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　　2008年京城的第一場雪悄然而至，但經歷了過去大半年飆升的樓市，卻早早就要面對數(shù)九寒冬的考驗了。

　　最新數(shù)據顯示，2007年12月，北京存量房源發(fā)布和簽約成交呈現(xiàn)成交量和房價“雙降”的趨勢。而此前11個月內北京商品房現(xiàn)房銷售443萬平方米，期房銷售1442萬平方米，分別比去年同期下降24.5%和2.9%，樓市后半程乏力的影響開始顯現(xiàn)。

　　一邊是海水 一邊是火焰

　　“去年11月份之前，我到處去看房子時，能打折的很少，更不用提送奧迪車了。”在京城一家日企上班，正打算買房結婚的趙先生，讓眼花繚亂的樓盤促銷廣告弄暈了。這些促銷廣告中，不僅承諾價格可以“折上折”， 購房贈品也甚為豐厚，有送物業(yè)費，送花園的，還有送名牌轎車的。

　　但這些頗具殺傷力的廣告并沒有讓趙先生動心�！翱纯丛僬f吧，現(xiàn)在深圳、廣州房價都在跌，萬一北京房價年后跌了，現(xiàn)在買豈不是虧了？”他對記者說。

　　在北京，像趙先生這樣觀望的購房者越來越多。據北京房地產中介行業(yè)協(xié)會公布的存量房網簽數(shù)據顯示，2007年12月份全市存量房發(fā)布總套數(shù)為4027套，環(huán)比下降了20.5%(11月份5065套)，12月存量房網上簽約成交套數(shù)為3887套，環(huán)比下降了8.2%(11月份4236套)。

　　某知名樓盤代理策劃機構人士透露，有些心急如焚的開發(fā)商為了加快回籠現(xiàn)金，并規(guī)避預期中將繼續(xù)出臺的調控政策風險，加快了市場推廣進度和力度，反而讓2007年12月新盤上市數(shù)量高于往年同期。

　　北京市建委數(shù)據顯示，2007年12月，北京市共批準商品房銷售許可證51個，同比增長6.3%；批準銷售面積共計172.9萬平方米，同比增長2.1%。其中，商品住宅項目批準上市套數(shù)為12130套，同比增加38 %；批準銷售面積137萬平方米，同比增加18%。據悉，一些已經或即將開盤的項目，以及一些銷售周期長的高檔樓盤，紛紛提前制訂2008年營銷計劃，期望盡早把房子賣出去。

　　京城某知名開發(fā)商的一位銷售經理告訴記者，最近公司會議特別多，主要是圍繞2008年的市場計劃。跟他密切相關的是，公司增加了銷售人員的傭金比例。但這并沒有讓該銷售經理歡呼雀躍：“提成漲了，也意味著壓力大了”。

　　一邊是觀望帶來的銷售壓力，一邊是“調控風暴”將再度來臨前的恐慌。2007年以來，緊縮性的宏觀調控和保障性住房的推進，改變了市場預期，加上今年全國“兩會”后新的樓市調控政策可能繼續(xù)出臺的普遍預期，北京樓市面臨前所未有的復雜局面。

　　“金融調控對房地產市場的影響比想象的要深入得多�！冰i潤地產國美第一城總經理陳云峰坦言，去年年底以來，開發(fā)商明顯感覺到銀行嚴控放貸額度的壓力。對于依賴購房者辦按揭來緩解資金饑渴的開發(fā)商，無疑是一個沉重打擊。樓盤打折促銷熱，只是這種壓力的表象而已。

　　前景不明 兩手準備

　　與自住買家一樣，炒房者們也越來越猶豫不決了，從銀行按揭貸款炒房難度大了，全款炒房的人也大大減少，聚集北京的溫州、山西、唐山三地炒房團出手越來越謹慎，一些依靠貸款炒房的散戶更是焦躁不安。個中原因，應該與過去半年來很多調控政策都是直接針對房地產投資或投機的有關。

　　自2007年11月降價售出一套房后，資深炒房族李先生一個多月來還沒做成過一單新的買賣。他告訴記者，眼下整個市場處于淡季，前來看房的人非常少。

　　早在2000年起就參與炒房的李先生，如今手頭有十套房子，都是按揭貸款買的，隨著銀行接連數(shù)次加息，還款壓力大增，他只能勉強以租養(yǎng)貸。他正在考慮將這些房子委托中介代賣，抽出資金投資到聽說很火的杭州新城區(qū)。按他的說法，很多跟他一樣的炒房者都在盤算撤離京城，到一些二三線城市再覓良機。

