的九月、十月，售樓處和中介公司門(mén)可羅雀、房展會(huì)成交慘淡成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)心照不宣的秘密，趙先生表示，目前一些中介公司出現(xiàn)了 “零簽約”的現(xiàn)象。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表——四季房展也顯露了這一征兆。9月中旬的北京秋季房展上，參展樓盤(pán)僅32個(gè)，多數(shù)為外地項(xiàng)目，城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目?jī)H過(guò)10個(gè)，意向成交1776套。與當(dāng)年曾經(jīng)動(dòng)輒幾百個(gè)參展樓盤(pán)，四五千套成交量，幾十億資金流動(dòng)的叱咤風(fēng)云相比，已是今非昔比。
根據(jù)高力國(guó)際的房地產(chǎn)行業(yè)2007年第三季度分析報(bào)告，繼上季度CBD商圈集中供應(yīng)之后，該季北京市中高檔住宅市場(chǎng)上有5個(gè)項(xiàng)目竣工交付，提供了2,185套的新增供應(yīng)量，其中朝陽(yáng)燕莎商圈占了3個(gè)，共594套住房，占總新增量的1/3多。CBD商圈的合生國(guó)際花園項(xiàng)目在本季度入住，此項(xiàng)目體量較大，1,419套的新增供應(yīng)量使得該區(qū)域的空置率由二季度的23.92%上升至25.72%。
而中高檔住宅市場(chǎng)的新增需求量為1,928套，與上一季度相比有所下降。
截至2007年第三季度，北京市中高檔住宅市場(chǎng)存量達(dá)到77,420套。按照每季度1928套的消化速度，需要10年來(lái)完全消化。
高力國(guó)際專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钋逶诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示，北京的中高檔住房投資比例較高，自住相對(duì)較少。從2003年開(kāi)始，中高檔住房的出租率一直徘徊在80%左右，而且過(guò)去幾年租金一直在下降。最近一段時(shí)間雖然空置率略有下降，租金也略有回升，但和奧運(yùn)因素密切相關(guān)。
楊清所提 “空置率”，是以北京市已竣工銷(xiāo)售并進(jìn)入租賃市場(chǎng)的1.5萬(wàn)元/平米以上的中高檔房 (包括別墅類(lèi)和公寓類(lèi)物業(yè))為基數(shù)，將未租賃的閑置房產(chǎn)作為分子進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。因此，這個(gè)空置率反映的主要是租賃市場(chǎng)的空置情況，沒(méi)有把現(xiàn)房銷(xiāo)售這塊的空置情況計(jì)算在內(nèi)。從統(tǒng)計(jì)口徑看來(lái)，待售房產(chǎn)未能進(jìn)入統(tǒng)計(jì)樣本，使這一數(shù)據(jù)略微有點(diǎn)遺憾。不過(guò)楊清認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的空置率比銷(xiāo)售市場(chǎng)的空置率更能反映市場(chǎng)的行情。
“如果現(xiàn)在開(kāi)始租期一年，剛好可以跨越奧運(yùn)會(huì)。所以現(xiàn)在是開(kāi)始租奧運(yùn)房的合適時(shí)機(jī)。其實(shí)我們?cè)缭诎肽昵熬吐?tīng)說(shuō)有的服務(wù)式公寓訂出了奧運(yùn)期間的住房，租了奧運(yùn)期間的兩個(gè)月�！�
楊清表示，如果沒(méi)有奧運(yùn)因素，租金的支撐力度會(huì)下降。一方面，投資者較多，供應(yīng)增長(zhǎng)快，燕莎和CBD一帶，這兩年陸續(xù)有供應(yīng)量釋放出來(lái)。另一方面，需求主要以外國(guó)人為支撐，客戶(hù)群體比較單一。
而從9月份開(kāi)始，貸款利率水平的不斷提高，第二套房首付款的提高從傳言最后轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實(shí)。同時(shí)物業(yè)稅的出臺(tái)預(yù)期越來(lái)越高，這些政策因素加大了投資成本，導(dǎo)致投資熱情下降；再加上現(xiàn)在投資渠道多，投資者不單單關(guān)注房產(chǎn)，所以反映在成交量上，熱度有所下降。
在楊清看來(lái)，現(xiàn)在的市場(chǎng)的確不是特別健康， “實(shí)際上6000-8000元/平米左右價(jià)位的房子需求量更大，然而現(xiàn)在五環(huán)的房子都上萬(wàn)了。四環(huán)外、五環(huán)的房?jī)r(jià)的確太高了，不理性�！�
他認(rèn)為，貸款利率和首付不斷提高的政策傾向，對(duì)中高檔住房市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有太大影響，受到波及的主要是中低價(jià)位房產(chǎn)的消費(fèi)群體。“房?jī)r(jià)還是由供需決定的，未來(lái)近郊市場(chǎng)如果能調(diào)整，加大郊區(qū)土地供應(yīng)，并推出一定規(guī)模的限價(jià)房，我想這才是解決問(wèn)題的根本之道。”(陳文雅)
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