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　　換房,成了一個(gè)家庭走向新階段的標(biāo)志。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,不少中青年家庭面臨是否換房的選擇。

　　促使成家立業(yè)的人士換房動(dòng)因,部分是因?yàn)橐恍┘彝シ驄D倆當(dāng)初剛走向社會(huì)參加工作時(shí)由于“囊中羞澀”,僅能買下與彼時(shí)支付能力匹配的房子,但現(xiàn)在對(duì)已有的房子“嫌小”,隨著收入和積蓄的增加,希望改善居住水平。也有部分家庭是趁著樓價(jià)下跌開始“抄底”行動(dòng)。

　　盡管對(duì)從今年起的這一波樓市“小陽(yáng)春”能否持續(xù)還存在爭(zhēng)議,不過(guò),無(wú)論怎樣,來(lái)自中產(chǎn)階層堅(jiān)實(shí)的剛性需求,讓“換房”成為樓市中一股不輕易熄滅的力量。

　　但是,“換房族”會(huì)遇到抉擇上的困惑:究竟是先賣掉已有的小房再買大房,還是同時(shí)擁有兩套房?如果是后者,就不得不考慮二套房貸政策直接帶來(lái)的成本壓力。

　　本報(bào)記者就換房一族所關(guān)心的問(wèn)題,專門采訪了理財(cái)專家,并且經(jīng)過(guò)實(shí)地調(diào)查,了解廣東地區(qū)的二套房貸政策的最新動(dòng)向。調(diào)查發(fā)現(xiàn),二套房貸未必是現(xiàn)在換房的“攔路虎”。

　　[案例分析]　購(gòu)買二套房的兩種方案

　　第一個(gè)方案是,保持現(xiàn)有住房及貸款,另行購(gòu)買目標(biāo)住房;第二個(gè)方案是,出售現(xiàn)有住房,再購(gòu)買目標(biāo)住房,不考慮交易費(fèi)用。

　　基本情況:換房購(gòu)車

　　孫先生的個(gè)案是目前換房大軍所面臨的困惑的一個(gè)縮影。

　　31歲的孫先生在廣州某國(guó)企從事銷售工作,3年前他剛結(jié)婚時(shí)買入了一套80平方米的商品房,總價(jià)50萬(wàn)元,當(dāng)時(shí)申請(qǐng)了30萬(wàn)元的住房公積金貸款,至今仍有15萬(wàn)元未歸還,月還款額3000元。

　　至于孫先生目前的家庭財(cái)產(chǎn)狀況,他擁有20萬(wàn)元股票型基金、10萬(wàn)元股票投資,以及總值20萬(wàn)元的貨幣基金和現(xiàn)金。

　　現(xiàn)在,由于孫先生夫婦計(jì)劃生小孩,所以想更換一套較大住房,目標(biāo)是100平方米、總價(jià)100萬(wàn)元左右的房子,另外,他還想添置一輛價(jià)值15萬(wàn)元的家庭轎車。

　　當(dāng)聽說(shuō)到換房會(huì)涉及二套房貸政策,孫先生擔(dān)心會(huì)增加購(gòu)房成本。“我們買房只能量入為出,得計(jì)算清楚如果同時(shí)擁有兩套房子的成本�！�

　　渣打銀行理財(cái)專家建議:

　　出售現(xiàn)有住房,再購(gòu)買目標(biāo)住房

　　針對(duì)孫先生的個(gè)案,本報(bào)記者將其具體情況向渣打銀行的理財(cái)專家請(qǐng)教。

　　對(duì)此,渣打銀行個(gè)人銀行部投資總監(jiān)梁大偉表示,孫先生家庭資產(chǎn)總值為117萬(wàn)元,負(fù)債就是房貸的15萬(wàn)元,即家庭資產(chǎn)凈值為102萬(wàn)元。另外,根據(jù)相關(guān)已知信息,我們可以判斷孫先生目前的家庭收支較為平衡并有盈余。

　　梁大偉認(rèn)為,孫先生有兩個(gè)可選方案。第一個(gè)方案是,保持現(xiàn)有住房及貸款,另行購(gòu)買目標(biāo)住房。根據(jù)目前現(xiàn)行的二套房貸政策,其首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,即6.534%(5年以上貸款利率5.94%×1.1=6.534%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。

　　第二個(gè)方案是,出售現(xiàn)有住房,再購(gòu)買目標(biāo)住房,不考慮交易費(fèi)用。假設(shè)孫先生全都使用商業(yè)貸款,則其貸款比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,即首付款比例為20%,貸款利率可享受基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠,即4.158%(5年以上貸款利率5.94%×0.7=4.158%)。假設(shè)貸款年數(shù)為25年。

　　至于兩個(gè)方案孰優(yōu)孰劣,梁大偉分析,如果孫先生采用第一個(gè)方案,其每月還款金額上升至7064元,同時(shí)考慮到孫先生有了孩子后其每月支出也將相應(yīng)提高,則大大加重了孫先生每月的家庭消費(fèi)負(fù)擔(dān)。如此會(huì)嚴(yán)重影響孫先生一家的生活品質(zhì)。另外,關(guān)注到購(gòu)房之后,孫先生的剩余可支配資金只剩10萬(wàn)元,扣除備用金之后,根本無(wú)法達(dá)成購(gòu)車的理財(cái)目標(biāo)。

