“在今年以來(lái)國(guó)內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)加速上漲的現(xiàn)狀下，對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)控已經(jīng)是大勢(shì)所趨�！毕⑷耸孔蛉胀嘎�，央行、銀監(jiān)會(huì)擬于近日聯(lián)合發(fā)出通知，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸政策作出新的調(diào)整，目前各家銀行都在緊張等待央行和銀監(jiān)會(huì)的正式文件。
昨日，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉在新聞發(fā)布會(huì)上表示，上海市將調(diào)整完善有區(qū)別的信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)“個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%”政策。同時(shí)，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的規(guī)定，同一境外個(gè)人購(gòu)買(mǎi)上海市兩套以上商品住房將不能獲得房地部門(mén)的備案和登記。
第二套房貸利率擬上調(diào)
此前的8月24日到25日，全國(guó)住房工作會(huì)議在北京召開(kāi)，會(huì)議要求加快房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)要進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
上述消息人士透露，在會(huì)議召開(kāi)之前，面對(duì)各地飛速上漲的房?jī)r(jià)，以及深圳、重慶等地房貸發(fā)放量的直線(xiàn)上升，央行、銀監(jiān)會(huì)就有意對(duì)房貸政策進(jìn)行調(diào)整。在美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)后，更加堅(jiān)定了監(jiān)管層利用信貸政策調(diào)控樓市，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)的決心。
據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)和央行此次房貸“新政”的決心和意圖很明顯，就是保障自住，抑制投資，打擊投機(jī)。其中，投資投機(jī)性質(zhì)明顯的第二套房和多套房房貸成為重點(diǎn)“調(diào)控”對(duì)象。
據(jù)曾參加房貸新政意見(jiàn)征詢(xún)的某國(guó)有銀行房貸部人士介紹，新政策擬將第二套房房貸的基準(zhǔn)利率水平大幅上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
在央行今年連續(xù)五次加息后，最新5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為7.83%。銀監(jiān)會(huì)允許房貸在此基礎(chǔ)上執(zhí)行15%的下浮。也就是說(shuō)，如果將來(lái)執(zhí)行房貸新政策，第一套房可以享受6.655%優(yōu)惠利率；而第二套房的購(gòu)買(mǎi)者，就可能必須付出8.613%的高利率。
據(jù)透露，目前央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等多家部門(mén)，還在積極準(zhǔn)備和研究房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)方案。
首付四成將成強(qiáng)制規(guī)定
由于國(guó)內(nèi)房貸第一大行建設(shè)銀行已經(jīng)在不久前將廣東、重慶、海南等地分行第二套住房的按揭首付，由以前的三成提高至四成，多家銀行房貸部人士表示，其他銀行會(huì)很快跟進(jìn)，在國(guó)慶節(jié)前后提高第二套房首付比例，相信即將出臺(tái)的房貸新政將會(huì)對(duì)此作出強(qiáng)制性規(guī)定。
盡管截至昨日商業(yè)銀行的正式表態(tài)均稱(chēng)房貸政策并無(wú)變化，但記者采訪(fǎng)中明確感受到房貸新政“壓境”的信號(hào)。在回答記者的電話(huà)采訪(fǎng)中，中國(guó)銀行房貸業(yè)務(wù)總監(jiān)何明表示，商業(yè)銀行的房貸政策決定權(quán)在央行和銀監(jiān)會(huì)，目前中行正在等待央行和銀監(jiān)會(huì)的“正式文件”。
中信銀行副行長(zhǎng)曹彤在近日該行“中信理財(cái)”個(gè)人理財(cái)品牌發(fā)布會(huì)后接受記者采訪(fǎng)時(shí)也表示，在目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高漲，美國(guó)爆發(fā)次級(jí)抵押貸款危機(jī)后，銀行普遍加強(qiáng)了對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注。中信銀行今后的房貸政策將是滿(mǎn)足自住性購(gòu)房客戶(hù)，“回避”投資投機(jī)性客戶(hù)。