　　跟炒房者一樣，部分京城開發(fā)商也準備“出走”避險。

　　北京君山國際高爾夫別墅副總經理晏晶對今年北京樓市走勢雖保持謹慎樂觀態(tài)度，但也承認其所在公司已分散投資于北京以外數(shù)個省市，還投資了醫(yī)藥、貿易等不同行業(yè)，依靠業(yè)務多元化來規(guī)避風險。曾在京城高端項目市場呼風喚雨的大開發(fā)商如合生創(chuàng)展等，近期已把更多精力轉移到北京以外有發(fā)展?jié)摿Φ亩�三級市場�?/p>

　　京城樓市無“拐點”？

　　盡管從統(tǒng)計數(shù)據上看，北京樓市出現(xiàn)樓價和成交量出現(xiàn)“雙降”， 也有業(yè)界人士預期，今年調控政策仍會有大動作，“市場至少會冷半年”。但更多業(yè)內人士并不同意“拐點”已至一說。

　　第一太平戴維斯北京公司市場部經理王瓊稱，“雙降”只是暫時性的市場休眠，因為“央行加息，提高首付等政策的調控作用對于北京樓市的調控效果日漸凸顯出來了”。

　　但她相信，因為奧運而推進的城市化，以及土地緊缺的現(xiàn)實推動力，一定程度上使北京房價依然存在上漲的空間，尤其是核心城區(qū)。同時，最近幾年北京市人口穩(wěn)定增長，購房需求真實存在，房價出現(xiàn)“拐點”的幾率低于其他城市。

　　從北京市區(qū)中高端住宅市場看，占了四分之一開發(fā)量的CBD區(qū)，目前近八成開發(fā)完畢了，而隨著今年一定數(shù)量的廉租房和經適房入市，加上亦莊、順義等郊區(qū)新城樓盤上市，低端市場供應瓶頸開始緩解，因此有人預期北京總體房價會因此被拉低。

　　自2006年、2007年以來，北京市商品房實際供應面積一直在下降，業(yè)界預計今年這一趨勢將更加明顯。供求等各種矛盾的客觀存在和對沖，房價漲幅或會放緩。

　　與住宅一手市場的冷清相比，二手市場受到沖擊似乎大得多。不久前，北京規(guī)模最大的二手中介公司中大恒基傳出“50余家門店關閉”的消息，在此前后一些小中介公司相繼倒閉。業(yè)界猜測，交易淡季只是關店的一個方面，2007年11月初中大恒基董事長劉益良因“涉黑”被拘留才是此次收縮主因。數(shù)據顯示，截至2007年底，北京中原地產二手中介分行實際運營數(shù)量為82家，2008年計劃開店數(shù)翻番，達到160家。而2007年，位列北京二手中介三甲的我愛我家一口氣開了約300家門店。

　　北京中原地產負責二手房業(yè)務的三級市場部副總經理宮萍認為，北京二手房市場的剛性需求一直存在，關店只是調整階段中某些中介企業(yè)的個別行為，不代表整個行業(yè)的狀況，一手房市場交易量的萎縮，對二手房市場來說也許意味著更多的機會。但關店現(xiàn)象接連出現(xiàn)，也凸現(xiàn)出房地產經紀行業(yè)的問題不僅僅是資金，還有內部管理及信用體系等。

　　京城中介三甲中的新銳鏈家地產總經理金育松同樣相信，部分中介收縮甚至倒閉，是市場上的正常事件，要更多從這些企業(yè)內部找原因。

　　“就我們從一線了解到的真實情況看，近期買家受觀望情緒影響，交易時間拖長，成交量確實少了，但賣家仍然沒有主動降價求售的跡象，有些輿論的宣傳并不符合實際�！彼�說。

　　他認為，深圳等南方城市投機炒家居多，一經政策打壓，泡沫很快被擠出，而北京仍以自住需求為主，市場比較穩(wěn)定，“最快今年3月份，北京樓市就可能回暖，有意購房而又繼續(xù)觀望者，說不定又將成為輸家�！�(高曙東）