　　如果采用第二個(gè)方案,孫先生會(huì)發(fā)現(xiàn)每月還款金額由3000元上升至4292元,相比第一個(gè)方案要小很多。同時(shí)孫先生的剩余可支配資金達(dá)到82萬(wàn)元,扣除備用金后,完成購(gòu)車計(jì)劃是綽綽有余。除此之外,孫先生還多了相當(dāng)一部分可支配資金用于資產(chǎn)配置,為將來(lái)諸如子女教育、退休養(yǎng)老等投資目標(biāo)做準(zhǔn)備。但孫先生必須注意的是,由于第二個(gè)方案是出售現(xiàn)有住房之后再購(gòu)房,在短期內(nèi)會(huì)存在安排臨時(shí)過(guò)渡住所的問(wèn)題,同時(shí)伴有相應(yīng)的租金支出。

　　因此,從梁大偉看來(lái),結(jié)合孫先生的實(shí)際情況和現(xiàn)時(shí)的相關(guān)政策,第二個(gè)方案要優(yōu)于第一個(gè)方案。

　　[記者調(diào)查]　廣州二套房貸　大部分可獲得7折

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大部分銀行都“只做不說(shuō)”地對(duì)房貸顧客直接給出7折后的利率。

　　建行:二套房貸利率也可以照打7折,但首付一般需三成

　　中行:新的房貸申請(qǐng)利率早已可打7折,第二套房首付最低可至兩成

　　工行:只要以前貸款結(jié)清,房貸利率就可以打7折

　　上述給孫先生的投資建議是基于目前官方公布的房貸政策而給出的。但自去年下半年央行出臺(tái)普通自住房和改善型住房的利率打7折以來(lái),根據(jù)部分媒體的報(bào)道,目前廣州市場(chǎng)上大部分銀行實(shí)際上都“心照不宣”地對(duì)二套房也實(shí)行了利率7折的優(yōu)惠。

　　日前,本報(bào)記者實(shí)地走訪了廣州多家商業(yè)銀行,看到個(gè)貸業(yè)務(wù)部人氣都很旺,有很多購(gòu)房者前來(lái)咨詢這二套房貸打7折的事情,而個(gè)貸經(jīng)理也忙得不亦樂(lè)乎。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大部分銀行都“只做不說(shuō)”地對(duì)房貸顧客直接給出7折后的利率。當(dāng)記者以購(gòu)房者身份進(jìn)行咨詢時(shí),建行某支行客戶經(jīng)理表示,二套房貸利率也可以照打7折,但首付則需要根據(jù)個(gè)人的收入等財(cái)務(wù)狀況而定,一般而言第二套房首付需三成；而中行的客戶經(jīng)理則表示,對(duì)于新的房貸申請(qǐng)利率早已下降,可以在原來(lái)基礎(chǔ)上打7折,并表示第二套房首付最低可至兩成；工行的個(gè)貸人士也給出了相同的答復(fù),只要以前貸款結(jié)清,房貸利率就可以打7折。

　　按照規(guī)定,對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水�?再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,但借款人應(yīng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司�住房平均水平以統(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

　　但是,當(dāng)本報(bào)記者特意詢問(wèn)各家銀行一線個(gè)貸工作人員有關(guān)第二套房利率打7折需要哪些條件等問(wèn)題,尤其第一套住房的面積對(duì)購(gòu)買第二套住房享受的優(yōu)惠有無(wú)影響等,而各銀行紛紛表示二者沒(méi)有太大的關(guān)系。

　　據(jù)記者了解,目前監(jiān)管部門并沒(méi)有明確地表態(tài)二套房政策可以松動(dòng)。所以,二套房貸利率7折優(yōu)惠尚屬于“灰色操作”。

　　從孫先生的個(gè)案來(lái)看,如果他采取梁大偉給出的第一個(gè)方案,在二套房貸利率可獲7折優(yōu)惠時(shí),他的購(gòu)房成本少了一截,而且還可以通過(guò)出租第一套房子來(lái)收取租金,甚至進(jìn)而可以再擇機(jī)出售原有房子,避免由于急著在樓市低迷時(shí)賣房子而帶來(lái)的不必要損失。

　　[換房攻略]　四種換房思路操作各不同　

　　部分專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)可提供專門的周轉(zhuǎn)房源庫(kù),免傭金,業(yè)主只需要每月支付房租費(fèi)用即可

　　從孫先生的個(gè)案“舉一反三”,針對(duì)有置業(yè)升級(jí)和改善住房需求的購(gòu)房者,業(yè)內(nèi)專家提出了“換房攻略”,購(gòu)房者可根據(jù)自身實(shí)際情況“對(duì)號(hào)入座”。

