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2007年10月15日 星期一
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房貸新政是樓市的“5·30”? 算好您的房貸賬(2)
2007年10月15日 14:18 來源:南方日報

  解讀房貸新政的敏感話題  

  上周末,央行、銀監(jiān)會召集五大國有商業(yè)銀行信貸部門負責人,就“第二套房貸”的認定標準已達成共識,“監(jiān)管部門定下三條原則底線,具體操作細則由商業(yè)銀行自己把握”。商業(yè)銀行理財專家在解讀新一輪房貸新政時指出,“房貸”是近幾年來各家商業(yè)銀行力推并相互搶奪市場的業(yè)務(wù),但目前頒布的房貸新政,相信誰都不敢跨越。

  業(yè)內(nèi)人士解讀新政時提出,從監(jiān)管層下發(fā)的《通知》內(nèi)容以及這次提出的“三大原則”進一步看,出臺房貸新政的目地在于切實防范金融風(fēng)險,防止那些利用住房貸款、套取銀行資金的攬局者,有效抑制房地產(chǎn)價格。而對那些正常的消費投資貸款行為,金融部門仍然不會一竿子打死。  

  為父母購房

  父母年滿60歲后不得貸款  

  監(jiān)管層在《通知》中已明確,對利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的借款人,采取較為嚴格的限制措施,那么部分與父母同住、父母未辦理過住房按揭手續(xù)的換房者,是否可以以父母的名義購房而享受第一套房的待遇?

  為父母購房不算第二套房

  接受采訪的銀行界人士稱,根據(jù)《通知》精神和上周末監(jiān)管層向五大國有商業(yè)銀行提出的“三大原則”,如果個人或配偶已在購首套房時向銀行貸了款,那么再購房時,如果用父母名字購買的不算第二套房。但前提條件是,父母任何一方的年齡不得超過60周歲。因為各家商業(yè)銀行在房貸規(guī)章都有一條規(guī)定,超過60歲(退休)年齡時,不能再向銀行申請辦理按揭。

  昨天接受采訪的農(nóng)行、深發(fā)行、浦發(fā)行以及招商銀行有關(guān)人士均明確表示,房屋落父母名字的,自己僅是為父母每月供樓的還款者,不能算是自己供了第二套房。其父母如果所購房子屬第一套房的,還可以享受貸款基準利率下浮15%的優(yōu)惠。但相應(yīng)的,此套房子的產(chǎn)權(quán)也屬于父母所有,父母享有對此套房子的處置權(quán)。

  遺產(chǎn)稅話題懸而未決

  對于用父母名字購房問題,有人也提出了擔憂。那就是父母年老或去世后,作為第一繼承人(也即房貸的實際還款人)在繼承該套房子時,會否被征收遺產(chǎn)稅?

  昨天,我省稅務(wù)界人士在接受采訪時指出,對于財產(chǎn)稅或遺產(chǎn)稅的問題,前幾年社會各界熱議了一陣。有經(jīng)濟學(xué)家曾提出,可參照外國的一些做法據(jù)實征收。但后來有權(quán)威人士表態(tài),按照我國目前的實際經(jīng)濟狀況,征收遺產(chǎn)稅的時機暫未成熟。于是,該問題在此輪宏觀調(diào)控中未被社會各界所提起。

  但如果此輪房貸新政仍未能收到預(yù)期效果,遺產(chǎn)稅是否漸行漸近呢?接受采訪的稅務(wù)人士稱,從目前我國的實際情況看,遺產(chǎn)稅問題不可能說征就征,也不可能一步到位。即使到了征收遺產(chǎn)稅的時候,也不會搞一刀切,肯定會參照國際上的一些做法,按評估的財產(chǎn)額度作等級劃分,劃檔次分級別再確定稅率等級。

  以子女名義購房

  父母不得隨意處置未成年子女房產(chǎn)  

