對話律師:
談及房價和退房案件的變化,大成律師事務所武漢分所律師、房地產部主任蔡江林說,退房官司和市場關聯(lián)度非常高,市場一波動,不但退房咨詢多了起來,退房主體、理由、案件類型都發(fā)生了變化。而對于購房者來說,法律意識淡薄和條件制約讓他們身處劣勢,更需要掌握維權的技巧。如何更好地保護自己的權益?他給出了不少建議。
問:何時開始有購房者通過法律途徑要求退房?
答:從去年6、7月開始,基本就是從開發(fā)商開始大規(guī)模降價后出現(xiàn)的。前幾年從來沒發(fā)生過購房者要求退房的案例,反而是很多開發(fā)商經常說要退房。很多業(yè)主由于延期交房、延期辦證、規(guī)劃設計變更、房屋質量問題要求開發(fā)商賠償或者維修,開發(fā)商就以退房為由頭來逃脫責任,購房者一般從不主動要求退房。但現(xiàn)在不一樣了,每天都能接到不少退房咨詢。
問:現(xiàn)在的退房理由都有哪些?
答:什么樣的理由都有。有說房子漏水,質量不好的;有說售樓小姐口頭承諾不降價但現(xiàn)在降價了的;還有說門口的大樹遮擋了陽光,影響室內采光,要開發(fā)商砍樹但遭到拒絕的……更多的是沒有理由,就是要退房。
問:打贏退房官司的多嗎?
答:大部分還停留在口頭咨詢,因為相當多的退房理由都不符合法律規(guī)定的條件,還有一些購房者是因為高額的費用放棄了起訴。所以到目前為止,我還沒有碰到一例通過打官司成功退房的,只有一例是通過協(xié)商解決了。
問:購房者輸在哪里呢?
答:總的來說,購房者還是處于劣勢。開發(fā)商都有法律顧問,銷售合同都是由專業(yè)人士進行研究后制定的,每個字都經過反復的論證,非常嚴謹,一般而言都無懈可擊。但買房者做不到這一點,一方面是法律意識不夠,另一方面是條件不允許,包括信息不對稱和經濟實力不允許。
購房者往往都認為簽合同是“走過場”,所以在簽約時,幾十頁的合同一目十行,大筆一揮簽上名字,其實這是一個大大的誤區(qū)。也有購房者說簽約時開發(fā)商要求當場簽訂,不允許帶回家仔細研究后再答復,其實這完全是不合理的,F(xiàn)在已經不像當年市場最好的時候了,那時候人人搶著買房,不快點簽合同房子就被別人搶走了,現(xiàn)在購房者是有主動權的。
問:在買房過程中,購房者要注意什么呢?
答:首先是不能輕信開發(fā)商和置業(yè)顧問的口頭承諾,一定要仔細看合同,看合同里有沒有開發(fā)商說的這些條款,沒有就要加到補充協(xié)議里去。
需要特別提醒的是,現(xiàn)在幾乎所有的開發(fā)商都在合同后面添加了附加補充協(xié)議,一定要重視,因為真正的“霸王條款”都是出現(xiàn)在補充協(xié)議中。主體合同文本的條款都是政府制定的,出發(fā)點都是保護消費者的利益,但有些別有用心的開發(fā)商把主體合同的一些條款都打上了叉,自己又在空白處補充上了一些條款,購房者一定要看仔細。還有就是主體合同后面的附加補充協(xié)議,這些都是開發(fā)商的律師團隊本著保護開發(fā)商的立場制定的,出現(xiàn)陷阱的幾率也最大。
問:未來退房糾紛的趨勢如何?
答:開發(fā)商現(xiàn)在都很精明,基本不會出現(xiàn)明顯的違約情況,所以我認為未來關于退房的訴訟案不會有明顯的數(shù)量變化,但通過非法律手段的糾紛事件會大幅增加。
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