廣州市民李女士最近有點(diǎn)煩。8月初簽訂購房合同，公積金貸款到11月初才批下來，其間賣方多次催促她，臨時(shí)追加付款5萬元才了事。原來，有像她一樣遭遇的市民還不少。受宏觀調(diào)控以及貸款額度緊張影響，廣州多家銀行已悄悄收緊了二手房貸款業(yè)務(wù)，很多市民在買賣二手房時(shí)明顯感覺到申請(qǐng)貸款已不那么容易。二手房放貸難并非一個(gè)單獨(dú)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它的背后潛藏著多種因素。
央行九次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率
中國人民銀行11月10日宣布從2007年11月26日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行今年以來第九次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。13.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)近年歷史新高。央行指出，此次上調(diào)旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長。金融界人士認(rèn)為，再次加息的腳步越來越近了。
炙熱的股市也導(dǎo)致銀行銀根收緊。今年9月份以來，幾只新股上市凍結(jié)資金屢創(chuàng)新高。9月初，建行A股網(wǎng)上網(wǎng)下共凍結(jié)資金達(dá)2.26萬億元；兩周后，中國神華新股發(fā)行網(wǎng)上網(wǎng)下凍結(jié)資金總額約2.67萬億元，再度改寫單家公司IPO凍結(jié)資金新紀(jì)錄；10月底，“巨無霸”中國石油回歸A股，網(wǎng)上網(wǎng)下凍結(jié)資金總計(jì)約3.3萬億元，創(chuàng)下中國股市IPO凍結(jié)資金的新高。
銀行貸款額度用完辦房貸難
今年前三季度，個(gè)人房貸隨著樓市的熱度呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，導(dǎo)致年底各銀行貸款額度紛紛見底，收緊房貸政策陸續(xù)出臺(tái)。銀行界人士表示，盡管他們向總行提出的增加額度的申請(qǐng)基本也能通過，但年內(nèi)剩余貸款資金將主要用于滿足個(gè)人一手房貸款，其他用途的貸款批起來比較難。據(jù)悉，中行深圳分行已經(jīng)叫停了二手樓個(gè)貸，建行甚至叫停了一手樓按揭貸款業(yè)務(wù)。
二手放盤量增加 “反價(jià)”現(xiàn)象銳減
近期受政策影響，廣州二手房放盤量都有不同程度的增加。同時(shí)，因買家持幣觀望，看樓客也有所減少。從滿堂紅主力分店反饋的信息來看，目前二手放盤量有所增加，業(yè)主放盤更加堅(jiān)決，之前盛行的“反價(jià)”現(xiàn)象明顯減少，各付各稅現(xiàn)象也越來越多。
由于廣州房地產(chǎn)市場存在剛性需求，樓價(jià)與成交量并未受到太大影響，而整個(gè)樓市則更加平穩(wěn)與理性。受新政影響，天河放盤量平均有15%~20%的增長，像天河公園、東圃板塊盤源增加了20%左右，買家卻不同程度減少。中介公司信息顯示，一度占據(jù)珠江新城買樓者三四成比例的投資客目前已經(jīng)絕跡，放盤量增加近40%。
滿堂紅10月成交數(shù)據(jù)顯示，在全市成交宗數(shù)明顯減少的同時(shí)，老城區(qū)成交宗數(shù)基本與9月持平，相當(dāng)穩(wěn)健。新政后越秀區(qū)的放盤數(shù)量增加兩成左右，而業(yè)主不僅“反價(jià)”現(xiàn)象不再，就連“實(shí)收”也有了松動(dòng)的可能。
據(jù)了解，番禺大石板塊中介地鋪看樓量少了四成左右。不過，與其他高樓價(jià)區(qū)域投資客紛紛放盤不同的是，大石板塊近期放盤量增加不足10%。業(yè)主的心態(tài)雖有所松動(dòng)但不明顯，既不會(huì)反價(jià)也不肯降價(jià)。買家都有比較實(shí)在的需求，但對(duì)于目前的價(jià)格也不愿意妥協(xié)，因此“僵持”成為市場的一種常態(tài)。
海珠區(qū)二手樓成交活躍，目前均價(jià)已高達(dá)8700元/m2，環(huán)比上漲超過10%。如新港西路、工業(yè)大道、東曉南路、江燕路等成交活躍板塊的業(yè)主放盤量都有不同程度的增加，平均在20%左右。但濱江路板塊的放盤量并沒有明顯增加。市場供求趨于平衡，使業(yè)主心態(tài)不再強(qiáng)硬，“反價(jià)”現(xiàn)象大大減少，更出現(xiàn)了買家“反價(jià)”現(xiàn)象。
受新政策影響，白云區(qū)的西槎、白云大道、廣州大道北等大部分成交活躍區(qū)域放盤量都有所增加，增幅在10%~20%左右，客源的減少幅度也比較大。而荔灣老城區(qū)因?yàn)樨浽匆幌虮容^少，目前依然是供不應(yīng)求，所以放盤和看樓客的數(shù)量以及樓價(jià)都比較平穩(wěn)。
二手按揭業(yè)務(wù)量減少20%左右
9月27日人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)新政策后，的確導(dǎo)致二手按揭業(yè)務(wù)量回落了20%左右，同時(shí)，政策對(duì)市民的心理影響大過政策的實(shí)際影響。由于二手樓是高價(jià)一手樓的補(bǔ)充，購房者仍以第一次置業(yè)的用家為多，并且公積金貸款占30%左右，故按揭申貸條件大多不受新政策限制。
