央行連續(xù)5次加息，5年以上貸款利率已累計(jì)上調(diào)0.99個(gè)百分點(diǎn)，此前不少業(yè)內(nèi)人士稱，年底銀行或?qū)⒂瓉?lái)“提前還貸熱”，但這僅是人們想當(dāng)然的情形。記者從深圳近10家銀行了解到，各家銀行不但未見(jiàn)提前還貸者增多，而且與今年7月最高峰相比，提前還貸還有較大幅度的下降。
1月1日起市民房貸負(fù)擔(dān)加重
今年央行先后在3月、5月、7月、8月、9月連續(xù)5次提高存貸款利率，其中5年以上貸款利率由去年的6.84%上調(diào)至7.83%。據(jù)悉，老房貸客戶執(zhí)行新利率時(shí)一般分4種，一是調(diào)息即日房貸利率將執(zhí)行新的利率，也就是加息后當(dāng)天就按照新的利率計(jì)息；二是在央行調(diào)息后第一個(gè)結(jié)息日調(diào)整房貸款利率；三是新一年的1月1日?qǐng)?zhí)行新的貸款利率；四是按照同銀行約定調(diào)息政策執(zhí)行新利率。已經(jīng)辦理房貸的市民不妨拿出銀行房貸合同，仔細(xì)看一下原來(lái)同銀行關(guān)于利率調(diào)整方面的約定條款。
記者了解到，目前在深圳大部分銀行均采用央行調(diào)息次年的1月1日?qǐng)?zhí)行新的房貸利率。這也意味著，明年1月1日銀行將對(duì)房貸老客戶清算連續(xù)5次加息后的貸款利率，供房貸的市民明年每月供樓無(wú)疑將要增加一筆不少的錢。
據(jù)悉，今年年初在第一次加息前，5年期以上貸款利率為6.84%，連續(xù)5次加息后這一利率上調(diào)至7.83%。如一市民在銀行辦30年期限的100萬(wàn)房貸，并享受銀行優(yōu)惠貸款利率，也就是基準(zhǔn)利率下浮15%，在今年年初每月月供為5876元，經(jīng)過(guò)今年5次加息后每月月供將達(dá)6423元。也就是說(shuō)，該客戶從明年1月開(kāi)始的房貸月供將增加547元。
諸多因素抑制提前還貸
工行、農(nóng)行、中行、建行、招行、光大、民生等多家銀行的相關(guān)人士接受記者采訪時(shí)都說(shuō)，這段時(shí)間他們也在守候提前還貸的熱潮，并做了相應(yīng)的準(zhǔn)備。甚至有的銀行還盼望貸款者提前還貸，一銀行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“今年監(jiān)管部門(mén)對(duì)銀行有貸款規(guī)模限制，到年底大部分銀行都缺少資金放貸。眼下，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)還是希望市民來(lái)提前還貸。提前還貸的資金回籠后，我們好向優(yōu)質(zhì)客戶提供貸款�！钡壳盁o(wú)論同歷史同期相比還是同今年7月相比，到銀行辦理提前還貸的市民還在不斷減少。
建行深圳市分行房貸業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前建行還沒(méi)有出現(xiàn)提前還貸熱潮。相比之下，近期前往銀行辦理提前還貸的人數(shù)還比今年7月下降了50%。
民生銀行深圳市分行相關(guān)人士稱，該行尚未出現(xiàn)提前還貸熱，相反由于房地產(chǎn)投資熱減退及銀行限制同名轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)辦理，提前還貸數(shù)量小于上半年。出現(xiàn)提前還貸熱可能最快在明年1月，預(yù)計(jì)年底前不會(huì)出現(xiàn)提前還貸潮。該人士分析，這主要是今年5次調(diào)息的累加效應(yīng)從明年元月1日起才有所體現(xiàn)，另外市民年終獎(jiǎng)等各類獎(jiǎng)金大多最早也在1月份才有所發(fā)放。
