編輯同志：
最近，美國第十大抵押貸款公司——美國住宅抵押貸款投資公司正式向法院提交破產申請，這是美國次級抵押貸款市場危機發(fā)生以來倒下的又一家抵押貸款公司。能給我們講講這是怎么一回事？對中國房地產業(yè)有什么啟示？
讀者 潛龍在田
近期，受美國次級抵押債的影響，全球資本市場出現(xiàn)了一定程度的動蕩。自今年3月以來，美國次級抵押貸款信用危機愈演愈烈，已有數(shù)十家抵押貸款公司遭遇清盤，使得美國信貸市場遭遇幾十年以來罕見的亂局。業(yè)內人士預測，如果這種不景氣持續(xù)下去，還可能導致100家次級抵押貸款公司關閉，危機損失可能達5000億美元。
所謂次級按揭，是指在美國向信用分數(shù)較低、收入證明缺失、負債較重的人提供住房貸款。有了次級抵押貸款市場，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款買房，還有一些消費者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢。然而，一旦房地產市場降溫，這些次級抵押貸款客戶不得不承擔沉重的貸款利率，淪為“房奴”。據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會的報告顯示，2006年獲得次級抵押貸款的美國人中有30%可能無法及時還貸，即美國全國有大約220萬人可能因為無力還貸而失去住房。
盡管美國次級按揭本意是好的，它使得窮人也能買得起房，但它最終還是走過了頭。統(tǒng)計顯示，2001年全美25%次級抵押貸款發(fā)放給了那些收入證明缺失的借款人，到2006年這個比例已升至45%。更令人驚愕的是，一些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，貸款人可以在沒有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，無需提供任何有關償還能力的證明。鑒于美國次級按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎上，而是建立在房價不斷上漲的假設之上。一旦房價下跌加上貸款利率逐步上升，客戶們的負擔就逐步加重。最終當這種負擔到了極限時，大量違約客戶隨即出現(xiàn)，危機隨之產生。
這場鬧得沸沸揚揚的次級債危機，使得去年進入房市的美國投資者基本都被套牢，即使是2005年及以前進入房市的投資者，考慮到美國現(xiàn)有5%以上的利率水平，資金成本在提高，加上美國房市量價齊跌，房地產價值仍處于不斷“縮水”的過程中。其實，對于這樣的情景，國內房地產投資者應該也不陌生。就在2005年上海房地產價格狂漲兩年后，不少投資者仍然迷信“只漲不跌”盲目入市，結果這年的6月上海房價在國內率先大跌，有的樓盤跌幅甚至超過20%~30%。一時讓許多炒房者將首付款都跌沒了。
目前我國房價在房貸資金支撐下仍然一路看漲，看不出下跌的跡象。據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的調查顯示，今年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格比去年同季度上漲6.3%。央行發(fā)布的二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告中同時提醒：今年以來，房地產價格又出現(xiàn)了加快上漲勢頭。本來夏季是房市交易的傳統(tǒng)淡季，但全國房市行情的熱度堪與炎夏試比高。一系列統(tǒng)計數(shù)據(jù)和市場動向均顯示，房價未見低頭卻又抬頭，并且，漲幅比以前明顯加快。問題是隨著中國房地產價格出人意料地上漲，住房抵押貸款的風險已經越來越大了；隨著央行屢次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來越難以預測未來償付現(xiàn)金支出的變化。一旦中國房地產抵押貸款風險暴露，又會對房地產市場乃至整個宏觀經濟造成嚴重的沖擊。
值得注意的是，美國次級債危機爆發(fā)前也沒有明顯征兆，房地產銷售去年還是欣欣向榮，轉眼間就危機四伏。而這禍根緣于房地產的過度炒作�；剡^頭來看國內的房地產市場，即使在傳統(tǒng)的融資渠道下，中國包括房市在內的資產市場已經顯示出較之美國有過之而無不及的投機狂潮。除了中心城市的房價居高不下外，一些二、三線城市的房價也出現(xiàn)飆升。如今年前6個月，在房價超過全國平均漲幅的“領漲”城市中，中西部地區(qū)所占比重均在四成以上，而去年同類數(shù)據(jù)不足三成。這預示著，房價上漲不再是東部沿海城市的局部現(xiàn)象，而是進一步向中西部二線城市擴散。但房地產空置率卻在一些城市急劇攀升，盡管對于國內房地產市場“泡沫”，目前政府和學界仍然是語焉不詳，但房地產價格和其他商品一樣絕不會“只漲不跌”。
中國目前正在經歷資產價格泡沫急劇膨脹時期，自1998年以來，國內商業(yè)銀行紛紛調整其信貸資產結構，住房抵押貸款以其低風險特性，獲得商業(yè)銀行的特別垂青。而大量住房抵押貸款投放正是造成國內近年來房地產價格飆升的重要原因，信貸的增長無疑增加了房地產市場的有效需求。盡管國內商業(yè)銀行迫于監(jiān)管壓力要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但以房價收入比來度量，中國的住房抵押貸款無疑也越來越具有美國式次級抵押貸款的特征。經濟規(guī)律告訴人們，任何一次繁榮背后都可能隱藏著衰退的陰影，假若資產價格一旦出現(xiàn)失意的波動和利率出人意料地上升，借款者償債負擔超過了臨界點時，他們發(fā)生道德風險的概率也就更大了。此時，抵押貸款危機就隨時可能產生。
從今年3月開始短短半年時間央行已經連續(xù)4次加息，市場利率水平明顯提高，尤其是隨著CPI不斷提高，為了遏止通貨膨脹，央行還可能會進一步采取包括加息在內的緊縮政策，而到了2008年初，銀行將開始執(zhí)行新的貸款利息，今年的歷次加息將一次性釋放，貸款購房者的負擔將明顯增加，這些無疑將給國內房市帶來新的變數(shù)。因此，有必要吸取美國次級債危機的教訓，未雨綢繆，努力消除引發(fā)房市投機的內生機制，并通過引入基于公眾意愿的政府住房計劃、打擊過度投機政策，防患于未然。惟有如此，才能應對和化解可能發(fā)生的任何房市風險。(吳學安)