匯翰按揭有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，收緊貸款政策只是個(gè)別商業(yè)銀行的行為，而國有四大銀行都正常辦理。匯翰按揭的二手按揭業(yè)務(wù)量暫時(shí)較為平穩(wěn)。二手按揭辦理相關(guān)手續(xù)需時(shí)2~3個(gè)月不等，現(xiàn)已是11月中旬，預(yù)計(jì)放款需至明年1月份，故大部分銀行都會(huì)正常審批。但不排除為減低風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別銀行會(huì)減慢業(yè)務(wù)辦理速度，并加強(qiáng)對(duì)買家資質(zhì)的審核。
據(jù)匯翰按揭有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，除四大國有銀行外，民營銀行、外資銀行都是匯翰按揭選擇的合作伙伴。當(dāng)某一銀行出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，匯翰按揭可將業(yè)務(wù)分配到其他銀行，故一般不存在難辦的問題。而該公司按揭今年年中時(shí)，已預(yù)感到銀行年末會(huì)收緊銀根，所以會(huì)及時(shí)向辦理按揭業(yè)務(wù)的客戶做好適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。
該有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，確實(shí)有部分銀行已完成今年的房貸任務(wù)，但銀行也會(huì)將提前還款的額度有計(jì)劃地轉(zhuǎn)放于新的二手貸款上，故也不像外界所傳那么困難。另外，明年年初銀行會(huì)有新的房貸額度，相信明年按揭業(yè)務(wù)不會(huì)受影響。
專家支招房貸快批
滿堂紅億達(dá)按揭陳溢溢建議：
一、選擇專業(yè)按揭公司。專業(yè)按揭公司由于合作銀行較多，即使房貸政策緊縮，還是能夠獲取一定房貸額度，保證借款人順利獲得貸款。
二、快貸建議選擇商業(yè)銀行。目前，四大銀行2007年的貸款額度已經(jīng)基本放完。如果急于在年底前完成樓款交收交易，建議貸款銀行選擇如廣發(fā)行等商業(yè)銀行。
三、盡量提供齊全的資料有助審批資料。建議借款人在辦貸款申請(qǐng)時(shí)，務(wù)必盡快提供齊全的審批資料(包括業(yè)主資料)，同時(shí)盡可能多地提供有利于提高自身貸款資質(zhì)的審批資料。
四、選擇合適的供款方式。目前貸款利率高，選擇公積金貸款及商業(yè)性貸款的借款人在現(xiàn)有的利率水平下，應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)能力，選擇合適的供款方式，以規(guī)避高昂的貸款利息。
“轉(zhuǎn)按揭”、“加按”等業(yè)務(wù)或暫停
隨著年底銀行收緊房貸政策，打算按揭購房的市民，需慎重評(píng)估自己的貸款風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者走訪了解到，中介公司也在盡力協(xié)助客戶辦理相關(guān)購房手續(xù)。合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，從今年1~10月成交看，大多數(shù)月份以按揭方式完成交易比例一直保持在60%以上，按揭仍然是大部分二手房購房人士所選擇的付款方式。
今年前三季度，個(gè)人房貸隨著樓市熱度呈現(xiàn)持續(xù)增長趨勢，導(dǎo)致年底各銀行貸款額度紛紛見底，收緊房貸政策陸續(xù)出臺(tái)。保來理財(cái)專業(yè)人士表示，最近出臺(tái)的多個(gè)房貸政策主要是針對(duì)擁有多套房產(chǎn)并申請(qǐng)按揭貸款的人士，并非針對(duì)第一次申請(qǐng)房屋貸款或者已全部還清房貸的正常房貸行為。不過，即使正常的首次按揭購房人士也不同程度地受銀行房貸額度和政策收緊的影響，尤其是那些希望趕在年底前放款的客戶。
合富置業(yè)專業(yè)人士提醒申請(qǐng)按揭購房的人士，一定要向銀行等機(jī)構(gòu)了解清楚后再做下一步行動(dòng)，如申請(qǐng)房貸需提供什么資料，詳盡的個(gè)人資料、收入證明等有助于審批更通暢。作為提供居間服務(wù)的中介方，也會(huì)因應(yīng)客戶的具體情況，提供切實(shí)可行的專業(yè)意見給客戶作參考。
由于廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展相對(duì)健康，而且個(gè)人房貸始終是銀行風(fēng)險(xiǎn)低、利潤高的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，按揭房貸業(yè)務(wù)應(yīng)在明年初銀行新貸款額度和任務(wù)下達(dá)后基本恢復(fù)正常，甚至由于近期的收縮而出現(xiàn)反彈性增長�！稗D(zhuǎn)按揭”、“加按”等二手房貸業(yè)務(wù)，則可能繼續(xù)受到制約或暫停。（李鳳荷 龍蕾 陳白帆 黃濤）
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