“目前銀行貸款利率同市場(chǎng)中其他渠道的收益率相比，還是不高的。大多數(shù)市民還是想做相應(yīng)投資，而不急于還貸�！苯ㄐ邢嚓P(guān)人士認(rèn)為。招行、農(nóng)行、工行等銀行房貸負(fù)責(zé)人還分析認(rèn)為，眼下提前還貸的人相對(duì)較少，還同目前大多銀行收緊貸款有關(guān)。不少市民看到從銀行獲得貸款越來(lái)越難，因此不少市民也打消了提前還貸的念頭。
深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平教授稱，近期股市低迷，不少市民都感覺(jué)大盤(pán)跌得差不多了，因此，眼下一些市民都持幣觀望想繼續(xù)殺入股市。此外，目前房?jī)r(jià)比較高，一些市民買了房，但手中的現(xiàn)金還是比較缺乏，因此也沒(méi)有多余資金來(lái)提前還貸。
市民劉先生稱，原本打算從股市中退出部分資金來(lái)提前還貸，但大盤(pán)繼續(xù)下滑，自己的股票也被套牢，因此目前還不打算提前還貸。
提前還貸也需要仔細(xì)掂量
有理財(cái)人士稱，市民如打算提前還貸也需根據(jù)自己實(shí)際情況仔細(xì)掂量。
建行深圳市分行房貸專家介紹，客戶付給銀行的利息是根據(jù)客戶占有銀行的資金來(lái)計(jì)算的，如果占有的資金少客戶所付出利息就少，但如果占有的多客戶需付出的利息相對(duì)就多。
民生銀行深圳分行相關(guān)人士分析，提前還貸的市民一般是資金較充裕、工作較穩(wěn)定的客戶。工作不穩(wěn)定、每月收入較低、資金積蓄較少的客戶不應(yīng)該提前還貸。因?yàn)樘崆斑�貸后雖然可以減少利息支出，但如發(fā)生工作變動(dòng)導(dǎo)致收入減少或家庭出現(xiàn)意外時(shí)，會(huì)影響生活質(zhì)量，或?qū)е沦J款逾期，個(gè)人信用記錄產(chǎn)生不良甚至房產(chǎn)被銀行拍賣。因此決定提前還貸前，市民至少應(yīng)留存多少資金用于預(yù)備日常生活及不時(shí)之需，應(yīng)根據(jù)自身家庭情況、工作穩(wěn)定情況等確定。
該人士提供的思路是，對(duì)按揭貸款還款方式為等額本息、等額遞減的客戶而言，提前還款會(huì)造成月供款的減少，在申請(qǐng)?zhí)崆斑�款時(shí)，應(yīng)請(qǐng)銀行重新計(jì)算提前還款后的月供變化情況。如自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的話，可同時(shí)申請(qǐng)縮短貸款期限，減少整個(gè)貸款期的利息支出。市民在提前還貸時(shí)，主要考慮自身的家庭情況、工作情況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、投資能力等，投資能力較強(qiáng)的客戶可將閑置資金用于投資獲得更高收益；投資能力一般或較差的客戶如自身經(jīng)濟(jì)狀況較好的話，可將閑置資金用于歸還銀行貸款；自身經(jīng)濟(jì)狀況一般或略差的客戶應(yīng)留存一定的資金用于應(yīng)付日常不時(shí)之需，不宜提前還貸。
按揭開(kāi)放賬戶、隨借隨還等靈活的新房貸品種，市民可通過(guò)網(wǎng)銀、自助柜員機(jī)等渠道自助歸還大于最低還款額本息的貸款。待有其它消費(fèi)需求時(shí)，又可通過(guò)自助渠道獲得貸款，由于貸款歸還和提用靈活方便，客戶可最大限度地用閑置資金提前還貸，從而最大限度地節(jié)約利息支出。（記者 李莉 朱麗華）
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