“對(duì)于投資投機(jī)性購(gòu)房，銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的貸款成數(shù)最低是三成，我們對(duì)其進(jìn)行限制的話(huà)，只會(huì)高于三成；目前房貸利率按基準(zhǔn)利率下浮15%，我們對(duì)其進(jìn)行限制只會(huì)在這個(gè)基礎(chǔ)上上浮�！辈芡谋響B(tài)跟房貸新政內(nèi)容“不謀而合”。
據(jù)一些城市的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前的住宅需求半數(shù)以上屬于投資而非自住，大都是在炒房，等房?jī)r(jià)漲兩三成后再轉(zhuǎn)手。深圳的一些炒房者，利用開(kāi)發(fā)商提供的“陰陽(yáng)合同”騙取房貸，空手獲利幾千萬(wàn)元甚至上億元。
一位資深房地產(chǎn)金融專(zhuān)家表示，真實(shí)的住房需求才是房?jī)r(jià)穩(wěn)定的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也是銀行應(yīng)具備的經(jīng)營(yíng)理念和應(yīng)擔(dān)負(fù)的社會(huì)責(zé)任。房?jī)r(jià)狂漲，無(wú)論對(duì)普通購(gòu)房者還是銀行，其結(jié)果都注定是兩敗俱傷。顯而易見(jiàn)，提高第二套住房首付比例，及時(shí)校正這種扭曲現(xiàn)象，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和銀行規(guī)避房貸風(fēng)險(xiǎn)具有雙重意義。
捂盤(pán)須支付高利率
在房貸新政中，不但對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，從控制供給角度也將進(jìn)一步治理違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，規(guī)范開(kāi)發(fā)商信貸行為。對(duì)查明囤積房源、囤積土地的開(kāi)發(fā)商，新政策將提高信貸標(biāo)準(zhǔn)或貸款利率，甚或不予貸款；同時(shí)，還可能提高預(yù)售房的房貸標(biāo)準(zhǔn)。
除了限制，也有支持。新政策在住房保障體系的金融支持方面，央行、銀監(jiān)會(huì)正和財(cái)政部、建設(shè)部等有關(guān)部門(mén)研究制定具體辦法，擬就利率、期限、資本金要求等方面，對(duì)廉租房提供政策支持。
銀監(jiān)會(huì)新聞處有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對(duì)房貸新政策的表態(tài)是“沒(méi)有看到正式文件”。
不爭(zhēng)的事實(shí)是，銀監(jiān)會(huì)近期動(dòng)作頻頻。銀監(jiān)會(huì)日前發(fā)出緊急文件———《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自查工作的通知》，要求各家國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行以及資產(chǎn)規(guī)模在500億元以上的城市商業(yè)銀行和在華外資法人銀行，對(duì)其房地產(chǎn)貸款展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)自查。并且還要求各商業(yè)銀行進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)房貸壓力測(cè)試，要求銀行測(cè)試在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生調(diào)整的情況下，銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力及盈利能力。
第二套房認(rèn)定成關(guān)鍵
作為此次房貸新政策調(diào)整的核心第二套房房貸政策，不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)注第二套房如何認(rèn)定的問(wèn)題。夫妻各買(mǎi)一套算不算第二套房？用未成年孩子名字買(mǎi)房算不算第二套房？異地買(mǎi)房的購(gòu)房資料不共享時(shí)如何解決？
對(duì)此，相關(guān)專(zhuān)家建議，銀行要充分利用自己的信用系統(tǒng)來(lái)查明借款人的還款能力能否支付在銀行系統(tǒng)中所有的借款；有無(wú)利用不同銀行借款互相套現(xiàn)還款的嫌疑。借款提供的婚姻證明中，離婚證要一年前的，防止為購(gòu)房突擊離婚、假離婚。而據(jù)中信銀行副行長(zhǎng)曹彤透露，目前央行正在建設(shè)的全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)已經(jīng)可以查詢(xún)個(gè)人的購(gòu)房數(shù)量，是否是多套房的購(gòu)買(mǎi)者，只要進(jìn)入系統(tǒng)一查就可查到。(毛明江)
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