　　首先是“賣舊買新”。針對(duì)購(gòu)買新房資金實(shí)力不夠、手里又有舊房出售的購(gòu)房人,專家建議,如果業(yè)主目前不居住在準(zhǔn)備出售的舊房?jī)?nèi),就可以趁著市場(chǎng)好的時(shí)候先賣掉舊房,然后再購(gòu)買新房；如果只有舊房一處住所,應(yīng)先確定要購(gòu)買的新房?jī)r(jià)格和入住時(shí)間,不要讓出售和購(gòu)買的時(shí)間差太久。

　　其次是“押舊買新”。有些業(yè)主依然希望保留舊房的所有權(quán),且支付新房首付款能力欠缺,還月供能力強(qiáng)。專家建議,可選擇某些專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)提供的“押舊買新”服務(wù),通過(guò)這機(jī)構(gòu)抵押舊房,獲得銀行的貸款,用貸款來(lái)支付新購(gòu)房的首付。購(gòu)房者只要償還新購(gòu)房按揭貸款,而舊房出租的租金還可以用來(lái)償還一部分短期抵押貸款,一舉多得�！　　　�

　　再次是“轉(zhuǎn)按揭賣舊買新”。針對(duì)舊房仍在按揭還款中,又需要購(gòu)買新房并存在轉(zhuǎn)按揭問(wèn)題的業(yè)主,專家建議,“轉(zhuǎn)按揭賣舊買新”業(yè)務(wù)即通過(guò)銀行金融服務(wù)的支持,使還處在按揭還款階段中的房產(chǎn)上市交易。此方式為房產(chǎn)尚在按揭還貸中的購(gòu)房人提供了一次賣舊房買新房的機(jī)會(huì)�！　�

　　最后是“選擇周轉(zhuǎn)房”。部分業(yè)主舊房已經(jīng)出售,新房暫時(shí)不能入住,暫無(wú)定所。專家建議,部分“以舊換新”的業(yè)主在一賣一買的過(guò)程中,可能會(huì)面臨“無(wú)家可歸”的情況,一方面,舊房已經(jīng)成功出售,另一方面,新房由于是期房或者需要重新裝修等各種客觀原因?qū)е聵I(yè)主無(wú)法入住。針對(duì)這類業(yè)主,部分專業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)可提供專門的房源庫(kù),為其免傭金提供周轉(zhuǎn)房。業(yè)主只需要每月支付房租費(fèi)用就可以享受這項(xiàng)服務(wù)。

　　[他山之石]　上海收緊二套房政策　廣州換房族須緊跟政策

　　廣東銀監(jiān)局人士表示,從未聽聞銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策有所放松。對(duì)于廣東地區(qū)改善型的換房群體來(lái)說(shuō),最好是緊跟政策導(dǎo)向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導(dǎo)致?lián)p失

　　在廣州出現(xiàn)二套房貸“明緊暗松”的同時(shí),上海銀監(jiān)局卻表示對(duì)于二套房貸將依然從緊。

　　在上海,現(xiàn)在不少商業(yè)銀行都加大了對(duì)房貸業(yè)務(wù)的“招攬”力度,對(duì)部分非首套自住型或改善型普通住房也給予貸款利率優(yōu)惠,并變相突破“首付款比例不得低于40%”的要求。而一些中介機(jī)構(gòu)則通過(guò)串通買賣雙方做高房?jī)r(jià),以實(shí)現(xiàn)“零首付”或“低首付”。對(duì)此,上海銀監(jiān)局近日發(fā)出通知,要求在上海的中外資商業(yè)銀行,要嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定,嚴(yán)禁變相放寬貸款條件,嚴(yán)防“假按揭”和“零首付”。

　　“通知”一出,各大商業(yè)銀行都緊急開會(huì)調(diào)整二套房的審批政策,　市場(chǎng)中也有不少二套房貸申請(qǐng)者對(duì)此表示擔(dān)憂并迅速做出了反應(yīng)。例如,有相當(dāng)多的進(jìn)入辦理貸款業(yè)務(wù)流程的第二套房客戶提出申請(qǐng),要求加快銀行審批進(jìn)程和交易時(shí)間以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　據(jù)報(bào)道,部分客戶都害怕自己之前提出的貸款申請(qǐng)會(huì)出現(xiàn)變數(shù),都想抓住舊政策的尾巴,希望銀行能盡早放款。

　　分析人士認(rèn)為,此《通知》的出臺(tái),政府想要樓市回歸理性的意圖相當(dāng)明顯。減少投資行為,只會(huì)促進(jìn)樓市更規(guī)范、更健康的發(fā)展,這是有利于民的。政府積極鼓勵(lì)那些真正有自住需求的消費(fèi)者買房,至于投資者,政府更希望那些真正有資金實(shí)力的客戶買房,而不希望銀行通過(guò)變相放寬貸款條件讓投資者鉆空子。

　　據(jù)報(bào)道,日前,廣東銀監(jiān)局人士在接受訪問(wèn)時(shí)明確表示,從未聽聞銀監(jiān)會(huì)對(duì)二套房貸政策有所放松。

　　那么,對(duì)于廣東地區(qū)改善型的換房群體來(lái)說(shuō),最好是緊跟政策導(dǎo)向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導(dǎo)致?lián)p失。