  廣州N女士目前擁有兩套房,一套是房改房,位于老市區(qū);另一套在珠江新城,于3年前用女兒的名字向銀行貸款購得。由于女兒當時未足18歲,沒有身份證,還款人自然是N女士。今年9月初,N女士又相中了城郊一套商品房,環(huán)境幽靜,依山傍湖,是養(yǎng)老的好地方。她本來想籌足首期款后下定金,不料到了9月底,國家又出臺了房貸新政策,提高第二套房貸首付及利率,于是她的再購房一事被擱了下來。國慶假期,她再次去看原想購的那套心儀養(yǎng)老的房子,覺得確實不能舍棄,于是把自己的實際情況向銀行理財專家咨詢后獲知,她可繼續(xù)享受房貸首付3成、甚至還可以享受公積金貸款等待遇。

  原來,她購買珠江新城的房子由于是用女兒的名字,不能采用公積金貸款,而且該套房子的事實貸款人不是她本人,故銀行沒有她貸款的記錄。因為,所購的第一套商品房不是她自己名下的房子,加上供樓款今年上半年已還清。因此,她現(xiàn)在再購房并向銀行貸款時,不但可以享受首付3成利率優(yōu)惠待遇,還可以采用公積金貸款。

  不過也有律師建議,如果是投資者,以未成年人名義購買房產(chǎn)應(yīng)當慎重,處置未成年人名下的房屋產(chǎn)權(quán)交易會非常麻煩。處置房產(chǎn)就會涉及到未成年人權(quán)益保護問題,房屋轉(zhuǎn)讓、交易,必須是有利于未成年人的利益。比如,未成年人出現(xiàn)重大疾病需要錢來治療,孩子要出國留學(xué)但錢不夠等。父母出售房地產(chǎn)所得款項將全部用于撫養(yǎng)末成年人。否則父母不得隨意處置孩子名下的產(chǎn)業(yè)。

  也有銀行理財專家指出,用子女名字貸款購房,房產(chǎn)權(quán)人是子女。在目前情況下沒有任何不妥。如果子女從事商業(yè)活動,一旦需要大筆資金周轉(zhuǎn),還可以用房子作抵押向銀行貸款。但如果子女的企業(yè)破產(chǎn),那么被抵押的房子將被銀行作為抵債資產(chǎn)收回。對于真正的購房人來說,那將是一種損失。這對于疼愛子女的中國傳統(tǒng)式父母來說,不能不考慮。

  高信用者

  高端客戶貸款依然不難  

  接受采訪的銀行界人士亦表示,即使本周房貸新政的實施細則出臺,首當其沖的是那些大量搶購房、囤房的房地產(chǎn)市場投機炒作者,而對于那些有信用、真正自住的普通消費者,影響較小。

  有關(guān)人士分析,目前各家商業(yè)銀行新設(shè)計的“房貸”品種繁多,如果個人曾經(jīng)在銀行貸過款而且已經(jīng)還清了,現(xiàn)在再貸款也不算是第二套房。這樣還說明個人有信用、又不是房地產(chǎn)市場的攬局者。因此,一旦需要銀行資金,銀行還是很樂意放貸的。

  如深發(fā)展去年開始推出的“氣球貸”便是為高端客戶開辟的一條中長期貸款融資的理財渠道。深發(fā)展在設(shè)計“氣球貸”時,已經(jīng)為借款人的到期還款作了安排,即設(shè)計了到期再融資機制,只要借款人還款正常、抵押房產(chǎn)沒有法律糾紛,銀行以合同約定的形式明確承諾對剩余貸款本金提供再融資。而且,再融資的貸款還可以繼續(xù)辦理“氣球貸”。通過這樣的安排,“氣球貸”可以實現(xiàn)續(xù)短為長。譬如借款人可以連續(xù)做2個5年期的“氣球貸”,實際貸款期限達到最長規(guī)定10年。(駱海濤 楊小亮 朱桂芳)

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編輯:王菲】
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